Eisenschmidt: Energieeinsparung und Modernisierung (WuM 2006, 119)

Sozusagen als Erwiderung auf die Entscheidung des LG Berlin in GE 2005, 1193 stellt der Autor dar, warum der Begriff der „Energieeinsparung“ in § 554 BGB nicht auf die Einsparung von Primärenergie (beispielsweise Windkraft statt Strom), sondern auf die Energieeinsparung in der Wohnung (beispielsweise effizienterer Warmwasserboiler, verbrauchsgünstiger Heizölbrenner in der Zentralheizung) abstellt. Es ist nämlich nicht so, dass jede „volkswirtschaftlich sinnvolle“ Energieeinsparung (oder die Verminderung des CO2-Ausstoßes) automatisch zu einer Modernisierung führt. Vielmehr muss der Mieter in seinem Haushalt eine Energieeinsparung haben.

Fazit: Lesenswert, nachdenkenswert! +++++

Nachdenklich stimmt eine neue Entscheidung des LG Berlin, wonach die Umstellung auf Fernwärme immer eine Modernisierung darstellt. Denn es würde das Fernwärmenetz überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärmekopplung gespeist. Der Mieter habe die Maßnahme daher auch dann zu dulden, wenn in der Wohnung eine Gasetagenheizung vorhanden ist. Auf das Gebot der Wirtschaftlichkeit komme es dabei nicht an.
Die Entscheidung ist von Eisenschmidt1 kritisiert worden. Sie beruht zunächst auf der rein wirtschaftlichen Annahme, dass Kraft-Wärmekopplung durch besseren Wirkungsgrad zur Einsparung von Primärenergie führt.

Dies ist nicht der Fall. Es handelt sich vielmehr um eine rein betriebswirtschaftliche Kosteneinsparung beim Energieversorger bzw. beim Wärmeerzeuger (a.a.O. Seite 121).

Auch die Physik und Naturgesetze streiten nicht mit dieser Entscheidung. Wer einmal (beispielsweise im Winter am Schloss Charlottenburg) gesehen hat, wie die in etwa 1,5 Meter Tiefe verlegten Fernwärmeleitungen kilometerweit den Boden aufheizen und für schneefreie Trassen sorgen, mag den Spruch mit der sparsameren Wärmeerzeugung nicht glauben. Jedenfalls unter Einbeziehung der massiven Transportverluste geht jeder Gamat-Außenwandheizer schonender mit der Primärenergie um als ein Kraftwerk, das ausschließlich oder in Kraft-Wärme Kopplung Wärme erzeugt.

In tatsächlicher Hinsicht ist die Entscheidung kritikwürdig, da in Berlin ein erheblicher Teil der als Fernwärme bereit gestellten Energie eben nicht aus Anlagen der Kraft-Wärmekopplung, sondern aus reinen Heizkraftwerken vor allem auch im Ostteil Berlins kommt.

Dogmatisch entscheidend ist aber für Eisenschmidt, dass die Energieeinsparung bei einer Modernisierung nach dem Wortlaut des § 554 Abs. 2 BGB neuer Fassung beim Mieter (und nicht beim Energieversorger oder Produzenten der Energie) eintreten soll. Ist dies – wie bei der Fernwärmeversorgung – nicht der Fall, würde über die Zulassung einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung in derartigen Fällen der Energieversorger oder Wärmeproduzent unzulässigerweise quersubventioniert.

Jedenfalls in Berlin gibt es immer noch einige Heizkraftwerke, die nichts anderes tun als Fernwärme zu erzeugen und diese dann völlig unwirtschaftlich per Rohr über Kilometer zum Verbraucher zu liefern. Das heizt die Bürgersteige und ist vielleicht kostengünstig für die Bewag, jedoch keine Einsparung von Primärenergie.

1WuM 2006, 119

Vermieter vertreten

… wir schon länger. Aber jetzt geht es richtig los: In den letzten zwei Jahren hat RA Ziemann zwei der größeren Vermieter in Berlin rundum betreut.

Von der Fortbildungsveranstaltung für Sachbearbeiter der Hausverwaltung über „Schnellberatung“, wenn wie im Sommer 2004 der Anwalt einer Mieterin mit einer Frist von 3 Werktagen „mindestens 10.000 EUR Schmerzensgeld“ einfordert bis hin zu umfangreichen oder zahlreichen Prozessen um überzogene Mietminderungen, angeblich oder wirklich falsche Betriebskostenabrechnungen und immer wieder Mieterhöhungen.

Nach 15 Jahren überwiegender Tätigkeit als Mieteranwalt wird Ziemann jetzt zum kompletten Mietrechts- und Immobilienanwalt – vergleichbar vielleicht mit dem Unterschied zwischen einem Radrennfahrer, der nach den Berliner Straßenrennen jetzt „reif“ für die Tour de France ist.

Hitliste der Berliner Gerichte

Sehr gut testen kann der Anwalt übrigens bei solchen Gelegenheiten den Organisationsstand der Berliner Amtsgerichte. Je schneller die Zustellung (Stichwort Reaktionszeit), je leistungsfähiger sind Geschäftsstellen, Personal und EDV der Gerichte. In dieser Hinsicht wieder einmal führend in Berlin: Das Amtsgericht Spandau. Dort wurde auf Betreiben des jetzigen Direktors Dr. Huhs bereits vor Jahren die neue EDV AULAG der Berliner Justiz eingeführt und der Geschäftsstellenbereich auf Vorder(frau)mann gebracht.

Erfolg: Zustellungen innerhalb von drei Tagen nach Klageeinreichung sind beim AG Spandau keine Seltenheit!

Auf den übrigen Plätzen folgen dann die Amtsgerichte Charlottenburg, Wedding und – weit abgeschlagen – das Amtsgericht Schöneberg.

Bei diesem Gericht gehen die Richter wegen der fatalen Zustände im Geschäftsstellenbereich jetzt teilweise dazu über, die Ladungsverfügungen selbst zu schreiben, damit die Ladung in weniger als 6 Monaten zugestellt wird.

Gut schneidet auch das Landgericht Berlin am Tegeler Weg ab. Dort ist es in den meisten Fällen kein Problem, innerhalb von 3 Wochen einen Kostenfestsetzungsbeschluss zu bekommen. Nicht nur das Anwaltszimmer dieses Gerichts ist offenbar luxuriös ausgestattet.

99 Mieterhöhungen (und keine Luftballons)

Das Jahresende 2004 war etwas hektisch: Eine große Vermögensverwaltung wollte aus organisatorischen Gründen innerhalb von zwei Wochen etwa 150 Mieterhöhungsverlangen bei Gericht anhängig machen.Hier zeigten vor allem auch unsere langjährigen Mitarbeiterinnen Umsicht und Einsatz: Ganze Kartonladungen von Akten wurden transportiert, teilweise kopiert, die Problemfälle gesichtet und aussortiert, die Vorgänge in der EDV erfasst und dann – O Wunder – waren am 22.12.2004 sämtliche etwa 150 Klagen eingereicht.

Und es sind bis heute keine gravierenden Fehler oder Versäumnisse bekannt geworden :-).

Nachdem unser Büro diesen ungewollten Härtetest bestanden hat, entwickeln wir jetzt Ehrgeiz: Wie wäre es mit 250 Mieterhöhungsverlangen in einer Woche? – Nein, im Ernst: Das war eine Ausnahmesituation und sollte es auch bleiben.

Weihnachten mit 150 + Zustimmungsklagen

Das Jahresende 2004 war etwas hektisch: Eine große Vermögensverwaltung wollte aus organisatorischen Gründen innerhalb von zwei Wochen etwa 150 Mieterhöhungsverlangen bei Gericht anhängig machen.Hier zeigten vor allem auch unsere langjährigen Mitarbeiterinnen Umsicht und Einsatz: Ganze Kartonladungen von Akten wurden transportiert, teilweise kopiert, die Problemfälle gesichtet und aussortiert, die Vorgänge in der EDV erfasst und dann – O Wunder – waren am 22.12.2004 sämtliche etwa 150 Klagen eingereicht.

Und es sind bis heute keine gravierenden Fehler oder Versäumnisse bekannt geworden :-).

Nachdem unser Büro diesen ungewollten Härtetest bestanden hat, entwickeln wir jetzt Ehrgeiz: Wie wäre es mit 250 Mieterhöhungsverlangen in einer Woche? – Nein, im Ernst: Das war eine Ausnahmesituation und sollte es auch bleiben.

Verfassungsgerichtshof Berlin: Mietberufungskammer des LG Berlin verletzt rechtliches Gehör

… oder auch: Wir haben das Landgericht Berlin aufheben lassen!

Zu den Freuden des Anwalts zählt es, wenn das Anliegen seines Mandanten nicht einfach übergangen und ein Urteil des höchsten Instanzgerichts aus diesem Grund aufgehoben wird. Das Landgericht Berlin gab einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters statt, ohne überhaupt Beweis zu den Tatsachen des angeblichen Eigenbedarfs zu erheben. Ein klarer Fall von Verletzung rechtlichen Gehörs, befand der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin weniger als 5 Monate nach Einreichung unserer Verfassungsbeschwerde und hob das Urteil der Mietberufungskammer auf.

Dies war übrigens bereits der zweite erfolglose Durchgang für den Vermieter in derselben Sache: Im Sommer 2003 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) das Berufungsurteil einer anderen Kammer des Landgerichts Berlin aufgehoben und die Klage abgewiesen, weil das zum Zeitpunkt der Kündigung noch gültige Sozialklauselgesetz nicht angewendet worden war.

Auf unser erstes gewonnenes Revisionsverfahren nach Inkrafttreten der Zivilprozessreform folgte also im selben Prozess unsere erste erfolgreiche Verfassungsbeschwerde. Die mittlerweile 82jährige Mandantin und ihre Familie sind zufrieden.

Verfassungsgerichtshof Berlin hebt LG auf

… oder auch: Wir haben das Landgericht Berlin aufheben lassen!

Zu den Freuden des Anwalts zählt es, wenn das Anliegen seines Mandanten nicht einfach übergangen und ein Urteil des höchsten Instanzgerichts aus diesem Grund aufgehoben wird. Das Landgericht Berlin gab einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters statt, ohne überhaupt Beweis zu den Tatsachen des angeblichen Eigenbedarfs zu erheben. Ein klarer Fall von Verletzung rechtlichen Gehörs, befand der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin weniger als 5 Monate nach Einreichung unserer Verfassungsbeschwerde und hob das Urteil der Mietberufungskammer auf.1 Was die Zivilkammer 63. des LG Berlin und ihre Vorsitzende Regine Paschke allerdings nicht daran hinderte, die Kosten auch für die durch eigenes Fehlverhalten notwendig gewordene Zurückverweisung nach Beweisaufnahme der Mieterin aufzuerlegen. Man weiß ja: Auch Richter machen Fehler, einstehen müssen Sie dafür aber praktisch nie (weder finanziell, noch sonst).

Dies war übrigens bereits der zweite erfolglose Durchgang für den Vermieter in derselben Sache: Im Sommer 2003 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) das Berufungsurteil einer anderen Kammer des Landgerichts Berlin aufgehoben und die Klage abgewiesen, weil das zum Zeitpunkt der Kündigung noch gültige Sozialklauselgesetz nicht angewendet worden war.

Auf unser erstes gewonnenes Revisionsverfahren nach Inkrafttreten der Zivilprozessreform folgte also im selben Prozess unsere erste erfolgreiche Verfasssungsbeschwerde. Die mittlerweile 82jährige Mandantin und ihre Familie sind`s zufrieden.


  1. VerfGH Berlin, Beschluss vom 14. Februar 2005 –186/04– in GE  2005, 542-543 

BGH und wir II – Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG

… ist jetzt kein Thema mehr. Nachdem wir in den 90er Jahren zahllose Mieter wegen Rückforderungen nach überhöhten Mietpreisvereinbarungen vertreten hatten und in diesem Jahrhundert RA Ziemann für einige Vermieter ebenso wie damals fünfstellige Forderungen abgewehrte, sprach Anfang 2004 der BGH ein Machtwort:

Von einer ordnungswidrigen Mietpreisüberhöhung ist nur noch dann auszugehen, wenn der Mieter in allen Einzelheiten das Bestehen eines angespannten Wohnungsmarktes nachweist. Und das wird dem Mieter (jedenfalls in Berlin) bereits seit 1997 schwer fallen.

An dem Verfahren war RA Müller aus unserer Kanzlei auf Mieterseite beteiligt und ärgerte sich erheblich darüber, dass der betroffene Mieter diese Ansprüche nicht bereits 1999 geltend gemacht hatte, was nach der damaligen Rechtsprechung der für Charlottenburg zuständigen Mietberufungskammer 61. mit dem inzwischen jung und tragisch verstorbenen Vorsitzenden Siegfried kein Problem gewesen wäre.

Witziges Detail am Rande: Der in diesem Verfahren für den Vermieter als Privatgutachter tätige Berliner Sachverständige Dr. Ing. Keunecke soll nicht nur mit dem Vermieter befreundet gewesen sein. Der Sachverständige sieht sich (ähnlich wie manche Anwälte beim Bundesgerichtshof, deren Kanzleien streng genommen wegen Reichtum geschlossen sein sollen) mittlerweile wegen „starker Arbeitsüberlastung“ auch außer Stande, popelige Miethöhegutachten anzufertigen und reicht derartige Gutachtenaufträge an ehemalige Mitarbeiter wie die Sachverständigen Jansen und Bachmann weiter.