Weihnachten mit 150 + Zustimmungsklagen

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Das Jahresende 2004 war etwas hektisch: Eine große Vermögensverwaltung wollte aus organisatorischen Gründen innerhalb von zwei Wochen etwa 150 Mieterhöhungsverlangen bei Gericht anhängig machen.Hier zeigten vor allem auch unsere langjährigen Mitarbeiterinnen Umsicht und Einsatz: Ganze Kartonladungen von Akten wurden transportiert, teilweise kopiert, die Problemfälle gesichtet und aussortiert, die Vorgänge in der EDV erfasst und dann – O Wunder – waren am 22.12.2004 sämtliche etwa 150 Klagen eingereicht.

Und es sind bis heute keine gravierenden Fehler oder Versäumnisse bekannt geworden :-).

Nachdem unser Büro diesen ungewollten Härtetest bestanden hat, entwickeln wir jetzt Ehrgeiz: Wie wäre es mit 250 Mieterhöhungsverlangen in einer Woche? – Nein, im Ernst: Das war eine Ausnahmesituation und sollte es auch bleiben.

Verfassungsgerichtshof Berlin: Mietberufungskammer des LG Berlin verletzt rechtliches Gehör

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… oder auch: Wir haben das Landgericht Berlin aufheben lassen!

Zu den Freuden des Anwalts zählt es, wenn das Anliegen seines Mandanten nicht einfach übergangen und ein Urteil des höchsten Instanzgerichts aus diesem Grund aufgehoben wird. Das Landgericht Berlin gab einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters statt, ohne überhaupt Beweis zu den Tatsachen des angeblichen Eigenbedarfs zu erheben. Ein klarer Fall von Verletzung rechtlichen Gehörs, befand der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin weniger als 5 Monate nach Einreichung unserer Verfassungsbeschwerde und hob das Urteil der Mietberufungskammer auf.

Dies war übrigens bereits der zweite erfolglose Durchgang für den Vermieter in derselben Sache: Im Sommer 2003 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) das Berufungsurteil einer anderen Kammer des Landgerichts Berlin aufgehoben und die Klage abgewiesen, weil das zum Zeitpunkt der Kündigung noch gültige Sozialklauselgesetz nicht angewendet worden war.

Auf unser erstes gewonnenes Revisionsverfahren nach Inkrafttreten der Zivilprozessreform folgte also im selben Prozess unsere erste erfolgreiche Verfassungsbeschwerde. Die mittlerweile 82jährige Mandantin und ihre Familie sind zufrieden.

Verfassungsgerichtshof Berlin hebt LG auf

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… oder auch: Wir haben das Landgericht Berlin aufheben lassen!

Zu den Freuden des Anwalts zählt es, wenn das Anliegen seines Mandanten nicht einfach übergangen und ein Urteil des höchsten Instanzgerichts aus diesem Grund aufgehoben wird. Das Landgericht Berlin gab einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters statt, ohne überhaupt Beweis zu den Tatsachen des angeblichen Eigenbedarfs zu erheben. Ein klarer Fall von Verletzung rechtlichen Gehörs, befand der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin weniger als 5 Monate nach Einreichung unserer Verfassungsbeschwerde und hob das Urteil der Mietberufungskammer auf.1 Was die Zivilkammer 63. des LG Berlin und ihre Vorsitzende Regine Paschke allerdings nicht daran hinderte, die Kosten auch für die durch eigenes Fehlverhalten notwendig gewordene Zurückverweisung nach Beweisaufnahme der Mieterin aufzuerlegen. Man weiß ja: Auch Richter machen Fehler, einstehen müssen Sie dafür aber praktisch nie (weder finanziell, noch sonst).

Dies war übrigens bereits der zweite erfolglose Durchgang für den Vermieter in derselben Sache: Im Sommer 2003 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) das Berufungsurteil einer anderen Kammer des Landgerichts Berlin aufgehoben und die Klage abgewiesen, weil das zum Zeitpunkt der Kündigung noch gültige Sozialklauselgesetz nicht angewendet worden war.

Auf unser erstes gewonnenes Revisionsverfahren nach Inkrafttreten der Zivilprozessreform folgte also im selben Prozess unsere erste erfolgreiche Verfasssungsbeschwerde. Die mittlerweile 82jährige Mandantin und ihre Familie sind`s zufrieden.

  1. VerfGH Berlin, Beschluss vom 14. Februar 2005 –186/04– in GE  2005, 542-543 ↩

BGH und wir II – Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG

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… ist jetzt kein Thema mehr. Nachdem wir in den 90er Jahren zahllose Mieter wegen Rückforderungen nach überhöhten Mietpreisvereinbarungen vertreten hatten und in diesem Jahrhundert RA Ziemann für einige Vermieter ebenso wie damals fünfstellige Forderungen abgewehrte, sprach Anfang 2004 der BGH ein Machtwort:

Von einer ordnungswidrigen Mietpreisüberhöhung ist nur noch dann auszugehen, wenn der Mieter in allen Einzelheiten das Bestehen eines angespannten Wohnungsmarktes nachweist. Und das wird dem Mieter (jedenfalls in Berlin) bereits seit 1997 schwer fallen.

An dem Verfahren war RA Müller aus unserer Kanzlei auf Mieterseite beteiligt und ärgerte sich erheblich darüber, dass der betroffene Mieter diese Ansprüche nicht bereits 1999 geltend gemacht hatte, was nach der damaligen Rechtsprechung der für Charlottenburg zuständigen Mietberufungskammer 61. mit dem inzwischen jung und tragisch verstorbenen Vorsitzenden Siegfried kein Problem gewesen wäre.

Witziges Detail am Rande: Der in diesem Verfahren für den Vermieter als Privatgutachter tätige Berliner Sachverständige Dr. Ing. Keunecke soll nicht nur mit dem Vermieter befreundet gewesen sein. Der Sachverständige sieht sich (ähnlich wie manche Anwälte beim Bundesgerichtshof, deren Kanzleien streng genommen wegen Reichtum geschlossen sein sollen) mittlerweile wegen „starker Arbeitsüberlastung“ auch außer Stande, popelige Miethöhegutachten anzufertigen und reicht derartige Gutachtenaufträge an ehemalige Mitarbeiter wie die Sachverständigen Jansen und Bachmann weiter.

Retuschierter Dozent

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RA Ziemann (früher und retuschiert)Die Teilnehmerin eines Seminars im Gewerbemietrecht fragte mich in der Mittagspause, wie alt eigentlich dieses Foto sei. Sie hatte sich den Dozenten offenbar jünger vorgestellt.

Nicht so alt, war die Antwort. Aber dafür mit Hilfe von Photoshop retuschiert. Worauf ich in der Bildunterschrift auch ausdrücklich hingewiesen hatte 😉

BGH und wir I – Eintritt von Familienangehörigen, Eigenbedarf

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Ein Fall, der uns lange beschäftigt hat: Die zum damaligen Zeitpunkt 82 Jahre alte Mieterin lebte mit Ihrer Familie in der geräumigen Altbauwohnung und sah sich der Eigenbedarfskündigung Ihres Vermieters ausgesetzt. Dabei war die Wohnung relativ „frisch“ umgewandelt. Das Landgericht hatte zur Räumung verurteilt letztlich mit der Begründung, die Mieterin sei zum Zeitpunkt der Umwandlung noch nicht selbst Mieter gewesen, sondern erst danach durch Tod ihrer Eltern in das Mietverhältnis eingetreten. Dies sah der BGH nicht so.
Es ging um die Anwendbarkeit der einschlägigen Kündigungssperrfristen für umgewandelte Eigentumswohnungen und wir haben diesen Durchgang des Verfahrens für die Mieterin und ihre Familie gewonnen. Endgültig abgeschlossen wurde das Verfahren erst Jahre später nach einem weiteren Prozess durch zwei Instanzen und nachdem der VerfGH von Berlin ein weiteres Urteil des LG Berlin aufgehoben hatte.

Und ein happy End gab es auch: Nach insgesamt drei Instanzenzügen (und nachdem zuletzt doch auf Räumung der Wohnung erkannt wurde) einigten sich Mieterin und Vermieter darauf, dass die gesamte Familie der zwischenzeitlich fast 90jährigen Mieterin bis zu deren Tod in der Wohnung bleiben darf.

Modernisierungsvereinbarung für Mieterberatungsgesellschaft

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Ein interessantes Projekt:Rechtsanwalt Ziemann bekam den Auftrag, für eine überwiegend im Ostteil der Stadt tätige Mieterberatungsgesellschaft eine Modernisierungsvereinbarung zu entwerfen, die als Muster für die Regelung von Modernsierungsmaßnahmen in Ostberliner Häusern dient, deren Eigentümer mit öffentlichen Mitten nach den sogenannten ModInst-Richtlinien Modernsierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchführen.

Das ist relativ komplex: Neben den schwierigen Fragen, die bei einer Zwischenumsetzung in eine andere Wohnung auftreten können, war auch auf die Belange der beteiligten Vermieter Rücksicht zu nehmen. Hier wird erfahrungsgemäß Wert gelegt auf einen überschaubaren Bauablauf und Planungssicherheit.

Wir hatten in Fällen privater Modernisierung in Ostberlin im vergangenen Jahr wiederholt Fälle gehabt, wo Mieter von Zwischenumsetzwohnungen ihre ursprüngliche modernisierte Wohnung nicht zurückerhielten. Vielmehr wurde diese anderweitig vermietet. Leider ist dies – wenn der Vermieter vollendete Tatsachen geschaffen hat, ein kaum noch rückgängig zu machender Vorgang. Dem Mieter verbleiben vielfach lediglich bescheidene Schadensersatzansprüche.Das ist dann ein schwacher Trost für den Verlust der geschätzten „alten Bude“.