Mit Urteil vom 18.04.2007 hat das OLG Karlsruhe – 7 U 186/06 – entschieden, dass ein Vermieter berechtigt ist, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen, wenn die Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist.

Diese Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Die Revision zum BGH wurde zugelassen (AZ: III ZR 118/07).

Es wird im Rahmen der Entscheidungsgründe umfassend auf die unterschiedlichen Meinungen innerhalb von Literatur und Rechtssprechung eingegangen, wobei die Berechtigung des Vermieters einen Zuschlag zu verlagen innerhalb der Rechtsprechung überwiegt.

Die Entscheidung dürfte für Wohnraummietverträge innerhalb Berlins besonders interessant sein,

„Geht (…) ein Mietspiegel von einer durch Mietvertrag vorgenommenen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus, enthält er keine Anteile für Schönheitsreparaturen. Verlangt in einem derartigen Fall der Vermieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der keine Werte für Schönheitsreparaturen enthält, Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist er berechtigt, zu den Werten des Mietspiegels einen Zuschlag hinzuzurechnen (…).“

Der Berliner Mietspiegel geht davon aus, dass die Schönheitsreparaturen wirksam durch eine vertragliche Regelung auf den Mieter übertragen worden sind, d. h. dass ein Zuschlag auf die – durch den Mietspiegel ermittelte – ortsübliche Vergleichsmiete möglich ist.

Zur Berechnung eines solchen Zuschlags wird § 28 IV 2 der II. BerechnungsVO entsprechend herangezogen:

8,50 Euro/m² und Jahr.

Beispiel: Bei einer Mietwohnung mit 60 m² macht dies einen monatlichen Zuschlag von 42,50 Euro aus.

Gewagt ist, was die Eigentümerin einer größeren Wohnanlage am Lützowplatz versucht. Hier wurden Kündigungen ausgesprochen um die Mieter zum Auszug zwecks Abriss zu bewegen. Dem vorausgegangen waren langwierige Auseinandersetzungen mit dem Bezirksamt Mitte um die notwendige Abrissgenehmigung.

Eine Sanierung der Wohnungen kommt nach den Planungen der Eigentümerin DIBAG nicht in Betracht. Dagegen loben die Mieter zweckmäßige Grundrisse, ruhige Lage (am Lützowplatz!), tolle Terrassen und hohen Wohnkomfort.

Die auf Hinderung wirtschaftlicher Verwertung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Kündigung ist für den Vermieter riskant. Letztlich wird „wirtschaftliche Verwertung“ bzw. deren Hinderung damit als Einbahnstraße Richtung Neubau verstanden.

Es bleibt abzuwarten, ob sich die Gerichte der Rechtansicht der Vermieterin anschließen werden. Immerhin hat bis heute in Berlin jedenfalls meines Wissens noch kein Vermieter diesen Kündigungsgrund mit Erfolg geltend gemacht. Versucht haben dies Einige….

Gaszentralheizung als Modernisierung

Das Problem ist bekannt: Der Mieter hat eine Gasetagenheizung und soll eine Gaszentralheizung bekommen. Subventionen der Gasag machen es (nicht nur in Berlin) möglich. Ob das eine Modernisierung ist, war jedenfalls früher heftig umstritten. Die Zivilkammer 67. des LG Berlin hat in diesem Punkt offensichtlich ihre Meinung geändert:

In älteren Entscheidungen war die Kammer noch der Ansicht, allein der Austausch der Anlagentechnik (um nichts anderes handelt es sich hier) stelle noch keine Modernisierung dar. Anders jetzt.

Die Umstellung führe zu einer Energieeinsparung1. Die Kammer hatte Beweis erhoben über die Energieverbräuche von Gasetagenheizungen zu einer modernen Gaszentralheizung. Der Gutachter ermittelte eine Energieeinsparung von 9,2 % auf der Basis von durchschnittlichen Benutzungswerten.

Die Entscheidung lässt außer Acht, dass bei einer Gasetagenheizung der Energieverbrauch individuell gesteuert und daher in besonderem Maße zu sparsamer Verwendung von Primärenergie motiviert wird. Das Problem scheint mir nicht zu sein, dass ein „objektiver“ Maßstab, also ein in jedem Fall durchschnittlicher Verbrauch des Mieters anzusetzen ist. Vielmehr ist allein die Option einer individuellen Steuerung des Verbrauchs eine objektive Möglichkeit zur Energieeinsparung. Die hat der einzelne Mieter hinter einer großen Gaszentralheizung mit einer gewissen Grundlast zweifelsohne nicht.

Fraglich erscheint auch, ob die lediglich geringfügige Energieeinsparung von rechnerisch 9,2 % eine nachhaltige Wertverbesserung darstellt. Vielmehr dürften derartig geringe Schwankungen und Unterschiede auf der Basis rein theoretischer Annahmen keine sichere Prognose über den Energieverbrauch ermöglichen.

1LG Berlin in MM 2005, 145

 

Der Klavierlehrer wollte seinen Flügel in die (Privat-) wohnung bringen. Der Vermieter verhinderte das -offensichtlich mit Gewalt- und bekam (wegen der Gewalt zu Recht) eine einstweilige Verf?gung des LG Frankfurt aufgebrummt. So geht das nicht, lieber Vermieter (die Gewalt).

Anders dagegen die Rechtslage. So ein Urteil lädt doch zu Falschzitaten geradezu ein mit dem Leitsatz:

Der Mieter ist berechtigt, sein Klavier (Flügel) in die angemietete, statisch geeignete Wohnung zu verbringen. Das Musizieren schlie?t den Gebrauch des Instruments zur Unterrichtsvorbereitung, die der Mieter als Musiklehrer täglich ausübt ein.

Na klar. Statisch geeignet sollte die Wohnung schon sein. Wobei ein Konzertflügel mit ca. 800 kg auf vier Quadratmeter Gesamtfläche bei richtiger Aufstellung kein Problem sein sollte.

Aber: Der Herr Musiklehrer darf sich in der Wohnung nur vorbereiten, weil das häusliche Arbeit ist. Wenn er Unterricht gibt, stellt das m.E. klar eine nicht genehmigte gewerbliche Tätigkeit (Schüler kommen, Geld fließt) dar, die durch den Vermieter nicht hingenommen werden muss.

Da hätte der Vermieter besser warten sollen und dann abmahnen. Und die Ruhezeiten sind ohnehin zu beachten. Und (aus dem Kopf zitiert) mehr als vier Stunden täglich sind auch nicht angängig.

Der in Berlin nicht unbekannte Mietrechtsanwalt Gellwitzki legt in einem Aufsatz in WuM 2006, 126 ausführlich dar, warum der Mieter mit beispielsweise einem kaputten Wasserhahn ein Zuräckbehaltungsrecht am Mietzins (wir erinnern uns: bis zum fünffachen Minderungsbetrag gibt es zusätzlich) nicht nur gegenüber dem aktuellen-, sondern auch gegenüber dem nach Eigentümerwechsel früheren Vermieter haben soll.

Ausgangsfall war ein in unserer Kanzlei für den Vermieter vertretener Fall, wo ein Wasserfleck und dessen Ursache weder durch den alten Vermieter, noch durch den späteren Erwerber des Grundstücks beseitigt wurden. Die Mieterin behielt wesentliche Teile des Mietzinses zurück und verteidigte sich gegenüber der Zahlungsklage des alten Vermieters mit diesem mir etwas formaljuristisch erscheinenden Argument.

Bei allem Respekt: überzeugt hat mich der Kollege Gellwitzki weder damals im Prozess, noch jetzt mit seinem Aufsatz. Sippenhaft für Vermieter ist in meinem mietrechtlichen Weltbild noch nicht erfunden. Wer das Grundstück verkauft und übereignet, ist eben gegenüber dem (ehemaligen) Vertragspartner nicht mehr zur Instandsetzung verpflichtet. Es handelt sich quasi um ein Abwicklungsverhältnis, in dem für ein Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel kein Platz mehr ist.

Die freundlicherweise durch die Zivilkammer 63. des LG Berlin zugelassene Revision wird Ende Juni beim BGH verhandelt. Wir werden sehen…

Nachdenklich stimmt eine neue Entscheidung des LG Berlin, wonach die Umstellung auf Fernwärme immer eine Modernisierung darstellt. Denn es würde das Fernwärmenetz überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärmekopplung gespeist. Der Mieter habe die Maßnahme daher auch dann zu dulden, wenn in der Wohnung eine Gasetagenheizung vorhanden ist. Auf das Gebot der Wirtschaftlichkeit komme es dabei nicht an.
Die Entscheidung ist von Eisenschmidt1 kritisiert worden. Sie beruht zunächst auf der rein wirtschaftlichen Annahme, dass Kraft-Wärmekopplung durch besseren Wirkungsgrad zur Einsparung von Primärenergie führt.

Dies ist nicht der Fall. Es handelt sich vielmehr um eine rein betriebswirtschaftliche Kosteneinsparung beim Energieversorger bzw. beim Wärmeerzeuger (a.a.O. Seite 121).

Auch die Physik und Naturgesetze streiten nicht mit dieser Entscheidung. Wer einmal (beispielsweise im Winter am Schloss Charlottenburg) gesehen hat, wie die in etwa 1,5 Meter Tiefe verlegten Fernwärmeleitungen kilometerweit den Boden aufheizen und für schneefreie Trassen sorgen, mag den Spruch mit der sparsameren Wärmeerzeugung nicht glauben. Jedenfalls unter Einbeziehung der massiven Transportverluste geht jeder Gamat-Außenwandheizer schonender mit der Primärenergie um als ein Kraftwerk, das ausschließlich oder in Kraft-Wärme Kopplung Wärme erzeugt.

In tatsächlicher Hinsicht ist die Entscheidung kritikwürdig, da in Berlin ein erheblicher Teil der als Fernwärme bereit gestellten Energie eben nicht aus Anlagen der Kraft-Wärmekopplung, sondern aus reinen Heizkraftwerken vor allem auch im Ostteil Berlins kommt.

Dogmatisch entscheidend ist aber für Eisenschmidt, dass die Energieeinsparung bei einer Modernisierung nach dem Wortlaut des § 554 Abs. 2 BGB neuer Fassung beim Mieter (und nicht beim Energieversorger oder Produzenten der Energie) eintreten soll. Ist dies – wie bei der Fernwärmeversorgung – nicht der Fall, würde über die Zulassung einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung in derartigen Fällen der Energieversorger oder Wärmeproduzent unzulässigerweise quersubventioniert.

Jedenfalls in Berlin gibt es immer noch einige Heizkraftwerke, die nichts anderes tun als Fernwärme zu erzeugen und diese dann völlig unwirtschaftlich per Rohr über Kilometer zum Verbraucher zu liefern. Das heizt die Bürgersteige und ist vielleicht kostengünstig für die Bewag, jedoch keine Einsparung von Primärenergie.

1WuM 2006, 119