Der Kiez ist plötzlich voll angesagt, die Schwaben kommen – wie das geht mit der Invasion im S-Bahn-Ring? In diesem kleinen Comic erfährt man das:
Gentrification für Anfänger
Kommentar
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Wanderungsgewinne – +17.000
Im Schlösschen wohnt schon lange niemand mehr. Wie das Gentrification-Blog unter Berufung auf eine Pressemitteilung des Landesamts für Statistik meldet, hat Berlin im ersten Halbjahr 2011 einen wanderungsbedingten Bevölkerungszuwachs von etwa 17.000 Einwohnern erlebt. Da nennenswerter Neubau bereits seit Jahren nicht mehr stattfindet und auch durch die Modernisierung von Altbauten in der Regel eher kleinere Wohnungen vernichtet werden durch Zusammenlegung für vermeintlich attraktivere 3 – 4 Zimmer Wohnungen, ist die absolute Zahl der Wohneinheiten stark rückläufig. Dies verschärft die Wohnraumknappheit vor allem im Innenstadtbereich und innerhalb des S-Bahn Rings erheblich.
Berlin erlebt damit eine Wohnraumverknappung wie zuletzt in den Jahren zwischen 1990 und 2000, als es zu den üblichen Auswüchsen am Wohnungsmarkt kam: Kriminelle Weiterlesen
Berlin verliert die Hälfte seiner Sozialwohnungen
Wie die Berliner Morgenpost bereits im August meldete, verliert Berlin etwa die Hälfte seiner Sozialwohnungen. Von früher fast 200.000 Wohnungen mit Belegungsrechten für Geringverdiener werden 2020 nach Auskünften der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nur noch etwa 120.000 WE übrig sein. Selbst die CDU fordert eine Ausweitung der Belegungsrechte. Damit ist der soziale Wohnungsbau als Marktsegment in Berlin praktisch am Ende.
Wieder einmal zeigt die von der SPD politisch verantwortete Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dass man dort prozyklisch agiert und keine Antworten auf die langfristigen Bewegungen am Berliner Wohnungsmarkt hat. Man propagierte einen entspannten Wohnungsmarkt und kippte damit faktisch die Anwendung der Zweckentfremdungsverbote und des Wirtschaftsstrafgesetzes zu einem Zeitpunkt, als durch den Verkauf von landeseigenen Wohnungen in großem Stil bereits die Ursachen für die Erhitzung des Mietwohnungsmarktes angelegt wurden. Von ehemals fast 400.000 städtischen Wohnungen in 2001 (Beginn der rot-roten Koalition) blieben bis 2007 noch etwa 260.000 WE übrig und aktuell sind es nach Darstellung des Berliner Mietervereins noch rund 170.000 WE – Tendenz weiter fallend. Und jetzt wundern sich die Mietenversteher der SPD über extreme Preisausschläge, Wohnungsknappheit und steigende Kosten für Transferleistungen im Bereich Wohnen.
Berliner Mietspiegel 2011 erschienen
Ausschnitt Mietspiegel 2011
Soeben ist der Berliner Mietspiegel 2011 erschienen. Nach erster Durchsicht des Zahlenwerks (ein aktueller Mietspiegel ist in meiner Anwaltskanzlei ständiger Wandschmuck) kann ich feststellen, dass die wilden Gerüchte wie “rasante Mietsteigerungen”, “Luxusmiete” u.v.a.m. sich in den nackten Zahlen nicht wiederspiegeln. Zwar ist ein den guten Wohnlagen, insbesondere den am Markt stark vertretenen Feldern für Altbauten bis 1949, durchweg ein Anstieg der Mittelwerte um bis zu 0,74 EUR/m² (Feld L 2 Altbau > 90 m² vor 1918) zu verzeichnen. Das sind die Bereiche des Marktes, die in der Praxis traditionell sehr stark nachgefragt sind.
Andererseits ist aber auch festzustellen, dass in absoluten Werten die im Mietspiegel 2011 ausgewiesenen Werte im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten immer noch moderat sind. Und vor allem auch in den weniger attraktiven Marktsegmenten immer noch am untersten Rand dessen liegen, was der Eigentümer einer Immobilie braucht, um neben einer kleinen Rendite auch noch Dinge wie Instandsetzung und energetische Verbesserung des Bestandes zu erwirtschaften. Mieten von weniger als 5,20 EUR/m² jedenfalls wie in ausnahmslos allen einfachen Wohnlagen (> 40 m² bis Baujahr 1972, Mittelwert) dürften nicht ausreichend sein, um mittelfristig auch nur einen Erhalt dieses Wohnungsbestandes zu ermöglichen.
Es zeichnen sich damit die Trends ab, welche ich in der täglichen Arbeit bereits seit Monaten beobachte:
- starker Nachfrageüberhang für große Altbauwohnungen in guten Wohnlagen
- Stagnation und eher schlechte Marktsituation in einfachen und teilweise mittleren Lagen
- teilweise enorme Quadratmetermieten für kleine- und Kleinstwohnungen
Und ich muss kein Prophet sein um vorauszusagen, dass sich diese Scherenbewegung (verbunden mit gravierenden Vertreibungsprozessen in begehrten Marktbereichen) in den nächsten Jahren fortsetzen und Anwälte von Mietern und Vermietern in fast vergessenen Tätigkeitsfeldern wie Modernisierung, Eigenbedarfskündigung und bei Mieterhöhungen aller Art erheblich beschäftigen wird.
Abnahmeprotokoll mit vorgehaltener Waffe?
Wenn langjährige Mieter im Ostteil Berlins ihre Wohnung kündigen und zurückgeben, können sie was erleben: Zwei, manchmal auch drei Außendienstmitarbeiter des Vermieters machen bei der Wohnungsrückgabe großen Alarm, erheben so manche Beanstandung und bauen sich dann fast drohend mit einem mehrseitigen “Zustandsbericht” vor dem Mieter auf – der Mieter soll unterschreiben. Und tut das auch. Und wird prompt auf Schadensersatz für eine Komplettrenovierung in Anspruch genommen.
Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe und der Kaffeesatz
Wir haben Sie wieder, die Rechtsprechung zur Spanneneinordnung bzw. zur Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Jedenfalls für Juristen völlig unspannende Fragen wie
- wann ist ein Bad “überwiegend gefliest”?
- was ist ein vollwertiger “Fliesenspiegel” in der Küche?
- ab wann sprechen wir von “unzureichenden Elektroinstallationen”?
werden durch die Instanzrechtsprechung liebevoll und detailfreudig entschieden.
Berliner Senat will Mieten pflegen
… und die städtischen Wohnungsgesellschaften behalten. Wie die Senatorin Junge-Reyer am 03.07.07 in einer Mitteilung verlauten ließ, sollen keine weiteren Verkäufe von städtischen Wohnungsgesellschaften mehr stattfinden und die im Besitz des Landes Berlin verbleibenden Wohnungsbestände der Pflege des Mietniveaus dienen.
Vorreiter energiepolitischer Maßnahmen sollen die Städtischen außerdem sein und “Partner der sozialen Stadtentwicklung”.
Ohne Zweifel stablisieren die oft preisgünstigen Wohnungen des Landes Berlin das Mietengefüge. Ob die beiden anderen Forderungen ebenfalls umgesetzt werden (durch großflächige Belegung von Großsiedlungen mit Problemmietern etwa) erscheint jedoch zweifelhaft.
Unerträgliches Vogelgezwitscher und schlafloser Anwalt
Da mietet ein Berliner Anwalt von meiner Mandantin eine Wohnung und ist sofort nervlich zerrüttet durch das Zwitschern der Vögel im nahe gelegenen Park.
Ich klage mit folgendem Sachverhalt:
Mit Schreiben vom 07.08.06 teilte der Beklagte mit, dass eine “Probeübernachtung vom 6. zum 7. August 2006″ ergeben habe, “… dass die Räume nicht zu Wohnzwecken geeignet sind” und erklärte aus diesem Grunde Anfechtung des Mietvertrages.
Er begründete dies:
“… am Morgen des 7. August 2006 begann gegen 5.30 Uhr ein sich rhythmisch wiederholendes, mehrstimmiges, schrilles Pfeifen in einer solchen Lautstärke, dass ein Schlafen nicht mehr möglich war. Die Geräusche stammten von einer Mehrzahl von Vögeln, die sich nicht nur in den Bäumen direkt vor den Fenstern der Wohnung aufhielten, sondern auch an mehreren Stellen im Gebäude selbst zu nisten scheinen.”
Das ist beklagenswert. Ein unengagierter Mensch im öffentlichen Dienst wäre längst auf die Idee zu kommen, Berufsunfähigkeit zu beantragen. Die Oase mit Vögeln hilft dem gestressten Anwalt offenbar wenig.
Mietberufungskammer 63. des LG Berlin und das Verfassungsrecht
Der Verfassungsgerichtshof Berlin hat auf eine Beschwerde des Kollegen Gellwitzki ein Urteil der 63. Mietberufungskammer des LG Berlin aufgehoben, mit dem Beweisantritte zu hohen Temperaturen in einer Mietwohnung übergangen wurden. Wir Anwälte lieben solche Verfahren…
Mit dem Landgericht Berlin als Berufungsinstanz in Wohnraummietsachen hat wohl jeder in diesem Bereich tätige Anwalt schon seine kleinen und großen K(r)ämpfe gehabt. Erst recht mit der Zivilkammer 63. unter der Vorsitzenden Richterin Paschke, die für zupackenden Verhandlungsstil und schnelle Entscheidungen bekannt ist.
So hatte unsere Kanzlei bereits einen ähnlichen Fall durchstehen müssen, wo eine notwendige Beweiserhebung in der Berufungsinstanz schlicht und einfach unterblieb.
Dies wird mit Sicherheit nicht der letzte Fall dieser Art sein. Die letzte Tatsacheninstanz ist notorisch für solche (Vor)fälle.
Vermieterwahnsinn – Trocknen von Wäsche als Kündigungsgrund
Eine Berliner Mietpartei trocknete ihre Wäsche auf dem Laubengang (offener Hausflur vor den Eingängen mehrere Mietwohnungen) Ihrer Wohnung. Der Vermieter kündigte deswegen fristlos und verlor prompt und schmerzhaft .
Es ist schade, dass im Zivilurteil nicht die Vornahme von Strafarbeiten als Urteil ausgesprochen werden kann. Da hätte der Vermieter zwei Wochen Wäsche waschen können für eine sechsköpfige Familie.