Beklagter mit Stil

Schön ist der Wedding. Nicht immer und überall, aber jedenfalls im historischen und denkmalgeschützten Gebäude des Amtsgericht Wedding, wo ich im Frühjahr für eine Behörde und mit Streithelfer auf dieser Seite stand.

WP_20160603_10_22_09_Pro

WP_20160603_10_22_00_Pro

In dem betreffenden Verfahren geht es um die juristisch sehr spannende Frage, ob Anwohner die Miete mindern dürfen, wenn in 50 – 80 Meter Entfernung eine ehemalige Schule in eine Flüchtlingsunterkunft umgewandelt und (in dem Fall) mit bis zu 380 Flüchtlingen belegt wird. Für Fachleute die Stichworte: Umweltveränderung, Mangelbegriff, Abwehranspruch, Bolzplatzentscheidung des BGH.

Ortstermin im Hansaviertel

Wer sich über Lärm (des Nachbarn im Neubau) beschwert, bekommt welchen. Der Sachverständige verwendet in der angeblich störenden Wohnung einen seltsamen Lautsprecher

und natürlich auch ein Messgerät:

Der klagende Mieter ist offensichtlich rechtschutzversichert. Die ursprünglich veranschlagte Kostengrenze wird deutlich überschritten. Das Gutachten wird zuletzt vermutlich mehr als 4.500 EUR kosten, was bei DEM Aufwand (nebst zwei Messassistenten und meiner Anwesenheit) wirklich nicht zuviel verlangt ist.

Aber wir sind im Hansaviertel. Einer der schönsten Neubausiedlungen Berlins. Und dort gibt es auch solche Briefkästen. Und wenn sich ein Vermieter wirklich Mühe gibt wie in diesem Fall, bleiben die auch erhalten.

Mit dem Kopf durch die Wand

Fogging in Zimmerecke (Quelle: Wikipedia)

Es gibt Fälle, da möchte man fast schon dem Kollegen auf der anderen Seite helfen. Der vom BGH bereits im März entschiedene Fall war so ein Fall. Der Mieter unserer Mandantin hatte auf Beseitigung von schwärzlichen Belägen geklagt, die sich aus seiner Sicht als Fogging darstellten. Und zwar gegen die frühere Vermieterin und nicht (wie es richtig gewesen wäre), deren Rechtsnachfolgerin.

Weiterlesen

Der BGH hat zu tun

Unter Mietrechtlern kursiert hartnäckig der Spruch, dass der unter anderem für Wohnraummietsachen zuständige 8. Senat des BGH geschlossen werden müsste, wenn es keine Berliner Mietrechtsprozesse gäbe. Wahr an dieser Anekdote ist eigentlich nur, dass ein erheblicher Anteil der beim 8. Senat eingehenden Verfahren aus Berlin kommt.

Wahr ist auch, dass unsere Kanzlei daran nicht ganz unbeteiligt ist. Allerdings habe ich es aufgegeben, wie früher die Verfahren und deren Ergebnis zu zählen.

Im kommenden Jahr erwarten wir allerdings mindestens vier weitere Entscheidungen des BGH:

In zwei Fällen beschweren sich unsere Prozessgegner darüber, dass ihre Verwertungskündigung wegen unzureichender Darlegung des Kündigungsgrundes abgewiesen wurde. Dies sind übrigens nicht die einzigen Verfahren dieses Vermieters, sondern nur die beiden Verfahren, welche unsere Kanzlei geführt hat. Völlig unabhängig von den Erfolgsaussichten dieser Nichtzulassungsbeschwerden habe ich den Eindruck, dass dieser Prozessgegner sehr von seinem Anliegen überzeugt ist.

In einem weiteren Fall hatte das Kammergericht über die Frage zu entscheiden, ob der langjährige Gewerbemieter die Kosten für Munitionsräumung in Millionenhöhe ersetzt verlangen kann. Kann er nicht, urteilte der 8. Senat des Kammergerichts in einer seiner letzten Sitzungen vor der Pensionierung seines langjährigen Vorsitzenden Hans-Jürgen Bieber. Dagegen die Nichtzulassungsbeschwerde des Prozessgegners, die nach dem sehr sorgfältig begründeten Urteil des Kammergerichts jedenfalls einige Hürden zu nehmen hat.

Aber nicht nur die Prozessgegner beschweren sich. Auch wir erwarten auf eine durch das LG Berlin zugelassene Revision eine Entscheidung zu der Frage, ob der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts verpflichtet ist, an den Gebäudeeigentümer Vorauszahlungen für die durch das dingliche Recht verursachten Betriebskosten zu leisten (so die einhellige Literaturmeinung) oder nicht (so das Landgericht Berlin).

Betreut werden diese Verfahren auf unserer Seite durch die Rechtsanwältin beim BGH Cornelie von Gierke, deren beruflicher Werdegang in diesem Artikel der FAZ dargestellt ist.

BGH – Wärmecontracting ohne vertragliche Vereinbarung

Nachdem wir in den letzten Jahren Einiges an Fortbildung und Beratung für unsere Vermietermandanten im Bereich Wärmecontracting auf die Beine gestellt haben, lag uns dieser Fall besonders am Herzen:

Mit Urteil vom 20.06.2007 -VIII ZR 244/06- hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Kosten für Wärmecontracting dann nicht umlagefähig sind, wenn das Wärmecontracting zwar bereits bei Mietbeginn vorhanden war, dazu aber keinerlei vertragliche Vereinbarung getroffen wurde.

Jetzt steht es (was meine Fälle angeht) mittlerweile 4:0 beim BGH. Für uns… Das freut doch!

Mietberufungskammer 63. des LG Berlin und das Verfassungsrecht

Der Verfassungsgerichtshof Berlin hat auf eine Beschwerde des Kollegen Gellwitzki ein Urteil der 63. Mietberufungskammer des LG Berlin aufgehoben, mit dem Beweisantritte zu hohen Temperaturen in einer Mietwohnung übergangen wurden. Wir Anwälte lieben solche Verfahren…

Mit dem Landgericht Berlin als Berufungsinstanz in Wohnraummietsachen hat wohl jeder in diesem Bereich tätige Anwalt schon seine kleinen und großen K(r)ämpfe gehabt. Erst recht mit der Zivilkammer 63. unter der Vorsitzenden Richterin Paschke, die für zupackenden Verhandlungsstil und schnelle Entscheidungen bekannt ist.

So hatte unsere Kanzlei bereits einen ähnlichen Fall durchstehen müssen, wo eine notwendige Beweiserhebung in der Berufungsinstanz schlicht und einfach unterblieb.

Dies wird mit Sicherheit nicht der letzte Fall dieser Art sein. Die letzte Tatsacheninstanz ist notorisch für solche (Vor)fälle.

Der BGH und wir IV – Zurückbehaltungsrecht bei Vermieterwechsel

Ein weiteres Verfahren vor dem BGH wurde erfolgreich abgeschlossen: Die finanziell offensichtlich etwas „klamme“ Mieterin hatte gegenüber dem von unserer Kanzlei vertretenen ehemaligen Vermieter geltend gemacht, der Wasserschaden sei noch nicht beseitigt und daher die Miete fast vollständig einzubehalten. Lebensfremd, fanden wir und der BGH schloss sich dieser unserer Meinung (die auch vom Landgericht geteilt wurde) an.

Dank geht bei dieser Gelegenheit an unsere ständige Korrespondenzanwältin in Karlsruhe, die RAin beim BGH von Gierke. Sie war trotz des sehr bescheidenen Streitwertes bereit, die Mandantin in dieser nicht ganz einfachen Sache zu vertretbaren Konditionen zu betreuen und tat dies (wie übrigens immer) mit viel Sorgfalt und Umsicht. Der nächste Millionenprozess ist mit Sicherheit wieder für Sie, Frau Kollegin!

Hitliste der Berliner Gerichte

Sehr gut testen kann der Anwalt übrigens bei solchen Gelegenheiten den Organisationsstand der Berliner Amtsgerichte. Je schneller die Zustellung (Stichwort Reaktionszeit), je leistungsfähiger sind Geschäftsstellen, Personal und EDV der Gerichte. In dieser Hinsicht wieder einmal führend in Berlin: Das Amtsgericht Spandau. Dort wurde auf Betreiben des jetzigen Direktors Dr. Huhs bereits vor Jahren die neue EDV AULAG der Berliner Justiz eingeführt und der Geschäftsstellenbereich auf Vorder(frau)mann gebracht.

Erfolg: Zustellungen innerhalb von drei Tagen nach Klageeinreichung sind beim AG Spandau keine Seltenheit!

Auf den übrigen Plätzen folgen dann die Amtsgerichte Charlottenburg, Wedding und – weit abgeschlagen – das Amtsgericht Schöneberg.

Bei diesem Gericht gehen die Richter wegen der fatalen Zustände im Geschäftsstellenbereich jetzt teilweise dazu über, die Ladungsverfügungen selbst zu schreiben, damit die Ladung in weniger als 6 Monaten zugestellt wird.

Gut schneidet auch das Landgericht Berlin am Tegeler Weg ab. Dort ist es in den meisten Fällen kein Problem, innerhalb von 3 Wochen einen Kostenfestsetzungsbeschluss zu bekommen. Nicht nur das Anwaltszimmer dieses Gerichts ist offenbar luxuriös ausgestattet.

Verfassungsgerichtshof Berlin hebt LG auf

… oder auch: Wir haben das Landgericht Berlin aufheben lassen!

Zu den Freuden des Anwalts zählt es, wenn das Anliegen seines Mandanten nicht einfach übergangen und ein Urteil des höchsten Instanzgerichts aus diesem Grund aufgehoben wird. Das Landgericht Berlin gab einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters statt, ohne überhaupt Beweis zu den Tatsachen des angeblichen Eigenbedarfs zu erheben. Ein klarer Fall von Verletzung rechtlichen Gehörs, befand der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin weniger als 5 Monate nach Einreichung unserer Verfassungsbeschwerde und hob das Urteil der Mietberufungskammer auf.1 Was die Zivilkammer 63. des LG Berlin und ihre Vorsitzende Regine Paschke allerdings nicht daran hinderte, die Kosten auch für die durch eigenes Fehlverhalten notwendig gewordene Zurückverweisung nach Beweisaufnahme der Mieterin aufzuerlegen. Man weiß ja: Auch Richter machen Fehler, einstehen müssen Sie dafür aber praktisch nie (weder finanziell, noch sonst).

Dies war übrigens bereits der zweite erfolglose Durchgang für den Vermieter in derselben Sache: Im Sommer 2003 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) das Berufungsurteil einer anderen Kammer des Landgerichts Berlin aufgehoben und die Klage abgewiesen, weil das zum Zeitpunkt der Kündigung noch gültige Sozialklauselgesetz nicht angewendet worden war.

Auf unser erstes gewonnenes Revisionsverfahren nach Inkrafttreten der Zivilprozessreform folgte also im selben Prozess unsere erste erfolgreiche Verfasssungsbeschwerde. Die mittlerweile 82jährige Mandantin und ihre Familie sind`s zufrieden.


  1. VerfGH Berlin, Beschluss vom 14. Februar 2005 –186/04– in GE  2005, 542-543 

Verfassungsgerichtshof Berlin: Mietberufungskammer des LG Berlin verletzt rechtliches Gehör

… oder auch: Wir haben das Landgericht Berlin aufheben lassen!

Zu den Freuden des Anwalts zählt es, wenn das Anliegen seines Mandanten nicht einfach übergangen und ein Urteil des höchsten Instanzgerichts aus diesem Grund aufgehoben wird. Das Landgericht Berlin gab einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters statt, ohne überhaupt Beweis zu den Tatsachen des angeblichen Eigenbedarfs zu erheben. Ein klarer Fall von Verletzung rechtlichen Gehörs, befand der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin weniger als 5 Monate nach Einreichung unserer Verfassungsbeschwerde und hob das Urteil der Mietberufungskammer auf.

Dies war übrigens bereits der zweite erfolglose Durchgang für den Vermieter in derselben Sache: Im Sommer 2003 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) das Berufungsurteil einer anderen Kammer des Landgerichts Berlin aufgehoben und die Klage abgewiesen, weil das zum Zeitpunkt der Kündigung noch gültige Sozialklauselgesetz nicht angewendet worden war.

Auf unser erstes gewonnenes Revisionsverfahren nach Inkrafttreten der Zivilprozessreform folgte also im selben Prozess unsere erste erfolgreiche Verfassungsbeschwerde. Die mittlerweile 82jährige Mandantin und ihre Familie sind zufrieden.