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Wie das AG Charlottenburg in einer jetzt verffentlichten Entscheidung zu Recht klarstellt, reicht eine mietvertragliche Vereinbarung über “Pförtnerkosten” oder neudeutsch “Concierge” nicht aus, um die Kosten für einen Wachschutz im Rahmen der Betriebskosten umzulegen.

Da fällt mir immer diese nette ältere Dame aus einem hohen Hochhaus in Ostberlin ein: Obdachlose im Treppenhaus, Kothaufen im Fahrstuhl und alle genervten Mieter erklären sich bereit, die Kosten für einen Pförtnerdienst einschließlich Brötchenholen, Paketannahme und ähnlicher Leistungen im Rahmen der Betriebskosten zu übernehmen. Alles wird gut und die Brötchen sind frisch.

Doch dann kommen die Heuschrecken und wohnungswirtschaftlichen Kostendrücker, feuern die Pförtner und beauftragen statt dessen eine Wachschutzfirma. Große Enttäuschung und geht so nicht, wie die ältere Dame und ich damals in der Mieterberatung gemeinsam beschlossen.

Also liebe Vermieter: Pförtner ja, aber Wachschutz ist es nicht!

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Die Anhebung von üffentlich-rechtlichen Mietobergrenzen oder die Anpassung von Mietobergrenzen für mit öffentlicher Förderung modernisierten Altbau und deren Veröffentlichung im Amtsblatt gibt dem Vermieter kein Recht zu einseitigen Erhöhung der Miete. Entsprechende Mietvertragsklauseln sind unwirksam. Vielmehr richtet sich das Verfahren zur Durchführung von Mieterhöhungen auch in solchen Fällen ausschließlich nach den §§ 557, 558 BGB.

AG Lichtenberg, Urteil vom 29.08.2007 -3 C 183/07- in MM 2007, 335

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Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

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Mit Urteil vom 18.04.2007 hat das OLG Karlsruhe – 7 U 186/06 - entschieden, dass ein Vermieter berechtigt ist, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen, wenn die Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist.

Diese Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Die Revision zum BGH wurde zugelassen (AZ: III ZR 118/07).

Es wird im Rahmen der Entscheidungsgründe umfassend auf die unterschiedlichen Meinungen innerhalb von Literatur und Rechtssprechung eingegangen, wobei die Berechtigung des Vermieters einen Zuschlag zu verlagen innerhalb der Rechtsprechung überwiegt.

Die Entscheidung dürfte für Wohnraummietverträge innerhalb Berlins besonders interessant sein,

“Geht (…) ein Mietspiegel von einer durch Mietvertrag vorgenommenen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus, enthält er keine Anteile für Schönheitsreparaturen. Verlangt in einem derartigen Fall der Vermieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der keine Werte für Schönheitsreparaturen enthält, Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist er berechtigt, zu den Werten des Mietspiegels einen Zuschlag hinzuzurechnen (…).”

Der Berliner Mietspiegel geht davon aus, dass die Schönheitsreparaturen wirksam durch eine vertragliche Regelung auf den Mieter übertragen worden sind, d. h. dass ein Zuschlag auf die – durch den Mietspiegel ermittelte – ortsübliche Vergleichsmiete möglich ist.

Zur Berechnung eines solchen Zuschlags wird § 28 IV 2 der II. BerechnungsVO entsprechend herangezogen:

8,50 Euro/m² und Jahr.

Beispiel: Bei einer Mietwohnung mit 60 m² macht dies einen monatlichen Zuschlag von 42,50 Euro aus.

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Berliner Genossenschaftsmieter werden drangsaliert

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Das OLG Karlsruhe hat entschieden, dass bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete fordern kann.

Und sofort machen sich die Berliner Wohnungsbaugenossenschaften mit Ihren langjährigen Mietern auf den Weg und fordern Vertragsänderung oder Mieterhöhung. Kein schöner Zug! Und in jedem Fall sollten die betroffenen Mieter sich vor einer Entscheidung über die Vertragsänderung (auf die der Vermieter keinen Anspruch hat) rechtlich beraten lassen.

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BGH spricht weiteres Machtwort zum Wärmecontracting

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Mit Urteil vom 20.06.2007 -VIII ZR 244/06- hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Kosten für Wärmecontracting dann nicht umlagefähig sind, wenn das Wärmecontracting zwar bereits bei Mietbeginn vorhanden war, dazu aber keinerlei vertragliche Vereinbarung getroffen wurde.

In dem von unserer Kanzlei betreuten Ausgangsfall hatte der in Berlin recht bekannte Vermieter, welcher schon in der Vergangenheit dadurch auffiel, dass er Heizöl-Lieferungen an das eigene Privathaus mit seinen Mietern abzurechnen versuchte, die gesamte Zentralheizungsanlage des Hauses an eine Betreibergesellschaft verkauft. Dadurch verdoppelten sich faktisch die Heizkosten bei gleich bleibender Leistung. Ein Schelm, wer dabei Böses denkt.

Zum Glück für den Mieter enthielt dessen Mietvertrag keinerlei Regelungen dazu, dass dieses Wärmecontracting auch umlagefähig sein sollte. So geht das nicht, befand der BGH und stellte fest, dass in einem derartigen Fall keinerlei Heizkosten umlagefähig sind, wenn der Vermieter nicht wenigstens eine Alternativberechnung aufmacht.

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BGH – Wärmecontracting ohne vertragliche Vereinbarung

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Nachdem wir in den letzten Jahren Einiges an Fortbildung und Beratung für unsere Vermietermandanten im Bereich Wärmecontracting auf die Beine gestellt haben, lag uns dieser Fall besonders am Herzen:

Mit Urteil vom 20.06.2007 -VIII ZR 244/06- hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Kosten für Wärmecontracting dann nicht umlagefähig sind, wenn das Wärmecontracting zwar bereits bei Mietbeginn vorhanden war, dazu aber keinerlei vertragliche Vereinbarung getroffen wurde.

Jetzt steht es (was meine Fälle angeht) mittlerweile 4:0 beim BGH. Für uns… Das freut doch!

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Berliner Mietspiegel 2007 erschienen

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Endlich ist er da, der Berliner Mietspiegel 2007! Wieder verweigerte der einflussreiche Berliner Mieterverein die Anerkennung – die so genannten “Ausreißerwerte” wurden nach Auffassung der Mietervertreter nicht ausreichend gekappt.

Wie von Insidern schon vorab zu hören war, sind die in einigen Marktbereichen stark gestiegenen Mieten wohl auch ein Verdienst der so genannten “Heuschrecken”.

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Berliner Senat will Mieten pflegen

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… und die städtischen Wohnungsgesellschaften behalten. Wie die Senatorin Junge-Reyer am 03.07.07 in einer Mitteilung verlauten ließ, sollen keine weiteren Verkäufe von städtischen Wohnungsgesellschaften mehr stattfinden und die im Besitz des Landes Berlin verbleibenden Wohnungsbestände der Pflege des Mietniveaus dienen.

Vorreiter energiepolitischer Maßnahmen sollen die Städtischen außerdem sein und “Partner der sozialen Stadtentwicklung”.

Ohne Zweifel stablisieren die oft preisgünstigen Wohnungen des Landes Berlin das Mietengefüge. Ob die beiden anderen Forderungen ebenfalls umgesetzt werden (durch großflächige Belegung von Großsiedlungen mit Problemmietern etwa) erscheint jedoch zweifelhaft.

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Unerträgliches Vogelgezwitscher und schlafloser Anwalt

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RotkehlchenDa mietet ein Berliner Anwalt von meiner Mandantin eine Wohnung und ist sofort nervlich zerrüttet durch das Zwitschern der Vögel im nahe gelegenen Park.

Ich klage mit folgendem Sachverhalt:

Mit Schreiben vom 07.08.06 teilte der Beklagte mit, dass eine “Probeübernachtung vom 6. zum 7. August 2006″ ergeben habe, “… dass die Räume nicht zu Wohnzwecken geeignet sind” und erklärte aus diesem Grunde Anfechtung des Mietvertrages.

Er begründete dies:

“… am Morgen des 7. August 2006 begann gegen 5.30 Uhr ein sich rhythmisch wiederholendes, mehrstimmiges, schrilles Pfeifen in einer solchen Lautstärke, dass ein Schlafen nicht mehr möglich war. Die Geräusche stammten von einer Mehrzahl von Vögeln, die sich nicht nur in den Bäumen direkt vor den Fenstern der Wohnung aufhielten, sondern auch an mehreren Stellen im Gebäude selbst zu nisten scheinen.”

Das ist beklagenswert. Ein unengagierter Mensch im öffentlichen Dienst wäre längst auf die Idee zu kommen, Berufsunfähigkeit zu beantragen. Die Oase mit Vögeln hilft dem gestressten Anwalt offenbar wenig.

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Mietberufungskammer 63. des LG Berlin und das Verfassungsrecht

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Der Verfassungsgerichtshof Berlin hat auf eine Beschwerde des Kollegen Gellwitzki ein Urteil der 63. Mietberufungskammer des LG Berlin aufgehoben, mit dem Beweisantritte zu hohen Temperaturen in einer Mietwohnung übergangen wurden. Wir Anwälte lieben solche Verfahren…

Mit dem Landgericht Berlin als Berufungsinstanz in Wohnraummietsachen hat wohl jeder in diesem Bereich tätige Anwalt schon seine kleinen und großen K(r)ämpfe gehabt. Erst recht mit der Zivilkammer 63. unter der Vorsitzenden Richterin Paschke, die für zupackenden Verhandlungsstil und schnelle Entscheidungen bekannt ist.

So hatte unsere Kanzlei bereits einen ähnlichen Fall durchstehen müssen, wo eine notwendige Beweiserhebung in der Berufungsinstanz schlicht und einfach unterblieb.

Dies wird mit Sicherheit nicht der letzte Fall dieser Art sein. Die letzte Tatsacheninstanz ist notorisch für solche (Vor)fälle.

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