Kaution verjährt – Vorsicht Falle

Der Anspruch des Vermieters auf Kautionsstellung verjährt (wie etwa der Anspruch auf Mietzahlung) in der kurzen Verjährungsfrist von 3 Jahren, wie das Kammergericht Berlin jüngst wieder entschieden hat. Mit der Folge, dass der Vermieter auch dann leer ausgeht, wenn er die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses „zieht“, also mit rückständigen Mieten oder ähnlichen Ansprüchen verrechnet. Läuft das Mietverhältnis danach noch Jahre weiter und entstehen (wie so oft) am Schluss des Mietverhältnisses neue Forderungen des Vermieters, geht er oft leer aus.

Eine Verrechnung laufender Forderungen mit der Kaution sollte daher in aller Regel erst dann erfolgen, wenn das Mietverhältnis beendet oder absehbar ist, dass weitere Forderungen ohnehin gerichtlich geltend gemacht werden können. So bequem es auch ist, die Kaution zu „ziehen“ – der Vermieter verliert sein Sicherungsmittel, die Bequemlichkeit führt später leicht zu Forderungsausfällen.

Abnahmeprotokoll mit vorgehaltener Waffe?

Wenn langjährige Mieter im Ostteil Berlins ihre Wohnung kündigen und zurückgeben, können sie was erleben: Zwei, manchmal auch drei Außendienstmitarbeiter des Vermieters machen bei der Wohnungsrückgabe großen Alarm, erheben so manche Beanstandung und bauen sich dann fast drohend mit einem mehrseitigen „Zustandsbericht“ vor dem Mieter auf – der Mieter soll unterschreiben. Und tut das auch. Und wird prompt auf Schadensersatz für eine Komplettrenovierung in Anspruch genommen.

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Berliner Genossenschaftsmieter werden drangsaliert

Das OLG Karlsruhe hat entschieden, dass bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete fordern kann.

Und sofort machen sich die Berliner Wohnungsbaugenossenschaften mit Ihren langjährigen Mietern auf den Weg und fordern Vertragsänderung oder Mieterhöhung. Kein schöner Zug! Und in jedem Fall sollten die betroffenen Mieter sich vor einer Entscheidung über die Vertragsänderung (auf die der Vermieter keinen Anspruch hat) rechtlich beraten lassen.

10.000 DM Vertragsstrafe je Zimmer

Vor etwa 6 Jahren entwarf ich für eine Berliner Mieterberatungsgesellschaft das Muster für diese Modernisierungsvereinbarung. Es geht um Fälle einer öffentlich geförderten Modernisierung. Der Mieter zieht vorübergehend aus, das Mietverhältnis für die zu modernisierende Wohnung ruht und nach Modernisierung soll der Mieter zurück ziehen.

Das geht natürlich nicht wenn (wie es leider immer wieder vorkommt) der Vermieter die frisch modernisierte Wohnung einfach verkauft oder anderweitig vermietet.

Obwohl es sich bei einer derartigen bewußten Vertragsverletzung (wie das Amtsgericht Lichtenberg zutreffend ausführt) um die schwerste denkbare Vertragsverletzung eines Vermieters handelt und dieser daher eigentlich schon aus diesem Grunde die “Höchststrafe” verdient hat, war ich mir damals nicht sicher, dass die Höhe der Vertragsstrafe einer gerichtlichen Überprüfung stand hält. Tut sie aber, fein so!

Mietrecht-Berlin: Mietrecht teuer

Das musste doch mal gesagt werden: Viele Ratsuchende sind nach der modernen Devise „Geiz ist geil“ gern bereit, sich Beratung zu kleinsten Preisen angedeihen zu lassen. Da tummeln sich zum Teil dubiose Anbieter mit Kleinpreisangeboten, die im Nachhinein recht teuer werden können.

Dazu gibt es Mietrecht teuer bei mietrecht-berlin.de !

Der BGH und wir IV – Zurückbehaltungsrecht bei Vermieterwechsel

Ein weiteres Verfahren vor dem BGH wurde erfolgreich abgeschlossen: Die finanziell offensichtlich etwas „klamme“ Mieterin hatte gegenüber dem von unserer Kanzlei vertretenen ehemaligen Vermieter geltend gemacht, der Wasserschaden sei noch nicht beseitigt und daher die Miete fast vollständig einzubehalten. Lebensfremd, fanden wir und der BGH schloss sich dieser unserer Meinung (die auch vom Landgericht geteilt wurde) an.

Dank geht bei dieser Gelegenheit an unsere ständige Korrespondenzanwältin in Karlsruhe, die RAin beim BGH von Gierke. Sie war trotz des sehr bescheidenen Streitwertes bereit, die Mandantin in dieser nicht ganz einfachen Sache zu vertretbaren Konditionen zu betreuen und tat dies (wie übrigens immer) mit viel Sorgfalt und Umsicht. Der nächste Millionenprozess ist mit Sicherheit wieder für Sie, Frau Kollegin!

Verfassungsgerichtshof Berlin hebt LG auf

… oder auch: Wir haben das Landgericht Berlin aufheben lassen!

Zu den Freuden des Anwalts zählt es, wenn das Anliegen seines Mandanten nicht einfach übergangen und ein Urteil des höchsten Instanzgerichts aus diesem Grund aufgehoben wird. Das Landgericht Berlin gab einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters statt, ohne überhaupt Beweis zu den Tatsachen des angeblichen Eigenbedarfs zu erheben. Ein klarer Fall von Verletzung rechtlichen Gehörs, befand der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin weniger als 5 Monate nach Einreichung unserer Verfassungsbeschwerde und hob das Urteil der Mietberufungskammer auf.1 Was die Zivilkammer 63. des LG Berlin und ihre Vorsitzende Regine Paschke allerdings nicht daran hinderte, die Kosten auch für die durch eigenes Fehlverhalten notwendig gewordene Zurückverweisung nach Beweisaufnahme der Mieterin aufzuerlegen. Man weiß ja: Auch Richter machen Fehler, einstehen müssen Sie dafür aber praktisch nie (weder finanziell, noch sonst).

Dies war übrigens bereits der zweite erfolglose Durchgang für den Vermieter in derselben Sache: Im Sommer 2003 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) das Berufungsurteil einer anderen Kammer des Landgerichts Berlin aufgehoben und die Klage abgewiesen, weil das zum Zeitpunkt der Kündigung noch gültige Sozialklauselgesetz nicht angewendet worden war.

Auf unser erstes gewonnenes Revisionsverfahren nach Inkrafttreten der Zivilprozessreform folgte also im selben Prozess unsere erste erfolgreiche Verfasssungsbeschwerde. Die mittlerweile 82jährige Mandantin und ihre Familie sind`s zufrieden.


  1. VerfGH Berlin, Beschluss vom 14. Februar 2005 –186/04– in GE  2005, 542-543 

Verfassungsgerichtshof Berlin: Mietberufungskammer des LG Berlin verletzt rechtliches Gehör

… oder auch: Wir haben das Landgericht Berlin aufheben lassen!

Zu den Freuden des Anwalts zählt es, wenn das Anliegen seines Mandanten nicht einfach übergangen und ein Urteil des höchsten Instanzgerichts aus diesem Grund aufgehoben wird. Das Landgericht Berlin gab einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters statt, ohne überhaupt Beweis zu den Tatsachen des angeblichen Eigenbedarfs zu erheben. Ein klarer Fall von Verletzung rechtlichen Gehörs, befand der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin weniger als 5 Monate nach Einreichung unserer Verfassungsbeschwerde und hob das Urteil der Mietberufungskammer auf.

Dies war übrigens bereits der zweite erfolglose Durchgang für den Vermieter in derselben Sache: Im Sommer 2003 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) das Berufungsurteil einer anderen Kammer des Landgerichts Berlin aufgehoben und die Klage abgewiesen, weil das zum Zeitpunkt der Kündigung noch gültige Sozialklauselgesetz nicht angewendet worden war.

Auf unser erstes gewonnenes Revisionsverfahren nach Inkrafttreten der Zivilprozessreform folgte also im selben Prozess unsere erste erfolgreiche Verfassungsbeschwerde. Die mittlerweile 82jährige Mandantin und ihre Familie sind zufrieden.

BGH und wir II – Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG

… ist jetzt kein Thema mehr. Nachdem wir in den 90er Jahren zahllose Mieter wegen Rückforderungen nach überhöhten Mietpreisvereinbarungen vertreten hatten und in diesem Jahrhundert RA Ziemann für einige Vermieter ebenso wie damals fünfstellige Forderungen abgewehrte, sprach Anfang 2004 der BGH ein Machtwort:

Von einer ordnungswidrigen Mietpreisüberhöhung ist nur noch dann auszugehen, wenn der Mieter in allen Einzelheiten das Bestehen eines angespannten Wohnungsmarktes nachweist. Und das wird dem Mieter (jedenfalls in Berlin) bereits seit 1997 schwer fallen.

An dem Verfahren war RA Müller aus unserer Kanzlei auf Mieterseite beteiligt und ärgerte sich erheblich darüber, dass der betroffene Mieter diese Ansprüche nicht bereits 1999 geltend gemacht hatte, was nach der damaligen Rechtsprechung der für Charlottenburg zuständigen Mietberufungskammer 61. mit dem inzwischen jung und tragisch verstorbenen Vorsitzenden Siegfried kein Problem gewesen wäre.

Witziges Detail am Rande: Der in diesem Verfahren für den Vermieter als Privatgutachter tätige Berliner Sachverständige Dr. Ing. Keunecke soll nicht nur mit dem Vermieter befreundet gewesen sein. Der Sachverständige sieht sich (ähnlich wie manche Anwälte beim Bundesgerichtshof, deren Kanzleien streng genommen wegen Reichtum geschlossen sein sollen) mittlerweile wegen „starker Arbeitsüberlastung“ auch außer Stande, popelige Miethöhegutachten anzufertigen und reicht derartige Gutachtenaufträge an ehemalige Mitarbeiter wie die Sachverständigen Jansen und Bachmann weiter.