Umlageschlüssel für Sprengwasserabzug

Eine häufige Frage: Muss die Abrechnung der ersparten Entwässerungskosten für die Bewässerung des Mietergartens (Sprengwasserabzug) individuell für jeden Mieter erfolgen oder kann der Vermieter (wie meine Mandantin in diesem Fall) die Ermäßigung der Entwässerungskosten aus der Summe des Verbrauchs auf den Zählern für Sprengwasser ganz normal als (reduzierte-) Entwässerungskosten im Verhältnis der individuellen Verbräuche weiter geben. Frage verstanden? In Deutschland ist eben alles mit großer Gründlichkeit geregelt.

Die Ermittlung des Sprengwasserabzugs erfolgt aus der Summe der entsprechenden Zähler für Gartenbewässerung außerhalb der einzelnen Mieteinheiten in der Wohnanlage. Hierin sind auch Zapfstellen enthalten, aus denen Wasser zum Beispiel für die Hausreinigung oder die Bewässerung der allgemeinen Grünanlagen entnommen wird. Da sich die Kosten für Entwässerung derzeit auf immerhin 2,64 €/m³ belaufen (Tarif der Gemeinde Glienicke laut Webseite Wasser Nord GmbH), reduzieren sich die auf alle Mieter des Hauses umzulegenden Kosten der Entwässerung entsprechend.

Es besteht Einigkeit in der Rechtsprechung darüber, dass ein Sprengwasserabzug vorzunehmen ist, wenn dies der Wirtschaftlichkeit entspricht und/oder Wasserzähler vorhanden sind bei verbrauchsabhängiger Abrechnung der Wasserkosten. ((statt aller: AG Brandenburg, Urteil vom 08.11.2010 Aktenzeichen: -34 C 16/10- in GE 2010, 1751))

Dies ist vorliegend unproblematisch, da eine Ermittlung der Sprengwasserkosten durch die Pensionskasse vorgenommen wurde mit der Folge, dass die Entwässerungskosten der Wohnanlage erheblich geringer sind als ohne die Ermittlung und den Abzug der Sprengwassermengen.

Eine individuelle Berechnung der geringeren Entwässerungskosten für jede Mieteinheit ist nicht zweckmäßig oder wirtschaftlich aus folgenden Gründen:

Würden die Kosten der Entwässerung individuell für jede einzelne Mieteinheit abgerechnet, so würde hierdurch der Erfassungs- und Abrechnungsaufwand erheblich steigen. Für jeden Mieter der Wohnanlage wäre eine individuelle Abrechnung der Entwässerungskosten zu erstellen, welche die innerhalb der Wohnung und außerhalb der Wohnung anfallenden Entwässerungskosten separat ausweist. Die hierfür entstehenden Mehrkosten der Abrechnung dürften kaum zu rechtfertigen sein.

Auch die Unterschiede beider Abrechnungsmethoden sind wirtschaftlich zu vernachlässigen. Denn der Mieter mit einem Sprengwasserzähler wird bei einem Abzug der Sprengwasserkosten insgesamt (wie geschehen) nicht nur an der Kostenreduzierung für seine eigene- sondern gerechterweise an der Kosteneinsparung insgesamt beteiligt.

Eine individuelle Berechnung der Sprengwasserkosten für jede einzelne Mieteinheit ist auch nicht rechtlich geboten:

Umlagefähig sind nämlich immer die anteiligen Gesamtkosten eines Mieters und nicht individuelle Kosten. Individuelle Kosten sind immer nur dann direkt auf den einzelnen Mieter umlegbar, wenn Sie ausschließlich und nur durch diesen verursacht werden (beispielsweise Wartungskosten für Gasetagenheizung, wenn das übrige Haus zentralbeheizt ist).

So werden zum Beispiel auch die Kosten der Verbrauchserfassung insgesamt ermittelt und nach dem Verhältnis der individuellen Verbräuche anteilig umgelegt. Der Mieter einer Wohnung mit zwei Wasseruhren und dem entsprechend höheren Kosten wird demnach nicht individuell mit diesen für seine Wohnung höheren Kosten belastet (sonst müsste man auch die Wasseruhren und Anzahl der Heizkostenverteiler individuell abrechnen), sondern nur mit dem Anteil an den Gesamtkosten.

Die hier vorgenommene Verteilung der Entwässerungskosten ist daher methodisch und juristisch nicht beanstanden.