Umlageschlüssel für Sprengwasserabzug

Eine häufige Frage: Muss die Abrechnung der ersparten Entwässerungskosten für die Bewässerung des Mietergartens (Sprengwasserabzug) individuell für jeden Mieter erfolgen oder kann der Vermieter (wie meine Mandantin in diesem Fall) die Ermäßigung der Entwässerungskosten aus der Summe des Verbrauchs auf den Zählern für Sprengwasser ganz normal als (reduzierte-) Entwässerungskosten im Verhältnis der individuellen Verbräuche weiter geben. Frage verstanden? In Deutschland ist eben alles mit großer Gründlichkeit geregelt.

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Müllschlucker müssen aussterben

Müllschlucker; Quelle: Wikipedia

Mit der bereits im Sommer 2010 beschlossenen Änderung der Berliner Bauordnung (BauO-Berlin) kommt das Ende der Abfallschächte, die landläufig auch Müllschlucker genannt werden. § 46 BauO-Berlin regelt, dass derartige Schächte (auf unserem Bild ein Müllschlucker aus einer Moskauer Wohnanlage) nicht mehr neu errichtet werden dürfen. Bestehende Anlagen sind bis zum 31.12.2013 außer Betrieb zu nehmen.

Dies betrifft vor allem die Eigentümer von Großwohnungsanlagen der 60er bis 80er Jahre, bei denen die Abfallschächte vielfach vorhanden sind. Beliebt sind die Schächte bei den Mieter. Nicht nur ältere Mieter schätzen den Komfort, der sich durch den direkten Abwurf des Hausmülls unmittelbar neben der Wohnungseingangstür ergibt. In der Wohnanlage einer Mandantin befinden sich die Öffnungen der Abwurfschächte sogar unmittelbar in der Küche, was an Komfort kaum noch zu überbieten ist. Ich erinnere sogar ein Verfahren aus den 90er Jahren, wo ich für die Mieter eines Hochhauses in Spandau erfolgreich gegen die Schließung der Müllabwurfanlage klagte.

Problem der Müllschlucker sind Brandschutz und Mülltrennung: Wie das MieterMagazin berichtete, kommt es nach Angaben der Berliner Feuerwehr jährlich zu etwa 10 Bränden durch schwelenden Hausmüll in den Abwurfanlagen. Dies stellt ein recht erhebliches Brandriskiko dar, auch weil derartige Brände schwer zu löschen sind. Hinzu kommt, dass eine mit deutscher Gründlichkeit betriebene Mülltrennung mit einer Müllabwurfanlage praktisch nicht funktioniert und zudem für das Abschieben der Müllcontainer (und das Nachsortieren) erhebliche Personalkosten entstehen.

Die durch die BauO-Berlin erzwungene Schließung bestehender Anlagen sollte bereits jetzt vorbereitet werden. Erforderlich ist derzeit bei bestehenden Mietverhältnissen noch die ausdrückliche (schriftliche-) Einverständniserklärung der nutzenden Mieter. Bei Abschluss neuer Mietverhältnisse empfiehlt sich die Aufnahme einer entsprechenden Klausel in den Vertrag. Mit den richtigen Argumenten, vor allem auch dem Hinweis auf Kosteneinsparungen, sollte sich so eine Umstellung auch schon jetzt vollziehen lassen.  Sollte das nicht gelingen, wird es zum 01.01.2014 spannend: Kann der Vermieter die Schließung der Müllabwurfanlage auch gegen den Willen der Mieter durchsetzen (Achtung: Besitzstörung!) und wie sieht es mit einer Minderung nach dem erzwungenen Ende des Müllschluckers aus? Dies Fragen sollten Eigentümer bereits jetzt klären und sich entsprechend beraten lassen.

Concierge, aber richtig

Wie das AG Charlottenburg in einer jetzt veröffentlichten Entscheidung zu Recht klarstellt, reicht eine mietvertragliche Vereinbarung über “Pförtnerkosten” oder neudeutsch “Concierge” nicht aus, um die Kosten für einen Wachschutz im Rahmen der Betriebskosten umzulegen.

Da fällt mir immer diese nette ältere Dame aus einem hohen Hochhaus in Ostberlin ein: Obdachlose im Treppenhaus, Kothaufen im Fahrstuhl und alle genervten Mieter erklären sich bereit, die Kosten für einen Pförtnerdienst einschließlich Brötchenholen, Paketannahme und ähnlicher Leistungen im Rahmen der Betriebskosten zu übernehmen. Alles wird gut und die Brötchen sind frisch.

Doch dann kommen die Heuschrecken und wohnungswirtschaftlichen Kostendrücker, feuern die Pförtner und beauftragen statt dessen eine Wachschutzfirma. Große Enttäuschung und geht so nicht, wie die ältere Dame und ich damals in der Mieterberatung gemeinsam beschlossen.

Also liebe Vermieter: Pförtner ja, aber Wachschutz ist es nicht!

Berlin ist Spitze bei den Wasserpreisen

Wasser ist teuer in Berlin – das ist bekannt. Aber so sehr? Im Grundeigentum (GE 2007, 316) wird eine private Tarifsammlung der deutschen Wasserversorger des BBU vorgestellt. Berlins Wasserpreis von aktuell 5,09 €/m³ brutto ist der höchste aller deutschen Großstädte. Ein Schelm, wer da ein solides Versorgerkartell vermutet, dass sich regelmäßig auf einem der Golfplätze im Berliner Umland zum “Preisabsprechen” verabredet.

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Erstaunliche Ergebnisse zeigt eine Umfrage des Deutschen Mieterbundes zum “gerechten” Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten: Immerhin 20 % der Mieter plädieren für die Abrechnung beispielsweise von Müll und Wasserkosten nach Personentagen.

Sehr problematisch ist das. Kostenverteilung nach Personenzahl halte ich für Unfug:

  1. Nicht Personen, sondern Lebensgewohnheiten bestimmen Wasser- und Müllverbrauch.
  2. Babies machen (mit ihren Windeln) zum Beispiel 5 mal mehr Müll als Erwachsene
  3. Personen zählen artet (gerade bei größeren Wohnanlagen) schnell aus. Und wer will schon gern den Vermieter alle 6 Monate zur “Personenanzahlkontrolle” im Hause haben?
  4. Abrechnungsfehler sind programmiert: Wechselnde Personenzahlen, Familienzuwachs wenige Tage nach Beginn der Abrechnungsperiode, was ist der Stichtag?
  5. Und was ist mit dem unehrlichen Mieter (soll es ja auch geben) – die Oma mit ihren drei Untermietern verrät nichts von ihrem Dauerbesuch.

Aus gutem Grund gilt jedenfalls im LG-Bezirk Berlin Personenzahl grundsätzlich als ungeeigneter Abrechnungsmaßstab.