Wir haben Sie wieder, die Rechtsprechung zur Spanneneinordnung bzw. zur Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Jedenfalls für Juristen völlig unspannende Fragen wie
werden durch die Instanzrechtsprechung liebevoll und detailfreudig entschieden.
Mit Urteil vom 18.04.2007 hat das OLG Karlsruhe – 7 U 186/06 – entschieden, dass ein Vermieter berechtigt ist, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen, wenn die Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist.
Diese Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Die Revision zum BGH wurde zugelassen (AZ: III ZR 118/07).
Es wird im Rahmen der Entscheidungsgründe umfassend auf die unterschiedlichen Meinungen innerhalb von Literatur und Rechtssprechung eingegangen, wobei die Berechtigung des Vermieters einen Zuschlag zu verlagen innerhalb der Rechtsprechung überwiegt.
Die Entscheidung dürfte für Wohnraummietverträge innerhalb Berlins besonders interessant sein,
„Geht (…) ein Mietspiegel von einer durch Mietvertrag vorgenommenen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus, enthält er keine Anteile für Schönheitsreparaturen. Verlangt in einem derartigen Fall der Vermieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der keine Werte für Schönheitsreparaturen enthält, Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist er berechtigt, zu den Werten des Mietspiegels einen Zuschlag hinzuzurechnen (…).“
Der Berliner Mietspiegel geht davon aus, dass die Schönheitsreparaturen wirksam durch eine vertragliche Regelung auf den Mieter übertragen worden sind, d. h. dass ein Zuschlag auf die – durch den Mietspiegel ermittelte – ortsübliche Vergleichsmiete möglich ist.
Zur Berechnung eines solchen Zuschlags wird § 28 IV 2 der II. BerechnungsVO entsprechend herangezogen:
8,50 Euro/m² und Jahr.
Beispiel: Bei einer Mietwohnung mit 60 m² macht dies einen monatlichen Zuschlag von 42,50 Euro aus.
Endlich ist er da, der Berliner Mietspiegel 2007! Wieder verweigerte der einflussreiche Berliner Mieterverein die Anerkennung – die so genannten „Ausreißerwerte“ wurden nach Auffassung der Mietervertreter nicht ausreichend gekappt.
Wie von Insidern schon vorab zu hören war, sind die in einigen Marktbereichen stark gestiegenen Mieten wohl auch ein Verdienst der so genannten „Heuschrecken“.
Wie das Grundeigentum (GE 2007, 176) meldet, hat der Berliner Senat folgende- der 22 Sanierungsgebiete aus der Sanierung entlassen:
Das LG Berlin hat mit seiner Entscheidung vom 20.11.2006 einmal mehr klar gestellt, welche kolossalen Fehler der Vermieter bei Modernisierungsvereinbarungen machen kann.
Wie das Mietermagazin des Berliner-Mieterverein e.V. in sein Maiausgabe berichtet, haben die rasant zunehmenden An- und Verkäufe großer Wohnungsbestände an institutionelle Anleger zu erheblichen Mietpreissteigerungen geführt.
Wie das Grundeigentum in seiner 2. Ausgabe 2007 meldete, haben als Folge des Förderstopps im sozialen Wohnungsbau (Wegfall der Anschlussförderung) 69 Wohnungsbauunternehmen Insolvenz angemeldet. Betroffen sind rund 8.500 Wohnungen. 600 Haushalten wurde ein Mietzuschuss gewährt, der die Folgend des Förderabbaus mildern soll.
Eine Vertragsstrafe von 10.000 DM je Zimmer Wohnraum für den Fall, dass der Vermieter die vom modernisierungsbetroffenen Mieter vorübergehend geräumte Wohnung anderweitig vermietet oder verkauft, ist nicht zu beanstanden. (AG Lichtenberg, Urteil vom 21.09.2006 -9 C 229/06- rechtskräftig).
Gewagt ist, was die Eigentümerin einer größeren Wohnanlage am Lützowplatz versucht. Hier wurden Kündigungen ausgesprochen um die Mieter zum Auszug zwecks Abriss zu bewegen. Dem vorausgegangen waren langwierige Auseinandersetzungen mit dem Bezirksamt Mitte um die notwendige Abrissgenehmigung.
Eine Sanierung der Wohnungen kommt nach den Planungen der Eigentümerin DIBAG nicht in Betracht. Dagegen loben die Mieter zweckmäßige Grundrisse, ruhige Lage (am Lützowplatz!), tolle Terrassen und hohen Wohnkomfort.
Die auf Hinderung wirtschaftlicher Verwertung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Kündigung ist für den Vermieter riskant. Letztlich wird „wirtschaftliche Verwertung“ bzw. deren Hinderung damit als Einbahnstraße Richtung Neubau verstanden.
Es bleibt abzuwarten, ob sich die Gerichte der Rechtansicht der Vermieterin anschließen werden. Immerhin hat bis heute in Berlin jedenfalls meines Wissens noch kein Vermieter diesen Kündigungsgrund mit Erfolg geltend gemacht. Versucht haben dies Einige….
Immer wieder stoße ich bei Recherchen auf Angebote wie dieses Portal, die dem zahlenden Kunden versprechen, das kleine mietrechtliche Problem in Heimwerkermanier auch schnell selbst lösen zu können. Funktionieren tut das leider meistens nicht, denn
… Sachverhalt geht aus dem Fall nicht heraus und jeder Sachverhalt ist anders.
Nehmen wir als Beispiel einen „kleinen“ Mangel der Mietsache, wie den defekten Backofen des mit vermieteten Herdes. Der sei defekt, was ärgerlich ist.