Hausgemachte Verdrängung

Mail "Kotti& Co."Montag ist kein Schontag. Ich bekomme eine Spam-Mail von einer namentlich nicht gekennzeichneten Initiative „Kotti & Co.“, die zu einem Pressegespräch einlädt unter der Überschrift:

Hausgemachte Verdrängung!
Jetzt auch Mieterhöhungen im Sozialen Wohnungsbau bei einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft!

Unglaublicher Vorgang! Empörung! Mieterhöhungen werden nicht zurückgehalten, sondern sogar verschickt. Um 0,13 Eur/m² wegen planmäßigem Förderabbau. Wirklich unglaublich. Und die wirren, empörten Ausführungen auf den weiteren Zeilen der Presseerklärung zeigen, dass die namentlich nicht genannten Verfasser aber auch wirklich nichts verstanden haben. Zwar wurden die öffentlichen Mittel vorzeitig zurück gezahlt. Jedoch genießen die betroffenen Mietverhältnisse wegen der Nachwirkungsfristen 10 Jahre nach vorzeitiger Rückzahlung, längstens jedoch bis zum regulären Ablauf der öffentlichen Förderung, vollständigen Schutz vor übertriebenen Mieterhöhungen (§ 16 Abs. 1 WoBindG). Im konkreten Fall (eine geschwärzte Mieterhöhung ist beigefügt) läuft die Bindung noch bis 2022 und die Mieterhöhung beläuft sich auf 52,85 Euro monatlich. Für eine 103,39 m² große- und damit durchaus überdurchschnittliche und familiengerechte Wohnung. Dieses System gibt es übrigens seit den 50er Jahren. Und wo da der Aufreger sein soll, erschließt sich jedenfalls mir beim besten Willen nicht. Aber die selbst ernannten Ritter der Kokosnuss sind offenbar der Ansicht, dass jede Mieterhöhung böse ist. Und wollen wieder einen Wohnungsbestand wie in Berlin (West und Ost) der 80er Jahre, als wir hüben und drüben staatlich gedeckelte Mieten und als Folge einen spektakulär verrotteten Wohnungsbestand hatten.

 

Zweckentfremdung–der Tagesspiegel macht Drama mit Flüchtlingen

Unter der Überschrift “Bezirksamt nennt Wohnungsvermietung an Flüchtlinge „Zweckentfremdung” berichtet der Tagesspiegel über ein angebliches Fehlverhalten des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg – ein Vorgang, der weder vollständig recherchiert ist noch hat man beim Tagesspiegel das Problem verstanden. Der Fall dreht sich um eine früher als Ferienwohnung genutzte und danach vorübergehend als Wohnung vermietete Erdgeschosswohnung (nicht so etwas Luxuriöses und Gewerbliches wie im Bild).

Die eigentliche Meldung ist kurz und geht so:

Als Ralf F. die Mail vom Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg bekam, wollte er es erstmal nicht glauben. Das Amt untersagte ihm, eine bisher als Ferienwohnung genutzte Wohnung an ein geflohenes Paar aus dem Iran zu vermieten, obwohl schon alles bestens geregelt war: Das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten war einverstanden, es hatte ihm schriftlich zugesichert, die ortsüblichen Mietkosten zu übernehmen. Ein Mietvertrag zwischen ihm und den Iranern war unterschriftsreif. Dennoch wollte die Fachabteilung Wohnen des Bezirks den Einzug der Flüchtlinge verhindern. Ihr Argument: Es handele sich um eine Wohnraumzweckentfremdung. Nach vielfachem Hin und Her gab Ralf F. „entnervt“ auf, er überließ die Wohnung einem anderen Mieter. Das Paar aus dem Iran lebt seither provisorisch bei Freunden.

Ein unmenschlicher Akt sei das, so meint der Tagesspiegel und beklagt, hier sei eine Vermietung von Wohnraum an Flüchtlinge letztlich durch das Bezirksamt verhindert worden. Ich habe nachgefragt: Der betreffende Eigentümer, ein Herr F., hatte dem Bezirksamt mit seiner Anfrage lediglich ein Mietvertrag zwischen ihm selbst und dem Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten vorgelegt, dessen Inhalt die noch nicht definierte Überlassung der Wohnung an Flüchtlinge mit einer Kostenübernahme des Landesamtes für Flüchtlingsangelegenheiten war. Der angeblich (so heißt es später in der Meldung) unterschriftsreife Mietvertrag mit den Flüchtlingen lag dem Bezirksamt nie vor. Nach den üblichen Modalitäten in derartigen Fällen hätte es sich nur um eine tageweise Weiterlesen

AirBnB – Antidiskriminierung im Reich des Bösen

Offen gesagt: AirBnB ist für mich das Reich des Bösen mit Sitz in Kalifornien. Dieser Konzern verdient eine Menge (jedenfalls nicht in Deutschland versteuertes-) Geld damit, ein nach deutschem Recht in praktisch allen Fällen illegales Geschäftsmodell anzubieten: Die gewerbliche, über die Webseite von AirBnB beworbene und abgewickelte Vermittlung der Untervermietung von Wohnungen an Touristen nicht nur in Berlin. Wie etwa hier:

Startseite AirBnB "Berlin"

Privatwohnung zu vermieten

Was die zahllosen Anbieter und Kunden derartiger „Mitwohnmöglichkeiten“ dabei sorgsam verdrängen, ist die zumeist zivilrechtlich verbotene unterlaubte Untervermietung der eigenen- oder sogar für diesen Zweck angemieteten Wohnung

Wohl gemerkt geht es hier meistens nicht um die (möglicherweise sogar zulässige-) Vermietung ganzer „Ferienwohnungen“, die hoffentlich dann nicht der Zweckentfremdungsverbotsverordnung Berlin unterfallen, sondern darum, dass „normale“ Mieter von Wohnraum mit deutlich erkennbarer Wiederholungsabsicht ohne Genehmigung oder auch nur Kenntnis des Vermieters ihre Wohnung teilweise oder insgesamt tages- und wochenweise vermieten. Was im Regelfall nicht nur vertragswidrig ist (denn die gewerbliche Absicht schließt ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB aus), sondern den Vermieter auch zur Kündigung berechtigt. Nur wissen und erfahren die meisten Vermieter nichts davon. Denn die Angebote auf AirBnB sind nicht kennzeichnungspflichtig, Recherchen des Vermieters werden durch diese planmäßige Anonymisierung der Angebote erschwert, praktisch sogar unmöglich gemacht. Das macht AirBnB in meinen Augen zu einer Art Darknet des Wohnungsmarktes. Von der vermutlich in der Mehrzahl der Fälle fehlenden Versteuerung der illegalen „privaten“ Untervermietung der Wohnung einmal ganz abgesehen.

Da verwundert es, wenn AirBnB mich jetzt per Email darüber informierte, ich müsse den „Antidiskriminierungsrichtlinien“ des Konzerns in einer Aktualisierung der allgemeinen Geschäftsbedingungen beim nächsten Login zustimmen.

Antidiskriminierung

Antidiskriminierung bei AirBnB

Das liest sich wie die ökologischen Versprechungen einer Oldenburger Hühnerfarm und geht das Problem dieses verbotswürdigen Geschäftsmodells nur an einer sehr entfernten Ecke an. Und wirft eine weitere interessante juristische Frage auf: Warum soll jemand, der oder die in seiner/ihrer Privatwohnung ein Zimmer vermietet, nicht die eigenen Ansichten über Religion, Gott und die Welt auch für seine/ihre zahlenden Gäste verbindlich machen. Ist doch immerhin die Privatwohnung, Kernbereich der durch das Grundgesetz geschützten Persönlichkeitsrechte. Also doch gewerbliche Nutzung?

Jedenfalls hatte ich noch aus einer alten Recherche gegen einen besonders dreisten AirBnB-Vermieter aus Tiergarten einen Account, den ich nun endlich löschen lassen konnte.

Und nun bleibt nur zu wünschen, dass die Vertreter der Law-And-Order Fraktion sich endlich etwas Gutes einfallen lassen gegen solche Geschäftsmodelle. Eine Kennzeichnungspflicht für Anbieter (Personalien, Adresse der Wohnung), eine Strafbarkeit nicht gekennzeichneter Wohnungsangebote, eine Art „Kurtaxe“ mit gesamtschuldnerischer Haftung von Vermieter und Gästen für illegale Vermietungen, eine Pflicht zur Registrierung für jeden Wohnungsanbieter in Internetportalen – dies wären denkbare Maßnahmen gegen das Reich des Bösen. Geschieht hier nichts, wird das Darknet des Berliner Wohnungsmarktes weiter seine Vermittlung zweifelhafter Vermietungsaktivtäten betreiben können.

P.S.: Der Konzern hat nach einer Meldung vom Dezember 2015 einen Firmenwert von 25,5 Milliarden Dollar (in Zahlen 25.500.000.000 $). Das ist doch ein lohnender Gegner.

 

Angespannter Wohnungsmarkt Berlin

Die IBB lieferte mit Ihrem jährlich erscheinenden Wohnungsmarktbarometer schon im November 2015 die Zahlen zum Untergang des „freien“ Wohnungsmarktes. Wie aus dem IBB Wohnungsmarktbarometer 2015 ersichtlich ist, übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum in allen Teilen der Stadt das Angebot dramatisch:

Quelle: IBB Berlin

Quelle: IBB Berlin

Dagegen bleibt der Nachfrageüberhang für Einfamilienhäuser auch auf Sicht von drei Jahren überschaubar. Im Stadtgebiet hat das in Flächenländern übliche Modell „Einfamilienhaus mit Garten, Carport und Auto“ ausgedient, was den Trend zur verkehrsgünstigen Stadtwohnung weiter verschärft.

Leerstand oder was?

WP 20160107 15 29 24 RichAuch in einem Markt mit Nachfrageüberhang wie momentan in Berlin gibt es reichlich Leerstand. Viele Eigentümer, ob groß oder klein, tun sich schwer mit der Vermietung. Sie warten auf den idealen Mieter, haben abgehobene Preisvorstellungen vor allem im Bereich Gewerbemieten und manche Eigentümer warten (selbst in Berlin heute) auf bessere Zeiten. Eine Klientin von mir ist aufgrund personeller Engpässe im Verwalterbereich nicht in der Lage, zeitnah zu vermieten, eine andere Hausverwaltung hat Schwierigkeiten mit ihren Kunden (Eigentümern), die keinesfalls für Makler oder Vermittlungsgebühren bei ImmoScout zahlen wollen. Was daraus folgt, ist Leerstand – mal Monate, mal Jahre.

Und das kostet richtig viel Geld, wie ich jetzt einmal an einem Beispiel ausrechnen musste:

Eine Wohnung steht seit Oktober 2015 leer und wird derzeit nicht vermietet. Die alte Miete war 4,44 €/m²/netto monatlich, demnach 117,57 * 4,44 = 522,01 € netto Weiterlesen

Gentrifizierung in Namen

Jedes Ding braucht seinen Namen und der Vorname des massenhaften Zuzugs von konservativ-bürgerlichen jungen Paaren nach Mitte hört sich an wie

Viktor Paul Theodor Graf von

weil ein Vorname bekanntlich nicht reicht. Es braucht deren mindestens zwei, besser sogar (wie im Beispiel des ersten Eintrags in diesem Taufbuch) drei.

Und das liest sich seltsam, wie Andrej Holm in seinem Blog richtig feststellt:

Die Taufliste der Evangelischen Gemeinde am Weinbergsweg (an der Schnittstelle von Mitte und Prenzlauer Berg) liest sich wie eine Mischung aus FDP-Wahlliste für das Europaparlament und dem Verzeichnis der höheren Beamten des Diplomatischen Dienstes.  Der Wortsinn der Gentrification – der ja auf die Wiederkehr des niederen Landadels (der Gentry) in den Städten anspielt – bekommt hier jedenfalls einen unerwarteten Realitätsgehalt.

Aus Ronny wurde Viktor Bla Bla Graf von und aus einem normalen Innenstadtbezirk ein Aufmarschgebiet für den Landadel und dessen Nachahmer. Schade eigentlich. Stadtentwicklung könnte ja auch Vielfalt fördern. Aber dies ist vermutlich die letzte Phase einer Entwicklung, die mit der zunehmenden Bekanntheit der Szene vom Prenzlauer Berg begann. Für mich ist der Bezirk in punkto Lebendigkeit und Vielfalt gestorben, seit einer von uns vertretenen Punkerin aus dem Stand 15.000 EUR Abfindung für ihre relativ schäbig gelegene 1 1/2 Zimmer Altbau-Mietwohnung geboten wurden. Welche Verwertungsketten das in Gang setzt und welche Viktors am Ende einer solchen Entwicklung stehen, kann ich mir leicht vorstellen.

Trainer Mietrechtsreform 2013

TrainerparkplatzMomentan sind andere Trainer (in München und Dortmund) populärer, aber ich hatte letzte Woche wieder das Vergnügen, einigen Verwaltern und Immobilienleuten aus dem Raum Hannover die Feinheiten der Mietrechtsreform 2013 nahe zu bringen. Und dabei wurde ich vom bemühten Hotel zum „Trainer“ befördert. Jedenfalls auf dem Parkplatz. Selbst würde ich mich ja eher als Coach bezeichnen, aber der ist auch im Spiel dabei. Trainer passt also in diesem Fall doch. Erinnerungen an meine Zeit als Basketballtrainer kommen da natürlich sofort hoch.

Und: Es lohnt sich wirklich, die durchaus zahlreichen Neuerungen der Mietrechtsreform 2013 in einer Fortbildung oder einem Seminar wie hier beim Dashöfer Verlag zu trainieren. Bei Interesse kommt der Trainer auch zu Ihnen.

Verwunschene Immobilien

Wie ein Geisterschloss wirkt dieses turmartige Gebäude an der Spree in Oberschöneweite. Auf dem rund 40.000 qm großen Gelände wurden zuletzt Mitropa Kaffeemaschinen hergestellt.

Schöneweide 02

Der Grundstücksverkauf (ich war zur Vorbereitung der Übergabe an ein großes Berliner Wohnungsunternehmen angereist) wurde unter anderem schwierig durch große Bootsrümpfe aus Stahl und eine Slipanlage, die sich auch auf dem Gelände befanden. Was (außer der vertraglichen Regelung der Räumungsverpflichtung) noch ganz andere Probleme aufwerfen kann: Eine Steganlage genießt Bestandsschutz und sollte daher erhalten bleiben, auch wenn auf dem Grundstück zukünftig statt Kaffemaschinen „Latte-Mamis“ zu Hause sind.

Marcel und die Schrottimmobilien

Wie die TAZ in der heutigen Ausgabe meldet, wurde am Mittwoch der Notar und Anwaltskollege Marcel E. verhaftet, Wohnung, Kanzlei und zwei weitere Objekte durchsucht. Die Staatsanwaltschaft teilt dazu mit, dass in 17 oder 18 Fällen von „banden- und gewerbsmäigem Betrug“ ermittelt werde. Ein ausführlicherer Bericht findet sich in der Berliner Zeitung.

Mit dem Kollegen hatte ich in seiner neuen Rolle als Verbraucher- und Mieterschutzanwalt für einen aufstrebenden Spandauer Mieterverein häufiger zu tun. Ich musste nämlich immer die Betriebskostenabrechnungen einklagen, deren Daseinsberechtigung der Kollege dann mit seitenlangen Textbausteinen bestritt. Der Kollege war nach meiner Weiterlesen