Räumungsklage ist nie zu früh

Eine gute Regel bei der Durchsetzung des Räumungsanspruchs gegenüber einem nicht vertragstreuen Mieter lautet, sofort Klage einzureichen, wenn die Vertragsverletzung offensichtlich und die freiwillige Räumung nicht absehbar ist. Zwar kann der Vermieter durchaus einmal die Kosten der erledigten Räumungsklage tragen, wenn er wie in dem vom LG Berlin entschiedenen Fall bei einer ordentlichen Kündigung vor Ablauf der Räumungsfrist klagt.

Jedoch steht sich der Vermieter in aller Regel wirtschaftlich besser, wenn er durch sofortige Einreichung der Räumungsklage nach Vorliegen der Voraussetzungen dafür sorgt, dass nicht die vielfach über 3 Monaten Dauer liegenden Bearbeitungszeiten der Gerichte dafür sorgen, dass der Mieter ein halbes Jahr oder länger „mietfrei“ wohnt. In meiner langjährigen Praxis mit der Durchsetzung von Räumungsansprüchen erinnere ich insgesamt nur drei (von mehreren hundert) Fälle, wo der Mieter nach Erhalt der fristlosen Kündigung tatsächlich „auf erste Anforderung“ ausgezogen ist. Und selbst in diesen wenigen Fällen entstand daraus kein wirtschaftlicher Schaden für den Vermieter. Also: Nicht auf die nächste fehlende Mietzahlung warten, sondern gleich vom Anwalt helfen lassen.

Müllschlucker müssen aussterben

Müllschlucker; Quelle: Wikipedia

Mit der bereits im Sommer 2010 beschlossenen Änderung der Berliner Bauordnung (BauO-Berlin) kommt das Ende der Abfallschächte, die landläufig auch Müllschlucker genannt werden. § 46 BauO-Berlin regelt, dass derartige Schächte (auf unserem Bild ein Müllschlucker aus einer Moskauer Wohnanlage) nicht mehr neu errichtet werden dürfen. Bestehende Anlagen sind bis zum 31.12.2013 außer Betrieb zu nehmen.

Dies betrifft vor allem die Eigentümer von Großwohnungsanlagen der 60er bis 80er Jahre, bei denen die Abfallschächte vielfach vorhanden sind. Beliebt sind die Schächte bei den Mieter. Nicht nur ältere Mieter schätzen den Komfort, der sich durch den direkten Abwurf des Hausmülls unmittelbar neben der Wohnungseingangstür ergibt. In der Wohnanlage einer Mandantin befinden sich die Öffnungen der Abwurfschächte sogar unmittelbar in der Küche, was an Komfort kaum noch zu überbieten ist. Ich erinnere sogar ein Verfahren aus den 90er Jahren, wo ich für die Mieter eines Hochhauses in Spandau erfolgreich gegen die Schließung der Müllabwurfanlage klagte.

Problem der Müllschlucker sind Brandschutz und Mülltrennung: Wie das MieterMagazin berichtete, kommt es nach Angaben der Berliner Feuerwehr jährlich zu etwa 10 Bränden durch schwelenden Hausmüll in den Abwurfanlagen. Dies stellt ein recht erhebliches Brandriskiko dar, auch weil derartige Brände schwer zu löschen sind. Hinzu kommt, dass eine mit deutscher Gründlichkeit betriebene Mülltrennung mit einer Müllabwurfanlage praktisch nicht funktioniert und zudem für das Abschieben der Müllcontainer (und das Nachsortieren) erhebliche Personalkosten entstehen.

Die durch die BauO-Berlin erzwungene Schließung bestehender Anlagen sollte bereits jetzt vorbereitet werden. Erforderlich ist derzeit bei bestehenden Mietverhältnissen noch die ausdrückliche (schriftliche-) Einverständniserklärung der nutzenden Mieter. Bei Abschluss neuer Mietverhältnisse empfiehlt sich die Aufnahme einer entsprechenden Klausel in den Vertrag. Mit den richtigen Argumenten, vor allem auch dem Hinweis auf Kosteneinsparungen, sollte sich so eine Umstellung auch schon jetzt vollziehen lassen.  Sollte das nicht gelingen, wird es zum 01.01.2014 spannend: Kann der Vermieter die Schließung der Müllabwurfanlage auch gegen den Willen der Mieter durchsetzen (Achtung: Besitzstörung!) und wie sieht es mit einer Minderung nach dem erzwungenen Ende des Müllschluckers aus? Dies Fragen sollten Eigentümer bereits jetzt klären und sich entsprechend beraten lassen.