AirBnB – Antidiskriminierung im Reich des Bösen

Offen gesagt: AirBnB ist für mich das Reich des Bösen mit Sitz in Kalifornien. Dieser Konzern verdient eine Menge (jedenfalls nicht in Deutschland versteuertes-) Geld damit, ein nach deutschem Recht in praktisch allen Fällen illegales Geschäftsmodell anzubieten: Die gewerbliche, über die Webseite von AirBnB beworbene und abgewickelte Vermittlung der Untervermietung von Wohnungen an Touristen nicht nur in Berlin. Wie etwa hier:

Startseite AirBnB "Berlin"

Privatwohnung zu vermieten

Was die zahllosen Anbieter und Kunden derartiger „Mitwohnmöglichkeiten“ dabei sorgsam verdrängen, ist die zumeist zivilrechtlich verbotene unterlaubte Untervermietung der eigenen- oder sogar für diesen Zweck angemieteten Wohnung

Wohl gemerkt geht es hier meistens nicht um die (möglicherweise sogar zulässige-) Vermietung ganzer „Ferienwohnungen“, die hoffentlich dann nicht der Zweckentfremdungsverbotsverordnung Berlin unterfallen, sondern darum, dass „normale“ Mieter von Wohnraum mit deutlich erkennbarer Wiederholungsabsicht ohne Genehmigung oder auch nur Kenntnis des Vermieters ihre Wohnung teilweise oder insgesamt tages- und wochenweise vermieten. Was im Regelfall nicht nur vertragswidrig ist (denn die gewerbliche Absicht schließt ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB aus), sondern den Vermieter auch zur Kündigung berechtigt. Nur wissen und erfahren die meisten Vermieter nichts davon. Denn die Angebote auf AirBnB sind nicht kennzeichnungspflichtig, Recherchen des Vermieters werden durch diese planmäßige Anonymisierung der Angebote erschwert, praktisch sogar unmöglich gemacht. Das macht AirBnB in meinen Augen zu einer Art Darknet des Wohnungsmarktes. Von der vermutlich in der Mehrzahl der Fälle fehlenden Versteuerung der illegalen „privaten“ Untervermietung der Wohnung einmal ganz abgesehen.

Da verwundert es, wenn AirBnB mich jetzt per Email darüber informierte, ich müsse den „Antidiskriminierungsrichtlinien“ des Konzerns in einer Aktualisierung der allgemeinen Geschäftsbedingungen beim nächsten Login zustimmen.

Antidiskriminierung

Antidiskriminierung bei AirBnB

Das liest sich wie die ökologischen Versprechungen einer Oldenburger Hühnerfarm und geht das Problem dieses verbotswürdigen Geschäftsmodells nur an einer sehr entfernten Ecke an. Und wirft eine weitere interessante juristische Frage auf: Warum soll jemand, der oder die in seiner/ihrer Privatwohnung ein Zimmer vermietet, nicht die eigenen Ansichten über Religion, Gott und die Welt auch für seine/ihre zahlenden Gäste verbindlich machen. Ist doch immerhin die Privatwohnung, Kernbereich der durch das Grundgesetz geschützten Persönlichkeitsrechte. Also doch gewerbliche Nutzung?

Jedenfalls hatte ich noch aus einer alten Recherche gegen einen besonders dreisten AirBnB-Vermieter aus Tiergarten einen Account, den ich nun endlich löschen lassen konnte.

Und nun bleibt nur zu wünschen, dass die Vertreter der Law-And-Order Fraktion sich endlich etwas Gutes einfallen lassen gegen solche Geschäftsmodelle. Eine Kennzeichnungspflicht für Anbieter (Personalien, Adresse der Wohnung), eine Strafbarkeit nicht gekennzeichneter Wohnungsangebote, eine Art „Kurtaxe“ mit gesamtschuldnerischer Haftung von Vermieter und Gästen für illegale Vermietungen, eine Pflicht zur Registrierung für jeden Wohnungsanbieter in Internetportalen – dies wären denkbare Maßnahmen gegen das Reich des Bösen. Geschieht hier nichts, wird das Darknet des Berliner Wohnungsmarktes weiter seine Vermittlung zweifelhafter Vermietungsaktivtäten betreiben können.

P.S.: Der Konzern hat nach einer Meldung vom Dezember 2015 einen Firmenwert von 25,5 Milliarden Dollar (in Zahlen 25.500.000.000 $). Das ist doch ein lohnender Gegner.

 

Eigenbedarf für Anwaltskanzlei und Besucher

2014-11-13 14.32.32Zu den Tiefpunkten der mietrechtlichen Rechtsprechung der letzten Jahre gehörten die „Rechtsanwältin-Entscheidung“ des BGH vom 26.09.2012 sowie die „Tochterbesuche“ Entscheidung des LG Berlin vom 22.08.2013.1 Nicht wegen des Ergebnisses, sondern wegen der Begründungen. In beiden Fällen verkannten die Gerichte ihre Entscheidungskompetenz und nahmen „echten“ Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2  BGB an, obwohl es sich in beiden Fällen allenfalls um sonstigen Bedarf bzw. nicht um privilegierte Gebrauchsformen im Sinne dieser Vorschrift handeln konnte. Mit der Folge, dass bei einwandfreier Rechtsanwendung in beiden Fällen kein „Eigenbedarf“ (genauer: kein Kündigungsgrund) vorgelegen hätte.

In seinem jüngsten Aufsatz zu diesem Problem in der jüngsten WuM2 legt der in Berlin und Innsbruck lehrende Professor Häublein dar, welche schlicht ausgedrückt schlampigen Einordnungen unterschiedlicher Sachverhalte dem zu Grunde liegen. Unbedingt lesenswert!


  1. LG Berlin, Urteil vom 22.08.2013 -67 S 121/12- in WuM 2013, 741 

  2. Häublein, Eigenbedarf und eigenbedarfsähnliche Kündigungsgründe WuM 2014, 635 

Miete direkt vom Amt

Ein häufiges Problem bei der Vermietung von Wohnungen an Leistungsempfänger besteht darin, dass die Mieter sich Beihilfen zu den Unterkunftskosten direkt ausbezahlen lassen, diese jedoch nicht oder nicht vollständig an den Vermieter weiterleiten. Einziger Ausweg: Der Vermieter lässt sich Unterkunftsbeihilfen vom Leistungsträger direkt auszahlen. Dafür muss man aber rechtzeitig vorsorgen.

Die direkte Auszahlung von Unterkunftsbeihilfen war nach der früher geltenden Rechtslage weit gehend in das Ermessen des Leistungsträgers gestellt. Die direkte Auszahlung erfolgte in der Regel nur, wenn konkrete Anhaltspunkte für ein krankheits- oder suchtbedingtes Unvermögen der leistungsberechtigten Person bestehen, die Mittel zweckentsprechend zu verwenden oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die im Schuldnerverzeichnis eingetragene leistungsberechtigte Person die Mittel nicht zweckentsprechend verwendet. Beide Voraussetzungen lagen in der Praxis nur in wenigen Fällen vor, so dass nur in seltenen Fällen eine direkte Übernahme der Unterkunftsbeihilfen erfolgte. Zudem war die Entscheidung über eine direkte Übernahme weitergehend in das Ermessen des Sachbearbeiters beim Leistungsträger gestellt.

Seit der Änderung des § 22 Abs. 7 SGB II besteht die Möglichkeit, die direkte Auszahlung von Unterkunftsbeihilfen durch einen entsprechenden Antrag des Leistungsempfängers quasi zu erzwingen. Für den Vermieter besteht daher die Möglichkeit, bereits bei der Vertragsanbahnung den Mietinteressenten zur Übergabe eines entsprechend ausgefüllten und durch die Mietinteressenten unterschriebenen Antragsformulars anzuhalten. Liegt ein solcher fertiger Antrag bereits vor Mietvertragsabschluss vor, so kann der vorbereitete Antrag spätestens dann beim Leistungsträger eingereicht werden, wenn der Mieter und Leistungsempfänger seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Von dieser Möglichkeit sollte standardmäßig dann Gebrauch gemacht werden, wenn er die Vermietung an einen Leistungsempfänger erfolgt und der Leistungsbezug bereits bei Anbahnung des Mietverhältnisses offen gelegt wird.

Nebenjob oder Gesinnung?

Wenn der Tagesspiegel über Richter schreibt, wie in diesem Beitrag, dann ist das eher ungewöhnlich. Es ging um den immer wieder geäußerten Vorwurf, eine Vorsitzende Richterin einer Berliner Mietberufungskammer sei einseitig vermieterfreundlich und befangen. Ich konnte das im Interview mit dem Tagesspiegel (und werde korrekt zitiert) gegenüber der Journalistin nicht bestätigen. Halte aber die dort angefangene Diskussion für richtig und notwendig.

Frau Paschke ist seit Jahren Vorsitzende Richterin einer Mietberufungskammer beim LG Weiterlesen

Umlageschlüssel für Sprengwasserabzug

Eine häufige Frage: Muss die Abrechnung der ersparten Entwässerungskosten für die Bewässerung des Mietergartens (Sprengwasserabzug) individuell für jeden Mieter erfolgen oder kann der Vermieter (wie meine Mandantin in diesem Fall) die Ermäßigung der Entwässerungskosten aus der Summe des Verbrauchs auf den Zählern für Sprengwasser ganz normal als (reduzierte-) Entwässerungskosten im Verhältnis der individuellen Verbräuche weiter geben. Frage verstanden? In Deutschland ist eben alles mit großer Gründlichkeit geregelt.

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Müllschlucker müssen aussterben

Müllschlucker; Quelle: Wikipedia

Mit der bereits im Sommer 2010 beschlossenen Änderung der Berliner Bauordnung (BauO-Berlin) kommt das Ende der Abfallschächte, die landläufig auch Müllschlucker genannt werden. § 46 BauO-Berlin regelt, dass derartige Schächte (auf unserem Bild ein Müllschlucker aus einer Moskauer Wohnanlage) nicht mehr neu errichtet werden dürfen. Bestehende Anlagen sind bis zum 31.12.2013 außer Betrieb zu nehmen.

Dies betrifft vor allem die Eigentümer von Großwohnungsanlagen der 60er bis 80er Jahre, bei denen die Abfallschächte vielfach vorhanden sind. Beliebt sind die Schächte bei den Mieter. Nicht nur ältere Mieter schätzen den Komfort, der sich durch den direkten Abwurf des Hausmülls unmittelbar neben der Wohnungseingangstür ergibt. In der Wohnanlage einer Mandantin befinden sich die Öffnungen der Abwurfschächte sogar unmittelbar in der Küche, was an Komfort kaum noch zu überbieten ist. Ich erinnere sogar ein Verfahren aus den 90er Jahren, wo ich für die Mieter eines Hochhauses in Spandau erfolgreich gegen die Schließung der Müllabwurfanlage klagte.

Problem der Müllschlucker sind Brandschutz und Mülltrennung: Wie das MieterMagazin berichtete, kommt es nach Angaben der Berliner Feuerwehr jährlich zu etwa 10 Bränden durch schwelenden Hausmüll in den Abwurfanlagen. Dies stellt ein recht erhebliches Brandriskiko dar, auch weil derartige Brände schwer zu löschen sind. Hinzu kommt, dass eine mit deutscher Gründlichkeit betriebene Mülltrennung mit einer Müllabwurfanlage praktisch nicht funktioniert und zudem für das Abschieben der Müllcontainer (und das Nachsortieren) erhebliche Personalkosten entstehen.

Die durch die BauO-Berlin erzwungene Schließung bestehender Anlagen sollte bereits jetzt vorbereitet werden. Erforderlich ist derzeit bei bestehenden Mietverhältnissen noch die ausdrückliche (schriftliche-) Einverständniserklärung der nutzenden Mieter. Bei Abschluss neuer Mietverhältnisse empfiehlt sich die Aufnahme einer entsprechenden Klausel in den Vertrag. Mit den richtigen Argumenten, vor allem auch dem Hinweis auf Kosteneinsparungen, sollte sich so eine Umstellung auch schon jetzt vollziehen lassen.  Sollte das nicht gelingen, wird es zum 01.01.2014 spannend: Kann der Vermieter die Schließung der Müllabwurfanlage auch gegen den Willen der Mieter durchsetzen (Achtung: Besitzstörung!) und wie sieht es mit einer Minderung nach dem erzwungenen Ende des Müllschluckers aus? Dies Fragen sollten Eigentümer bereits jetzt klären und sich entsprechend beraten lassen.

Berliner Mietspiegel 2011 erschienen

Ausschnitt Mietspiegel 2011

Ausschnitt Mietspiegel 2011

Soeben ist der Berliner Mietspiegel 2011 erschienen. Nach erster Durchsicht des Zahlenwerks (ein aktueller Mietspiegel ist in meiner Anwaltskanzlei ständiger Wandschmuck) kann ich feststellen, dass die wilden Gerüchte wie „rasante Mietsteigerungen“, „Luxusmiete“ u.v.a.m. sich in den nackten Zahlen nicht wiederspiegeln. Zwar ist ein den guten Wohnlagen, insbesondere den am Markt stark vertretenen Feldern für Altbauten bis 1949, durchweg ein Anstieg der Mittelwerte um bis zu 0,74 EUR/m² (Feld L 2 Altbau > 90 m² vor 1918) zu verzeichnen. Das sind die Bereiche des Marktes, die in der Praxis traditionell sehr stark nachgefragt sind.

Andererseits ist aber auch festzustellen, dass in absoluten Werten die im Mietspiegel 2011 ausgewiesenen Werte im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten immer noch moderat sind. Und vor allem auch in den weniger attraktiven Marktsegmenten immer noch am untersten Rand dessen liegen, was der Eigentümer einer Immobilie braucht, um neben einer kleinen Rendite auch noch Dinge wie Instandsetzung und energetische Verbesserung des Bestandes zu erwirtschaften. Mieten von weniger als 5,20 EUR/m² jedenfalls wie in ausnahmslos allen einfachen Wohnlagen (> 40 m² bis Baujahr 1972, Mittelwert) dürften nicht ausreichend sein, um mittelfristig auch nur einen Erhalt dieses Wohnungsbestandes zu ermöglichen.

Es zeichnen sich damit die Trends ab, welche ich in der täglichen Arbeit bereits seit Monaten beobachte:

  • starker Nachfrageüberhang für große Altbauwohnungen in guten Wohnlagen
  • Stagnation und eher schlechte Marktsituation in einfachen und teilweise mittleren Lagen
  • teilweise enorme Quadratmetermieten für kleine- und Kleinstwohnungen

Und ich muss kein Prophet sein um vorauszusagen, dass sich diese Scherenbewegung (verbunden mit gravierenden Vertreibungsprozessen in begehrten Marktbereichen)  in den nächsten Jahren fortsetzen und Anwälte von Mietern und Vermietern in fast vergessenen Tätigkeitsfeldern wie Modernisierung, Eigenbedarfskündigung und bei Mieterhöhungen aller Art erheblich beschäftigen wird.

Herd und Spüle Pflicht?

Immer wieder wird folgende Frage gestellt:

können Sie mir bitte die Verordnung o.ä. benennen, die in Berlin die Ausstattung von Wohnraum mit Herd und Spüle regelt?

Das ist nicht schwer: Einschlägig ist § 4 Abs. 2 Nr. 1 Wohnungsaufsichtsgesetz Berlin, der da sagt:

§ 4 Beseitigung mangelhafter Wohnverhältnisse
(1) Entspricht die bauliche Beschaffenheit von Wohnungen oder Wohnräumen nicht den
Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse, so kann die Wohnungsaufsichtsbehörde
anordnen, dass der Verfügungsberechtigte die Mängel beseitigt.
(2) Diesen Mindestanforderungen ist nicht genügt, wenn
1. innerhalb der Wohnung die Koch- und Heizungsmöglichkeit sowie Wasserversorgung und
Ausguss fehlen oder ungenügend sind,

Der Mieter könnte demnach theoretisch immer einen Mangel behaupten, wenn Spüle und Herd (Ausguss und Kochgelegenheit) fehlen.

Sinnvoll ist die Vermietung „mit“ aber vor allem, weil sonst negative Merkmale im Sinne der Spanneneinordnung vorliegen. Und dies freut den Vermieter spätestens bei der nächsten Mieterhöhung mit einer Begründung nach dem Berliner Mietspiegel nicht mehr…

Kaution verjährt – Vorsicht Falle

Der Anspruch des Vermieters auf Kautionsstellung verjährt (wie etwa der Anspruch auf Mietzahlung) in der kurzen Verjährungsfrist von 3 Jahren, wie das Kammergericht Berlin jüngst wieder entschieden hat. Mit der Folge, dass der Vermieter auch dann leer ausgeht, wenn er die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses „zieht“, also mit rückständigen Mieten oder ähnlichen Ansprüchen verrechnet. Läuft das Mietverhältnis danach noch Jahre weiter und entstehen (wie so oft) am Schluss des Mietverhältnisses neue Forderungen des Vermieters, geht er oft leer aus.

Eine Verrechnung laufender Forderungen mit der Kaution sollte daher in aller Regel erst dann erfolgen, wenn das Mietverhältnis beendet oder absehbar ist, dass weitere Forderungen ohnehin gerichtlich geltend gemacht werden können. So bequem es auch ist, die Kaution zu „ziehen“ – der Vermieter verliert sein Sicherungsmittel, die Bequemlichkeit führt später leicht zu Forderungsausfällen.

Abnahmeprotokoll mit vorgehaltener Waffe?

Wenn langjährige Mieter im Ostteil Berlins ihre Wohnung kündigen und zurückgeben, können sie was erleben: Zwei, manchmal auch drei Außendienstmitarbeiter des Vermieters machen bei der Wohnungsrückgabe großen Alarm, erheben so manche Beanstandung und bauen sich dann fast drohend mit einem mehrseitigen „Zustandsbericht“ vor dem Mieter auf – der Mieter soll unterschreiben. Und tut das auch. Und wird prompt auf Schadensersatz für eine Komplettrenovierung in Anspruch genommen.

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