Archiv der Kategorie: Immobilienszene

Berliner Mietspiegel 2011 erschienen

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Ausschnitt Mietspiegel 2011

Ausschnitt Mietspiegel 2011

Soeben ist der Berliner Mietspiegel 2011 erschienen. Nach erster Durchsicht des Zahlenwerks (ein aktueller Mietspiegel ist in meiner Anwaltskanzlei ständiger Wandschmuck) kann ich feststellen, dass die wilden Gerüchte wie „rasante Mietsteigerungen“, „Luxusmiete“ u.v.a.m. sich in den nackten Zahlen nicht wiederspiegeln. Zwar ist ein den guten Wohnlagen, insbesondere den am Markt stark vertretenen Feldern für Altbauten bis 1949, durchweg ein Anstieg der Mittelwerte um bis zu 0,74 EUR/m² (Feld L 2 Altbau > 90 m² vor 1918) zu verzeichnen. Das sind die Bereiche des Marktes, die in der Praxis traditionell sehr stark nachgefragt sind.

Andererseits ist aber auch festzustellen, dass in absoluten Werten die im Mietspiegel 2011 ausgewiesenen Werte im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten immer noch moderat sind. Und vor allem auch in den weniger attraktiven Marktsegmenten immer noch am untersten Rand dessen liegen, was der Eigentümer einer Immobilie braucht, um neben einer kleinen Rendite auch noch Dinge wie Instandsetzung und energetische Verbesserung des Bestandes zu erwirtschaften. Mieten von weniger als 5,20 EUR/m² jedenfalls wie in ausnahmslos allen einfachen Wohnlagen (> 40 m² bis Baujahr 1972, Mittelwert) dürften nicht ausreichend sein, um mittelfristig auch nur einen Erhalt dieses Wohnungsbestandes zu ermöglichen.

Es zeichnen sich damit die Trends ab, welche ich in der täglichen Arbeit bereits seit Monaten beobachte:

  • starker Nachfrageüberhang für große Altbauwohnungen in guten Wohnlagen
  • Stagnation und eher schlechte Marktsituation in einfachen und teilweise mittleren Lagen
  • teilweise enorme Quadratmetermieten für kleine- und Kleinstwohnungen

Und ich muss kein Prophet sein um vorauszusagen, dass sich diese Scherenbewegung (verbunden mit gravierenden Vertreibungsprozessen in begehrten Marktbereichen)  in den nächsten Jahren fortsetzen und Anwälte von Mietern und Vermietern in fast vergessenen Tätigkeitsfeldern wie Modernisierung, Eigenbedarfskündigung und bei Mieterhöhungen aller Art erheblich beschäftigen wird.

Mietnomaden erzeugen Verbandszwist

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Der Verband „Haus und Grund Deutschland“ (auf dem Bild der Vorstand Rolf Kornemann) ist bereits Anfang Januar aus dem Dachverband BSI der Immobilienwirtschaft ausgetreten. Wie das Berliner Mietermagazin (Mitgliederzeitung des Berliner Mieterverein e.V.) in der Aprilausgabe vermutet, gibt es im Verband intern sowie auch im Verhältnis zum BSI Meinungsverschiedenheiten.

Während Haus und Grund vehement gegen ein vermeintlich überbordendes Mietnomadentum vorgehen will (was jedenfalls in meiner gerichtlichen Praxis keine wesentliche Rolle spielt), kamen bereits im Januar aus dem Berliner Landesverband zu dieser Position kritische Töne. Dieter Blümmel, um eine eigene Meinung nie verlegener Sprecher von Haus und Grund Berlin gab gegenüber dem MieterMagazin zu Protokoll,

Mietnomaden sind so selten wie der Satanspilz

eine in meinen Augen durchaus realistische Einschätzung. Überhaupt scheinen die Verbandsvertreter von Haus und Grund mehr den klassischen Einzelhaus-Eigentümer und „Kleinvermieter“ mit seinen zwei für die Rente erworbenen und selbst verwalteten Mehrfamilienhäusern im Blick zu haben, während die Mitglieder des BSI mit ihrer eher professionellen Herangehensweise eventuell dank Schufa, Kreditreform und der inzwischen vom BGH kassierten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung weniger (Angst vor) Mietnomaden haben?

Wir dürfen gespannt sein, wie sich das Verhältnis der beiden Verbände zueinander zukünftig gestaltet.

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Wer wie ich solche Verfahren häufig auf Mieterseite durchgestanden hat, knirscht mit den Zähnen: Da kündigen die in Amerika lebenden Vermieter mehrfach (formell unwirksam sogar) wegen Eigenbedarf. Man wolle nach Berlin zurück ziehen und selbstverständlich kommt dafür nur das 1977 gemietete Haus mit dem Mieter in Frage.

Nachdem auch noch Schadensersatzansprüche angedroht werden, schließt der Mieter entnervt eine Aufhebungsvereinbarung und zieht aus.

Schön – freut sich der Vermieter und verkauft die Hütte.

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Mit dem Kopf durch die Wand

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Fogging in Zimmerecke (Quelle: Wikipedia)

Es gibt Fälle, da möchte man fast schon dem Kollegen auf der anderen Seite helfen. Der vom BGH bereits im März entschiedene Fall war so ein Fall. Der Mieter unserer Mandantin hatte auf Beseitigung von schwärzlichen Belägen geklagt, die sich aus seiner Sicht als Fogging darstellten. Und zwar gegen die frühere Vermieterin und nicht (wie es richtig gewesen wäre), deren Rechtsnachfolgerin.

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Ich habe viel Verständnis für ältere Vermieter, die Ihre Häuser selbst verwalten. Immobilienwirtschaft ist heutzutage ein steiniges Brot und Hut ab vor jede/m, der oder die mit 60+ das eigene Mehrfamilienhaus noch selbst verwaltet.

Manchmal führt das aber auch zu seltsamen Effekten. Die Münchener Vermieterin hatte sich in diesem Fall bei der Besichtigung der bereits zurück gegebenen Wohnung selbst aus der eigenen Wohnung ausgeschlossen (!) und wollte dem ausgezogenen Mieter die Kosten für den Schlüsseldienst von der Miete abziehen. Das liest sich lustig und vollständig in diesem Vermieterschreiben.

Die Immobilien von Artur Brauner

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.. haben seit mehr als 10 Jahren Mietervereine, Anwälte und Gerichte intensiv beschäftigt: Fragwürdige Nebenkostenabrechnungen, Wärmedämmung mit Mietsteigerungen in dreistelliger Höhe und immer wieder Hausverwaltungen, mit denen sich Korrespondenz nur schwer sachgerecht führen ließ.

Nun meldet der Tagesspiegel, wie es um Artur Brauner’s Immobilienimperium steht. Und das ist nicht gut. Goldman-Sachs soll in großem Stil die Hypothekenkredite des hoch verschuldeten Brauner aufgekauft und jetzt die Daumenschrauben angesetzt haben. Drohung mit Zwangsversteigerung, Gehaltspfändungen bei den mit Brauner familiär verbundenen Geschäftsführern seiner Verwaltungsgesellschaften – was da gemeldet wird, sind wohl die Vorboten einer der größten Berliner Immobilienpleiten der letzten Jahre.

Spannend bleibt vor allem die Frage, wie die Übernahme der zahlreichen Immobilien Brauners durch Gläubiger und Banken technisch abgewickelt wird. Denn selbst größere institutionelle Anleger dürften mit diesem umfangreichen Immobilienbesitz und dessen über Jahrzehnte selbst gemachten Problemen überfordert sein.

WBS macht Wohnen teurer – Chaos in Friedrichshain

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Verwirrt sind viele Altbaumieter in Berlin-Friedrichshain, wenn Sie Post von Ihrem Vermieter bekommen. Unter Bezugnahme auf „Förderabbau“ und „Veröffentlichung im Berliner Amtsblatt“ wird da begründet, warum die Miete für die Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen in Altbauwohnungen, die mit öffentlichen Mitteln modernisiert wurden, ab 01.04.2008 auf 4,40 €/m² steigen soll.

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Grundeigentum wird ernst genommen und zwar richtig

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Pünktlich zum 1. April 2007 berichtete seinerzeit das Berliner Grundeigentum (GE 2007, 468) über den „Entwurf eines Gesetzes zum erneuten Versuch einer vorläufigen weiteren Reparatur des Mietrechts (Zweites Mietrechtsreparaturgesetz – 2. MRepG) und stellte darin eine Neuregelung der „Zerrüttungskündigung“ gemäß § 542 BGB vor:

§ 542 BGB Ende des Mietverhältnisses

.. 3) Jedes Mietverhältnis endet ferner, wenn das Gericht dafürhält, dass das Mietverhältnis der Parteien ernsthaft und endgültig zerrüttet ist. Die Zerrüttung wird vermutet, wenn zwischen den Parteien innerhalb von zwei Jahren zwei Rechtsstreitigkeiten betreffend das Mietverhältnis rechtshängig waren. Wenn zwischen den Parteien im vorangegangenen Jahr ein weiterer Rechtsstreit betreffend das Mietverhältnis rechtshängig war, ist die Vermutung unwiderleglich.

In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, dessen Aktenzeichen und Rubrum ich auch auf Anfrage nicht mitteilen werde, beruft sich nun die anwaltliche Vertreterin einer im Ruhrgebiet wohnhaften Vermieterin auf genau diesen Gesetzentwurf, um eine etwas rustikale Räumungsklage weiter voran zu bringen. Die Kollegin führt dazu aus:

Außerdem weise ich auf das geplante Mietrechtsänderungsgesetz hin, wonach … . Dies muss zumindest im Rahmen der Abwägung der Interessen zugunsten der Klägerin mit berücksichtigt werden.

Ich bin froh, dass wenigstens nicht die gleichzeitig erklärte Prozesskündigung auf den Aprilscherz des Grundeigentums gestützt wurde. Wenn die Redakteure des Verlags wüssten, wie unglaublich ernst sie genommen werden.

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Mit der genannten Schlagzeile, aber ohne das Fragezeichen wirbt der Berliner Seminarveranstalter Berliner Fachseminare für ein Seminar des ehemaligen Richters und jetzigen Rechtsanwalts Klaus Schach. Das ist mutig.

Hat doch der BGH in einer Fülle von Entscheidungen seit 2005 ausführlich begründet, dass der Vermieter mit Wärmecontracting in aller Regel nur Probleme und Forderungsausfälle bekommt. Wenn etwa die vertragliche Vereinbarung nicht passt, die Umstellung auf Wärmecontracting nachträglich ohne Zustimmung erfolgt und zuletzt auch noch mit der Höhe der geltend gemachten Kosten, wenn diese unwirtschaftlich sein sollten.

Bevor Sie also den Fachseminaren folgen, erkundigen Sie sich nach Risiken und Nebenwirkungen und fragen Sie nicht Ihren Arzt oder Apotheker, sondern uns.

Abnahmeprotokoll mit vorgehaltener Waffe?

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Wenn langjährige Mieter im Ostteil Berlins ihre Wohnung kündigen und zurückgeben, können sie was erleben: Zwei, manchmal auch drei Außendienstmitarbeiter des Vermieters machen bei der Wohnungsrückgabe großen Alarm, erheben so manche Beanstandung und bauen sich dann fast drohend mit einem mehrseitigen „Zustandsbericht“ vor dem Mieter auf – der Mieter soll unterschreiben. Und tut das auch. Und wird prompt auf Schadensersatz für eine Komplettrenovierung in Anspruch genommen.

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