Verwirrt sind viele Altbaumieter in Berlin-Friedrichshain, wenn Sie Post von Ihrem Vermieter bekommen. Unter Bezugnahme auf “Förderabbau” und “Veröffentlichung im Berliner Amtsblatt” wird da begründet, warum die Miete für die Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen in Altbauwohnungen, die mit öffentlichen Mitteln modernisiert wurden, ab 01.04.2008 auf 4,40 €/m² steigen soll.
Pünktlich zum 1. April 2007 berichtete seinerzeit das Berliner Grundeigentum (GE 2007, 468) über den “Entwurf eines Gesetzes zum erneuten Versuch einer vorläufigen weiteren Reparatur des Mietrechts (Zweites Mietrechtsreparaturgesetz – 2. MRepG) und stellte darin eine Neuregelung der “Zerrüttungskündigung” gemäß § 542 BGB vor:
§ 542 BGB Ende des Mietverhältnisses
.. 3) Jedes Mietverhältnis endet ferner, wenn das Gericht dafürhält, dass das Mietverhältnis der Parteien ernsthaft und endgültig zerrüttet ist. Die Zerrüttung wird vermutet, wenn zwischen den Parteien innerhalb von zwei Jahren zwei Rechtsstreitigkeiten betreffend das Mietverhältnis rechtshängig waren. Wenn zwischen den Parteien im vorangegangenen Jahr ein weiterer Rechtsstreit betreffend das Mietverhältnis rechtshängig war, ist die Vermutung unwiderleglich.
In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, dessen Aktenzeichen und Rubrum ich auch auf Anfrage nicht mitteilen werde, beruft sich nun die anwaltliche Vertreterin einer im Ruhrgebiet wohnhaften Vermieterin auf genau diesen Gesetzentwurf, um eine etwas rustikale Räumungsklage weiter voran zu bringen. Die Kollegin führt dazu aus:
Außerdem weise ich auf das geplante Mietrechtsänderungsgesetz hin, wonach … . Dies muss zumindest im Rahmen der Abwägung der Interessen zugunsten der Klägerin mit berücksichtigt werden.
Ich bin froh, dass wenigstens nicht die gleichzeitig erklärte Prozesskündigung auf den Aprilscherz des Grundeigentums gestützt wurde. Wenn die Redakteure des Verlags wüssten, wie unglaublich ernst sie genommen werden.
Es ist der offenbar die neueste Mode bei dubiosen Modernisierungs-Vermietern, den Mietern das Gas abzudrehen. Das ist nicht schwer:
Man macht einfach eine Druckprüfung. Dem hält die marode Gasverteilung des Hauses nicht stand und dann kommt die Gasag und stellt das Gas ab. Instandsetzung der Gasverteilung? Fehlanzeige!
So frieren zur Zeit etwa 40 Mietparteien in Friedrichshain in der Simon-Dach-Straße 7, in der Krossener Straße und in der Warschauer Straße leise vor sich hin. Alle drei Häuser sind oder waren organisatorisch verbunden mit der in Friedrichshain häufig als Sanierer auftretenden “Unternehmensgruppe Padovicz”. Offenbar wird dort neuerdings gern zu härteren Mitteln gegriffen. Einfach nur unappetitlich meiner Meinung nach!
Die Feiertage stehen bevor. Im Eingang zu unseren Büroräumen am Schulenburgring wacht schon seit einer Woche ein kleiner Goldengel:
Und der wünscht Ihnen schöne Feiertage, viel Schnee und Eis um Weihnachten herum und möge auch im neuen Jahr die Macht mit Ihnen und Ihren Lieben sein!
Und wenn ich persönlich noch einen Wunsch an den Weihnachtsmann haben dürfte:
Dass die Mieter in Friedrichshain nicht mehr frieren müssen.
Viele Vermieter von Altbauwohnungen, die mit öffentlichen Mitteln modernisiert wurden, erhöhen die Miete ganz pauschal durch Bezugnahme auf die entsprechenden Höchstsätze des Fördervertrags, die regelmäßig angepasst und im Amtsblatt veröffentlicht werden. Das ist unzulässig, weil es keine so genannte “WBS-Miete” gibt und immer das normale Verfahren einer Mieterhöhung im freifinanzierten Altbau einzuhalten ist.
Das AG Lichtenberg hat das in einer rechtskräftigen Entscheidung noch einmal ganz nachdrücklich klar gestellt.
Mit der genannten Schlagzeile, aber ohne das Fragezeichen wirbt der Berliner Seminarveranstalter Berliner Fachseminare für ein Seminar des ehemaligen Richters und jetzigen Rechtsanwalts Klaus Schach. Das ist mutig.
Hat doch der BGH in einer Fülle von Entscheidungen seit 2005 ausführlich begründet, dass der Vermieter mit Wärmecontracting in aller Regel nur Probleme und Forderungsausfälle bekommt. Wenn etwa die vertragliche Vereinbarung nicht passt, die Umstellung auf Wärmecontracting nachträglich ohne Zustimmung erfolgt und zuletzt auch noch mit der Höhe der geltend gemachten Kosten, wenn diese unwirtschaftlich sein sollten.
Bevor Sie also den Fachseminaren folgen, erkundigen Sie sich nach Risiken und Nebenwirkungen und fragen Sie nicht Ihren Arzt oder Apotheker, sondern uns.
Wenn langjährige Mieter im Ostteil Berlins ihre Wohnung kündigen und zurückgeben, können sie was erleben: Zwei, manchmal auch drei Außendienstmitarbeiter des Vermieters machen bei der Wohnungsrückgabe großen Alarm, erheben so manche Beanstandung und bauen sich dann fast drohend mit einem mehrseitigen “Zustandsbericht” vor dem Mieter auf – der Mieter soll unterschreiben. Und tut das auch. Und wird prompt auf Schadensersatz für eine Komplettrenovierung in Anspruch genommen.
Wir haben Sie wieder, die Rechtsprechung zur Spanneneinordnung bzw. zur Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Jedenfalls für Juristen völlig unspannende Fragen wie
werden durch die Instanzrechtsprechung liebevoll und detailfreudig entschieden.
Wie das AG Charlottenburg in einer jetzt verffentlichten Entscheidung zu Recht klarstellt, reicht eine mietvertragliche Vereinbarung über “Pförtnerkosten” oder neudeutsch “Concierge” nicht aus, um die Kosten für einen Wachschutz im Rahmen der Betriebskosten umzulegen.
Da fällt mir immer diese nette ältere Dame aus einem hohen Hochhaus in Ostberlin ein: Obdachlose im Treppenhaus, Kothaufen im Fahrstuhl und alle genervten Mieter erklären sich bereit, die Kosten für einen Pförtnerdienst einschließlich Brötchenholen, Paketannahme und ähnlicher Leistungen im Rahmen der Betriebskosten zu übernehmen. Alles wird gut und die Brötchen sind frisch.
Doch dann kommen die Heuschrecken und wohnungswirtschaftlichen Kostendrücker, feuern die Pförtner und beauftragen statt dessen eine Wachschutzfirma. Große Enttäuschung und geht so nicht, wie die ältere Dame und ich damals in der Mieterberatung gemeinsam beschlossen.
Also liebe Vermieter: Pförtner ja, aber Wachschutz ist es nicht!
Die Anhebung von üffentlich-rechtlichen Mietobergrenzen oder die Anpassung von Mietobergrenzen für mit öffentlicher Förderung modernisierten Altbau und deren Veröffentlichung im Amtsblatt gibt dem Vermieter kein Recht zu einseitigen Erhöhung der Miete. Entsprechende Mietvertragsklauseln sind unwirksam. Vielmehr richtet sich das Verfahren zur Durchführung von Mieterhöhungen auch in solchen Fällen ausschließlich nach den §§ 557, 558 BGB.
AG Lichtenberg, Urteil vom 29.08.2007 -3 C 183/07- in MM 2007, 335