Birkenwanzen im Mietrecht

Die gemeine Birkenwanze krabbelte im Frühjahr 2015 in einer Reinickendorfer Wohnanlage meiner Klientin herum. Zu hunderten drangen die kleinen Viecher über die Fassade in die Wohnungen ein und ekelten (das kann ich verstehen) die Mieterinnen und Mieter. Bei der Ortsbesichtigung durch den ImmoAdvo sah das dann so aus.

2015-03-24_0076Der in der Wohnanlage tätige Hausmeister hatte das Laub unter den zahlreichen Birken nicht abgefahren, sondern in einer molligen etwa 20 cm hohen Schicht auf dem Boden verrotten lassen. Aus seiner Sicht verständlich, denn Lagerplatz für die enormen Laubmengen, die durch schätzungsweise 20 – 30 große Bäume entstehen, war weder vorhanden, noch ließen sich solche Mengen von Laub problemlos aus dem geschlossen Innenhof der Wohnanlage entfernen.

Und das fanden die Birkenwanzen ganz toll. Diese durchtriebenen Biester fallen von den Bäumen, legen die Brut warm und trocken im Laub ab und schwärmen dann sofort nach Beginn der warmen Jahreszeit aus, um sich weiter zu vermehren. Die Lösung war ebenso einfach wie teuer: Zusätzliche Gartenarbeiten für einen namhaften vierstelligen Betrag wurden beauftragt und das gesamte Laub auf dem großen Innenhof der Anlage abgefahren und verbrannt. Ein Lastwagen reichte da nicht und die Birkenwanzen wurden danach nicht wieder gesehen. Und wer es genau wissen will: Ja, das sind umlagefähige Gartenpflegekosten.

Miete direkt vom Amt

Ein häufiges Problem bei der Vermietung von Wohnungen an Leistungsempfänger besteht darin, dass die Mieter sich Beihilfen zu den Unterkunftskosten direkt ausbezahlen lassen, diese jedoch nicht oder nicht vollständig an den Vermieter weiterleiten. Einziger Ausweg: Der Vermieter lässt sich Unterkunftsbeihilfen vom Leistungsträger direkt auszahlen. Dafür muss man aber rechtzeitig vorsorgen.

Die direkte Auszahlung von Unterkunftsbeihilfen war nach der früher geltenden Rechtslage weit gehend in das Ermessen des Leistungsträgers gestellt. Die direkte Auszahlung erfolgte in der Regel nur, wenn konkrete Anhaltspunkte für ein krankheits- oder suchtbedingtes Unvermögen der leistungsberechtigten Person bestehen, die Mittel zweckentsprechend zu verwenden oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die im Schuldnerverzeichnis eingetragene leistungsberechtigte Person die Mittel nicht zweckentsprechend verwendet. Beide Voraussetzungen lagen in der Praxis nur in wenigen Fällen vor, so dass nur in seltenen Fällen eine direkte Übernahme der Unterkunftsbeihilfen erfolgte. Zudem war die Entscheidung über eine direkte Übernahme weitergehend in das Ermessen des Sachbearbeiters beim Leistungsträger gestellt.

Seit der Änderung des § 22 Abs. 7 SGB II besteht die Möglichkeit, die direkte Auszahlung von Unterkunftsbeihilfen durch einen entsprechenden Antrag des Leistungsempfängers quasi zu erzwingen. Für den Vermieter besteht daher die Möglichkeit, bereits bei der Vertragsanbahnung den Mietinteressenten zur Übergabe eines entsprechend ausgefüllten und durch die Mietinteressenten unterschriebenen Antragsformulars anzuhalten. Liegt ein solcher fertiger Antrag bereits vor Mietvertragsabschluss vor, so kann der vorbereitete Antrag spätestens dann beim Leistungsträger eingereicht werden, wenn der Mieter und Leistungsempfänger seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Von dieser Möglichkeit sollte standardmäßig dann Gebrauch gemacht werden, wenn er die Vermietung an einen Leistungsempfänger erfolgt und der Leistungsbezug bereits bei Anbahnung des Mietverhältnisses offen gelegt wird.

Abnahmeprotokoll mit vorgehaltener Waffe?

Wenn langjährige Mieter im Ostteil Berlins ihre Wohnung kündigen und zurückgeben, können sie was erleben: Zwei, manchmal auch drei Außendienstmitarbeiter des Vermieters machen bei der Wohnungsrückgabe großen Alarm, erheben so manche Beanstandung und bauen sich dann fast drohend mit einem mehrseitigen „Zustandsbericht“ vor dem Mieter auf – der Mieter soll unterschreiben. Und tut das auch. Und wird prompt auf Schadensersatz für eine Komplettrenovierung in Anspruch genommen.

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