Hausgemachte Verdrängung

Mail "Kotti& Co."Montag ist kein Schontag. Ich bekomme eine Spam-Mail von einer namentlich nicht gekennzeichneten Initiative „Kotti & Co.“, die zu einem Pressegespräch einlädt unter der Überschrift:

Hausgemachte Verdrängung!
Jetzt auch Mieterhöhungen im Sozialen Wohnungsbau bei einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft!

Unglaublicher Vorgang! Empörung! Mieterhöhungen werden nicht zurückgehalten, sondern sogar verschickt. Um 0,13 Eur/m² wegen planmäßigem Förderabbau. Wirklich unglaublich. Und die wirren, empörten Ausführungen auf den weiteren Zeilen der Presseerklärung zeigen, dass die namentlich nicht genannten Verfasser aber auch wirklich nichts verstanden haben. Zwar wurden die öffentlichen Mittel vorzeitig zurück gezahlt. Jedoch genießen die betroffenen Mietverhältnisse wegen der Nachwirkungsfristen 10 Jahre nach vorzeitiger Rückzahlung, längstens jedoch bis zum regulären Ablauf der öffentlichen Förderung, vollständigen Schutz vor übertriebenen Mieterhöhungen (§ 16 Abs. 1 WoBindG). Im konkreten Fall (eine geschwärzte Mieterhöhung ist beigefügt) läuft die Bindung noch bis 2022 und die Mieterhöhung beläuft sich auf 52,85 Euro monatlich. Für eine 103,39 m² große- und damit durchaus überdurchschnittliche und familiengerechte Wohnung. Dieses System gibt es übrigens seit den 50er Jahren. Und wo da der Aufreger sein soll, erschließt sich jedenfalls mir beim besten Willen nicht. Aber die selbst ernannten Ritter der Kokosnuss sind offenbar der Ansicht, dass jede Mieterhöhung böse ist. Und wollen wieder einen Wohnungsbestand wie in Berlin (West und Ost) der 80er Jahre, als wir hüben und drüben staatlich gedeckelte Mieten und als Folge einen spektakulär verrotteten Wohnungsbestand hatten.

 

Feiertage und Neujahr

Danke für die guten Wünsche, die hübschen und die herzlichen Karten

Weihnachtskarten 2016

und vor allem auch für die vielen persönlichen, nachdenklichen und sogar lyrischen (ja, liebe Frau R. – selbst gedichtet, das finde ich spannend) Nachrichten. 2016 war sicherlich nicht das beste aller Jahre, aber ich bin jetzt schon gespannt auf die Dinge, die uns und die Immobilien in 2017 erwarten.

Angespannter Wohnungsmarkt Berlin

Die IBB lieferte mit Ihrem jährlich erscheinenden Wohnungsmarktbarometer schon im November 2015 die Zahlen zum Untergang des „freien“ Wohnungsmarktes. Wie aus dem IBB Wohnungsmarktbarometer 2015 ersichtlich ist, übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum in allen Teilen der Stadt das Angebot dramatisch:

Quelle: IBB Berlin

Quelle: IBB Berlin

Dagegen bleibt der Nachfrageüberhang für Einfamilienhäuser auch auf Sicht von drei Jahren überschaubar. Im Stadtgebiet hat das in Flächenländern übliche Modell „Einfamilienhaus mit Garten, Carport und Auto“ ausgedient, was den Trend zur verkehrsgünstigen Stadtwohnung weiter verschärft.

Spandau bleibt anders

Beitrag BERDer in meinen Augen skurrilste Mieterverein Deutschlands ist der „Spandauer Mieterverein für Verbraucherschutz“, auf dessen Homepage man sich jetzt auch im Ton des empörten Steuerzahlers zum Flughafen BER zu Wort meldet. Verbunden mit dem seltsamen Vorschlag, den rührigen Herrn Troschitz (Präsident des Vereins) zum Aufsichtsratsvorsitzenden der BER Flughafengesellschaft zu küren.

Der Verein war mir in der Vergangenheit vor allem dadurch aufgefallen, dass er seine Mitglieder in eine Vielzahl von verlustreichen Prozessen um Nebenkostenabrechnungen einer Siedlung in Kladow verwickelte, die zum Teil auch aktiv durch jenen Herrn Weiterlesen

Wanderungsgewinne – +17.000

Im Schlösschen wohnt schon lange niemand mehr. Wie das Gentrification-Blog unter Berufung auf eine Pressemitteilung des Landesamts für Statistik meldet, hat Berlin im ersten Halbjahr 2011 einen wanderungsbedingten Bevölkerungszuwachs von etwa 17.000 Einwohnern erlebt. Da nennenswerter Neubau bereits seit Jahren nicht mehr stattfindet und auch durch die Modernisierung von Altbauten in der Regel eher kleinere Wohnungen vernichtet werden durch Zusammenlegung für vermeintlich attraktivere 3 – 4 Zimmer Wohnungen, ist die absolute Zahl der Wohneinheiten stark rückläufig. Dies verschärft die Wohnraumknappheit vor allem im Innenstadtbereich und innerhalb des S-Bahn Rings erheblich.

Berlin erlebt damit eine Wohnraumverknappung wie zuletzt in den Jahren zwischen 1990 und 2000, als es zu den üblichen Auswüchsen am Wohnungsmarkt kam: Kriminelle Weiterlesen

Berlin verliert die Hälfte seiner Sozialwohnungen

Wie die Berliner Morgenpost bereits im August meldete, verliert Berlin etwa die Hälfte seiner Sozialwohnungen. Von früher fast 200.000 Wohnungen mit Belegungsrechten für Geringverdiener werden 2020 nach Auskünften der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nur noch etwa 120.000 WE übrig sein. Selbst die CDU fordert eine Ausweitung der Belegungsrechte. Damit ist der soziale Wohnungsbau als Marktsegment in Berlin praktisch am Ende.

Wieder einmal zeigt die von der SPD politisch verantwortete Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dass man dort prozyklisch agiert und keine Antworten auf die langfristigen Bewegungen am Berliner Wohnungsmarkt hat. Man propagierte einen entspannten Wohnungsmarkt und kippte damit faktisch die Anwendung der Zweckentfremdungsverbote und des Wirtschaftsstrafgesetzes zu einem Zeitpunkt, als durch den Verkauf von landeseigenen Wohnungen in großem Stil bereits die Ursachen für die Erhitzung des Mietwohnungsmarktes angelegt wurden. Von ehemals fast 400.000 städtischen Wohnungen in 2001 (Beginn der rot-roten Koalition) blieben bis 2007 noch etwa 260.000 WE übrig und aktuell sind es nach Darstellung des Berliner Mietervereins noch rund 170.000 WE – Tendenz weiter fallend. Und jetzt wundern sich die Mietenversteher der SPD über extreme Preisausschläge, Wohnungsknappheit und steigende Kosten für Transferleistungen im Bereich Wohnen.

Berliner Mietspiegel 2011 erschienen

Ausschnitt Mietspiegel 2011

Ausschnitt Mietspiegel 2011

Soeben ist der Berliner Mietspiegel 2011 erschienen. Nach erster Durchsicht des Zahlenwerks (ein aktueller Mietspiegel ist in meiner Anwaltskanzlei ständiger Wandschmuck) kann ich feststellen, dass die wilden Gerüchte wie „rasante Mietsteigerungen“, „Luxusmiete“ u.v.a.m. sich in den nackten Zahlen nicht wiederspiegeln. Zwar ist ein den guten Wohnlagen, insbesondere den am Markt stark vertretenen Feldern für Altbauten bis 1949, durchweg ein Anstieg der Mittelwerte um bis zu 0,74 EUR/m² (Feld L 2 Altbau > 90 m² vor 1918) zu verzeichnen. Das sind die Bereiche des Marktes, die in der Praxis traditionell sehr stark nachgefragt sind.

Andererseits ist aber auch festzustellen, dass in absoluten Werten die im Mietspiegel 2011 ausgewiesenen Werte im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten immer noch moderat sind. Und vor allem auch in den weniger attraktiven Marktsegmenten immer noch am untersten Rand dessen liegen, was der Eigentümer einer Immobilie braucht, um neben einer kleinen Rendite auch noch Dinge wie Instandsetzung und energetische Verbesserung des Bestandes zu erwirtschaften. Mieten von weniger als 5,20 EUR/m² jedenfalls wie in ausnahmslos allen einfachen Wohnlagen (> 40 m² bis Baujahr 1972, Mittelwert) dürften nicht ausreichend sein, um mittelfristig auch nur einen Erhalt dieses Wohnungsbestandes zu ermöglichen.

Es zeichnen sich damit die Trends ab, welche ich in der täglichen Arbeit bereits seit Monaten beobachte:

  • starker Nachfrageüberhang für große Altbauwohnungen in guten Wohnlagen
  • Stagnation und eher schlechte Marktsituation in einfachen und teilweise mittleren Lagen
  • teilweise enorme Quadratmetermieten für kleine- und Kleinstwohnungen

Und ich muss kein Prophet sein um vorauszusagen, dass sich diese Scherenbewegung (verbunden mit gravierenden Vertreibungsprozessen in begehrten Marktbereichen)  in den nächsten Jahren fortsetzen und Anwälte von Mietern und Vermietern in fast vergessenen Tätigkeitsfeldern wie Modernisierung, Eigenbedarfskündigung und bei Mieterhöhungen aller Art erheblich beschäftigen wird.

Abnahmeprotokoll mit vorgehaltener Waffe?

Wenn langjährige Mieter im Ostteil Berlins ihre Wohnung kündigen und zurückgeben, können sie was erleben: Zwei, manchmal auch drei Außendienstmitarbeiter des Vermieters machen bei der Wohnungsrückgabe großen Alarm, erheben so manche Beanstandung und bauen sich dann fast drohend mit einem mehrseitigen „Zustandsbericht“ vor dem Mieter auf – der Mieter soll unterschreiben. Und tut das auch. Und wird prompt auf Schadensersatz für eine Komplettrenovierung in Anspruch genommen.

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Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe und der Kaffeesatz

Wir haben Sie wieder, die Rechtsprechung zur Spanneneinordnung bzw. zur Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Jedenfalls für Juristen völlig unspannende Fragen wie

  • wann ist ein Bad „überwiegend gefliest“?
  • was ist ein vollwertiger „Fliesenspiegel“ in der Küche?
  • ab wann sprechen wir von „unzureichenden Elektroinstallationen“?

werden durch die Instanzrechtsprechung liebevoll und detailfreudig entschieden.

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