Hausgemachte Verdrängung

Mail "Kotti& Co."Montag ist kein Schontag. Ich bekomme eine Spam-Mail von einer namentlich nicht gekennzeichneten Initiative „Kotti & Co.“, die zu einem Pressegespräch einlädt unter der Überschrift:

Hausgemachte Verdrängung!
Jetzt auch Mieterhöhungen im Sozialen Wohnungsbau bei einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft!

Unglaublicher Vorgang! Empörung! Mieterhöhungen werden nicht zurückgehalten, sondern sogar verschickt. Um 0,13 Eur/m² wegen planmäßigem Förderabbau. Wirklich unglaublich. Und die wirren, empörten Ausführungen auf den weiteren Zeilen der Presseerklärung zeigen, dass die namentlich nicht genannten Verfasser aber auch wirklich nichts verstanden haben. Zwar wurden die öffentlichen Mittel vorzeitig zurück gezahlt. Jedoch genießen die betroffenen Mietverhältnisse wegen der Nachwirkungsfristen 10 Jahre nach vorzeitiger Rückzahlung, längstens jedoch bis zum regulären Ablauf der öffentlichen Förderung, vollständigen Schutz vor übertriebenen Mieterhöhungen (§ 16 Abs. 1 WoBindG). Im konkreten Fall (eine geschwärzte Mieterhöhung ist beigefügt) läuft die Bindung noch bis 2022 und die Mieterhöhung beläuft sich auf 52,85 Euro monatlich. Für eine 103,39 m² große- und damit durchaus überdurchschnittliche und familiengerechte Wohnung. Dieses System gibt es übrigens seit den 50er Jahren. Und wo da der Aufreger sein soll, erschließt sich jedenfalls mir beim besten Willen nicht. Aber die selbst ernannten Ritter der Kokosnuss sind offenbar der Ansicht, dass jede Mieterhöhung böse ist. Und wollen wieder einen Wohnungsbestand wie in Berlin (West und Ost) der 80er Jahre, als wir hüben und drüben staatlich gedeckelte Mieten und als Folge einen spektakulär verrotteten Wohnungsbestand hatten.

 

Zweckentfremdung–der Tagesspiegel macht Drama mit Flüchtlingen

Unter der Überschrift “Bezirksamt nennt Wohnungsvermietung an Flüchtlinge „Zweckentfremdung” berichtet der Tagesspiegel über ein angebliches Fehlverhalten des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg – ein Vorgang, der weder vollständig recherchiert ist noch hat man beim Tagesspiegel das Problem verstanden. Der Fall dreht sich um eine früher als Ferienwohnung genutzte und danach vorübergehend als Wohnung vermietete Erdgeschosswohnung (nicht so etwas Luxuriöses und Gewerbliches wie im Bild).

Die eigentliche Meldung ist kurz und geht so:

Als Ralf F. die Mail vom Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg bekam, wollte er es erstmal nicht glauben. Das Amt untersagte ihm, eine bisher als Ferienwohnung genutzte Wohnung an ein geflohenes Paar aus dem Iran zu vermieten, obwohl schon alles bestens geregelt war: Das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten war einverstanden, es hatte ihm schriftlich zugesichert, die ortsüblichen Mietkosten zu übernehmen. Ein Mietvertrag zwischen ihm und den Iranern war unterschriftsreif. Dennoch wollte die Fachabteilung Wohnen des Bezirks den Einzug der Flüchtlinge verhindern. Ihr Argument: Es handele sich um eine Wohnraumzweckentfremdung. Nach vielfachem Hin und Her gab Ralf F. „entnervt“ auf, er überließ die Wohnung einem anderen Mieter. Das Paar aus dem Iran lebt seither provisorisch bei Freunden.

Ein unmenschlicher Akt sei das, so meint der Tagesspiegel und beklagt, hier sei eine Vermietung von Wohnraum an Flüchtlinge letztlich durch das Bezirksamt verhindert worden. Ich habe nachgefragt: Der betreffende Eigentümer, ein Herr F., hatte dem Bezirksamt mit seiner Anfrage lediglich ein Mietvertrag zwischen ihm selbst und dem Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten vorgelegt, dessen Inhalt die noch nicht definierte Überlassung der Wohnung an Flüchtlinge mit einer Kostenübernahme des Landesamtes für Flüchtlingsangelegenheiten war. Der angeblich (so heißt es später in der Meldung) unterschriftsreife Mietvertrag mit den Flüchtlingen lag dem Bezirksamt nie vor. Nach den üblichen Modalitäten in derartigen Fällen hätte es sich nur um eine tageweise Weiterlesen

Mietrechtsreform auf Eis

Wie das Mietermagazin des Berliner Mieterverein e.V. in seiner Dezemberausgabe meldet, wurde die Mietrechtsreform 2012 nach Anhörung von Experten im Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages wieder auf Eis gelegt. Von der Tagesordnung des Bundestages Mitte November wurde das Thema abgesetzt. Und das ist gut so.

Warum? Die bekannten Neuerungen des aktuellen Referentenentwurfs bringen vor allem symbolische Politik und völlig überflüssige, komplizierte Einschnitte im formellen und materiellen Rechtsschutz:

  1. Die in der Praxis bei sachgerechter Vermietung völlig bedeutungslose Problematik der „Mietnomaden“ wird mit einer Vielzahl materiell- und verfahrensrechtlicher Regelungen angegangen, die schon wegen der Höhe der notwendigen Sicherheitsleistungen für die geplante Zielgruppe (hilflose Einzeleigentümer, die keinen Zugang zu den üblichen Bonitätsprüfungssystemen haben) letztlich unerschwinglich sein dürften.
  2. Energetische Modernisierungen werden in einer Weise zu Lasten der Mieter priviligiert, die der genaueren Prüfung (und der Rechtsprechung) vorbehalten bleiben sollte. Nicht jede Wärmedämmung, nicht jeder energetische Schnickschnack, nicht jede Fernwärmeheizung mit ihren die Straßen kostenlos eisfrei haltenden Trassen sollte ungeprüft und für alle Zeiten von Gesetzes wegen freie Vorfahrt zur Entmietung oder ungehemmten Mietpreissteigerung haben.
  3. Und in dem enorm praxisrelevanten Bereich der Betriebskosten tut sich ebenso wenig wie bei den Schönheitsreparaturen.

Fazit: Die Mietrechtsreform ist in der gegenwärtig geplanten Form ungefähr so entbehrlich wie die DIN-Normen des Beuth Verlages: Interessen- und lobbygesteuerte Anpassung von funktionierenden Normen an die gefühlte Wirklichkeit von Bauindustrie und Vermieterverbänden.

Bürgerbeteiligung 2012

Bürgerbeteiligung 2012: Ignorieren, abwiegeln, verprügeln. Eine neue Eskalation des schlechten Geschmacks (und der absoluten Interessenlosigkeit von Verwaltung gegenüber Bürger) tut sich bei dem im Kiezer Weblog berichteten Vorfall von einer Informationsveranstaltung des BA Charlottenburg auf:

Dem Bericht nach sammelt da der Geschäftsführer der vom Bezirksamt beauftragten „Mieterberatungsgesellschaft“ Argus Weiterlesen

Sozialklauselverordnung – kurz vor Toresschluss

Mittlerweile wird im Innenstadtbereich von Berlin wieder um Wohnraum gekämpft wie in den neunziger Jahren. In meiner Kanzlei kamen im Jahr 2011 exakt genau so viel Eigenbedarfskündigungen mit gerichtlicher Durchsetzung vor wie in den letzten fünf Jahren vorher. In allen Fällen ging es um preiswerten Wohnraum in guten Innenstadtlagen und so genannten Trend-Bezirken wie Kaskelviertel, Wrangelkiez oder der „Rote Insel“ in Berlin-Schöneberg.

Gerade noch rechtzeitig hatte in seiner Sitzung vom 05.07.2011 der Senat die so genannte „Sozialklauselverordnung“ verlängert und damit die längere Kündigungssperrfrist von sieben Jahren gemäß § 577 a Abs. 1 BGB für frisch umgewandelte Eigentumswohnungen weiter anwendbar gemacht. Geschützt sind die Berliner Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg. Die neue Verordnung tritt am 1. September 2011 in Kraft und verlängert die Kündigungs-Sperrfrist nach erstmaligen Verkauf der umgewandelten Eigentumswohnung von drei auf sieben Jahre.

Recht halbherzig liest sich die Begründung des Senats. Die Umwandlung ist in absoluten Zahlen seit 2000 rückläufig. Im Jahr 2010 wurden nur noch 4500 Wohnungen in ganz Berlin umgewandelt. Trotzdem ist die Sozialklauselverordnung eine wichtige Voraussetzung dafür, dass vor allem im momentan stark umkämpften Wohnungsmarkt der Berliner Innenstadt im Fall der Umwandlung in Wohnungseigentum nicht sofort flächendeckend alle Bestandsmieter gekündigt werden.

Wanderungsgewinne – +17.000

Im Schlösschen wohnt schon lange niemand mehr. Wie das Gentrification-Blog unter Berufung auf eine Pressemitteilung des Landesamts für Statistik meldet, hat Berlin im ersten Halbjahr 2011 einen wanderungsbedingten Bevölkerungszuwachs von etwa 17.000 Einwohnern erlebt. Da nennenswerter Neubau bereits seit Jahren nicht mehr stattfindet und auch durch die Modernisierung von Altbauten in der Regel eher kleinere Wohnungen vernichtet werden durch Zusammenlegung für vermeintlich attraktivere 3 – 4 Zimmer Wohnungen, ist die absolute Zahl der Wohneinheiten stark rückläufig. Dies verschärft die Wohnraumknappheit vor allem im Innenstadtbereich und innerhalb des S-Bahn Rings erheblich.

Berlin erlebt damit eine Wohnraumverknappung wie zuletzt in den Jahren zwischen 1990 und 2000, als es zu den üblichen Auswüchsen am Wohnungsmarkt kam: Kriminelle Weiterlesen

Berlin verliert die Hälfte seiner Sozialwohnungen

Wie die Berliner Morgenpost bereits im August meldete, verliert Berlin etwa die Hälfte seiner Sozialwohnungen. Von früher fast 200.000 Wohnungen mit Belegungsrechten für Geringverdiener werden 2020 nach Auskünften der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nur noch etwa 120.000 WE übrig sein. Selbst die CDU fordert eine Ausweitung der Belegungsrechte. Damit ist der soziale Wohnungsbau als Marktsegment in Berlin praktisch am Ende.

Wieder einmal zeigt die von der SPD politisch verantwortete Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dass man dort prozyklisch agiert und keine Antworten auf die langfristigen Bewegungen am Berliner Wohnungsmarkt hat. Man propagierte einen entspannten Wohnungsmarkt und kippte damit faktisch die Anwendung der Zweckentfremdungsverbote und des Wirtschaftsstrafgesetzes zu einem Zeitpunkt, als durch den Verkauf von landeseigenen Wohnungen in großem Stil bereits die Ursachen für die Erhitzung des Mietwohnungsmarktes angelegt wurden. Von ehemals fast 400.000 städtischen Wohnungen in 2001 (Beginn der rot-roten Koalition) blieben bis 2007 noch etwa 260.000 WE übrig und aktuell sind es nach Darstellung des Berliner Mietervereins noch rund 170.000 WE – Tendenz weiter fallend. Und jetzt wundern sich die Mietenversteher der SPD über extreme Preisausschläge, Wohnungsknappheit und steigende Kosten für Transferleistungen im Bereich Wohnen.

Berliner Senat will Mieten pflegen

… und die städtischen Wohnungsgesellschaften behalten. Wie die Senatorin Junge-Reyer am 03.07.07 in einer Mitteilung verlauten ließ, sollen keine weiteren Verkäufe von städtischen Wohnungsgesellschaften mehr stattfinden und die im Besitz des Landes Berlin verbleibenden Wohnungsbestände der Pflege des Mietniveaus dienen.

Vorreiter energiepolitischer Maßnahmen sollen die Städtischen außerdem sein und „Partner der sozialen Stadtentwicklung“.

Ohne Zweifel stablisieren die oft preisgünstigen Wohnungen des Landes Berlin das Mietengefüge. Ob die beiden anderen Forderungen ebenfalls umgesetzt werden (durch großflächige Belegung von Großsiedlungen mit Problemmietern etwa) erscheint jedoch zweifelhaft.

Sanierungsziele erreicht?

Wie das Grundeigentum (GE 2007, 176) meldet, hat der Berliner Senat folgende- der 22 Sanierungsgebiete aus der Sanierung entlassen:

  • Altstadt/Kietz Vorstadt Köpenick (1.867 Einwohner)
  • Beusselstraße Tiergarten (2.967 Einwohner)
  • Stephankietz in Tiergarten (1.819 Einwohner)
  • Soldiner Straße in Wedding (599 Einwohner)
  • Kottbusser Damm Ost in Neukölln (521 Einwohner)

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Wie das Grundeigentum in seiner 2. Ausgabe 2007 meldete, haben als Folge des Förderstopps im sozialen Wohnungsbau (Wegfall der Anschlussförderung) 69 Wohnungsbauunternehmen Insolvenz angemeldet. Betroffen sind rund 8.500 Wohnungen. 600 Haushalten wurde ein Mietzuschuss gewährt, der die Folgend des Förderabbaus mildern soll.