Sozialklauselverordnung – kurz vor Toresschluss

Mittlerweile wird im Innenstadtbereich von Berlin wieder um Wohnraum gekämpft wie in den neunziger Jahren. In meiner Kanzlei kamen im Jahr 2011 exakt genau so viel Eigenbedarfskündigungen mit gerichtlicher Durchsetzung vor wie in den letzten fünf Jahren vorher. In allen Fällen ging es um preiswerten Wohnraum in guten Innenstadtlagen und so genannten Trend-Bezirken wie Kaskelviertel, Wrangelkiez oder der „Rote Insel“ in Berlin-Schöneberg.

Gerade noch rechtzeitig hatte in seiner Sitzung vom 05.07.2011 der Senat die so genannte „Sozialklauselverordnung“ verlängert und damit die längere Kündigungssperrfrist von sieben Jahren gemäß § 577 a Abs. 1 BGB für frisch umgewandelte Eigentumswohnungen weiter anwendbar gemacht. Geschützt sind die Berliner Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg. Die neue Verordnung tritt am 1. September 2011 in Kraft und verlängert die Kündigungs-Sperrfrist nach erstmaligen Verkauf der umgewandelten Eigentumswohnung von drei auf sieben Jahre.

Recht halbherzig liest sich die Begründung des Senats. Die Umwandlung ist in absoluten Zahlen seit 2000 rückläufig. Im Jahr 2010 wurden nur noch 4500 Wohnungen in ganz Berlin umgewandelt. Trotzdem ist die Sozialklauselverordnung eine wichtige Voraussetzung dafür, dass vor allem im momentan stark umkämpften Wohnungsmarkt der Berliner Innenstadt im Fall der Umwandlung in Wohnungseigentum nicht sofort flächendeckend alle Bestandsmieter gekündigt werden.

Verfassungsgerichtshof Berlin hebt LG auf

… oder auch: Wir haben das Landgericht Berlin aufheben lassen!

Zu den Freuden des Anwalts zählt es, wenn das Anliegen seines Mandanten nicht einfach übergangen und ein Urteil des höchsten Instanzgerichts aus diesem Grund aufgehoben wird. Das Landgericht Berlin gab einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters statt, ohne überhaupt Beweis zu den Tatsachen des angeblichen Eigenbedarfs zu erheben. Ein klarer Fall von Verletzung rechtlichen Gehörs, befand der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin weniger als 5 Monate nach Einreichung unserer Verfassungsbeschwerde und hob das Urteil der Mietberufungskammer auf. ((VerfGH Berlin, Beschluss vom 14. Februar 2005 –186/04– in GE  2005, 542-543)) Was die Zivilkammer 63. des LG Berlin und ihre Vorsitzende Regine Paschke allerdings nicht daran hinderte, die Kosten auch für die durch eigenes Fehlverhalten notwendig gewordene Zurückverweisung nach Beweisaufnahme der Mieterin aufzuerlegen. Man weiß ja: Auch Richter machen Fehler, einstehen müssen Sie dafür aber praktisch nie (weder finanziell, noch sonst).

Dies war übrigens bereits der zweite erfolglose Durchgang für den Vermieter in derselben Sache: Im Sommer 2003 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) das Berufungsurteil einer anderen Kammer des Landgerichts Berlin aufgehoben und die Klage abgewiesen, weil das zum Zeitpunkt der Kündigung noch gültige Sozialklauselgesetz nicht angewendet worden war.

Auf unser erstes gewonnenes Revisionsverfahren nach Inkrafttreten der Zivilprozessreform folgte also im selben Prozess unsere erste erfolgreiche Verfasssungsbeschwerde. Die mittlerweile 82jährige Mandantin und ihre Familie sind`s zufrieden.