Wer wie ich solche Verfahren häufig auf Mieterseite durchgestanden hat, knirscht mit den Zähnen: Da kündigen die in Amerika lebenden Vermieter mehrfach (formell unwirksam sogar) wegen Eigenbedarf. Man wolle nach Berlin zurück ziehen und selbstverständlich kommt dafür nur das 1977 gemietete Haus mit dem Mieter in Frage.

Nachdem auch noch Schadensersatzansprüche angedroht werden, schließt der Mieter entnervt eine Aufhebungsvereinbarung und zieht aus.

Schön – freut sich der Vermieter und verkauft die Hütte.

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Mit dem Kopf durch die Wand

Fogging in Zimmerecke (Quelle: Wikipedia)

Es gibt Fälle, da möchte man fast schon dem Kollegen auf der anderen Seite helfen. Der vom BGH bereits im März entschiedene Fall war so ein Fall. Der Mieter unserer Mandantin hatte auf Beseitigung von schwärzlichen Belägen geklagt, die sich aus seiner Sicht als Fogging darstellten. Und zwar gegen die frühere Vermieterin und nicht (wie es richtig gewesen wäre), deren Rechtsnachfolgerin.

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Der BGH hat zu tun

Unter Mietrechtlern kursiert hartnäckig der Spruch, dass der unter anderem für Wohnraummietsachen zuständige 8. Senat des BGH geschlossen werden müsste, wenn es keine Berliner Mietrechtsprozesse gäbe. Wahr an dieser Anekdote ist eigentlich nur, dass ein erheblicher Anteil der beim 8. Senat eingehenden Verfahren aus Berlin kommt.

Wahr ist auch, dass unsere Kanzlei daran nicht ganz unbeteiligt ist. Allerdings habe ich es aufgegeben, wie früher die Verfahren und deren Ergebnis zu zählen.

Im kommenden Jahr erwarten wir allerdings mindestens vier weitere Entscheidungen des BGH:

In zwei Fällen beschweren sich unsere Prozessgegner darüber, dass ihre Verwertungskündigung wegen unzureichender Darlegung des Kündigungsgrundes abgewiesen wurde. Dies sind übrigens nicht die einzigen Verfahren dieses Vermieters, sondern nur die beiden Verfahren, welche unsere Kanzlei geführt hat. Völlig unabhängig von den Erfolgsaussichten dieser Nichtzulassungsbeschwerden habe ich den Eindruck, dass dieser Prozessgegner sehr von seinem Anliegen überzeugt ist.

In einem weiteren Fall hatte das Kammergericht über die Frage zu entscheiden, ob der langjährige Gewerbemieter die Kosten für Munitionsräumung in Millionenhöhe ersetzt verlangen kann. Kann er nicht, urteilte der 8. Senat des Kammergerichts in einer seiner letzten Sitzungen vor der Pensionierung seines langjährigen Vorsitzenden Hans-Jürgen Bieber. Dagegen die Nichtzulassungsbeschwerde des Prozessgegners, die nach dem sehr sorgfältig begründeten Urteil des Kammergerichts jedenfalls einige Hürden zu nehmen hat.

Aber nicht nur die Prozessgegner beschweren sich. Auch wir erwarten auf eine durch das LG Berlin zugelassene Revision eine Entscheidung zu der Frage, ob der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts verpflichtet ist, an den Gebäudeeigentümer Vorauszahlungen für die durch das dingliche Recht verursachten Betriebskosten zu leisten (so die einhellige Literaturmeinung) oder nicht (so das Landgericht Berlin).

Betreut werden diese Verfahren auf unserer Seite durch die Rechtsanwältin beim BGH Cornelie von Gierke, deren beruflicher Werdegang in diesem Artikel der FAZ dargestellt ist.

Der BGH und wir IV – Zurückbehaltungsrecht bei Vermieterwechsel

Ein weiteres Verfahren vor dem BGH wurde erfolgreich abgeschlossen: Die finanziell offensichtlich etwas “klamme” Mieterin hatte gegenüber dem von unserer Kanzlei vertretenen ehemaligen Vermieter geltend gemacht, der Wasserschaden sei noch nicht beseitigt und daher die Miete fast vollständig einzubehalten. Lebensfremd, fanden wir und der BGH schloss sich dieser unserer Meinung (die auch vom Landgericht geteilt wurde) an.

Dank geht bei dieser Gelegenheit an unsere ständige Korrespondenzanwältin in Karlsruhe, die RAin beim BGH von Gierke. Sie war trotz des sehr bescheidenen Streitwertes bereit, die Mandantin in dieser nicht ganz einfachen Sache zu vertretbaren Konditionen zu betreuen und tat dies (wie übrigens immer) mit viel Sorgfalt und Umsicht. Der nächste Millionenprozess ist mit Sicherheit wieder für Sie, Frau Kollegin!

BGH und wir II – Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG

… ist jetzt kein Thema mehr. Nachdem wir in den 90er Jahren zahllose Mieter wegen Rückforderungen nach überhöhten Mietpreisvereinbarungen vertreten hatten und in diesem Jahrhundert RA Ziemann für einige Vermieter ebenso wie damals fünfstellige Forderungen abgewehrte, sprach Anfang 2004 der BGH ein Machtwort:

Von einer ordnungswidrigen Mietpreisüberhöhung ist nur noch dann auszugehen, wenn der Mieter in allen Einzelheiten das Bestehen eines angespannten Wohnungsmarktes nachweist. Und das wird dem Mieter (jedenfalls in Berlin) bereits seit 1997 schwer fallen.

An dem Verfahren war RA Müller aus unserer Kanzlei auf Mieterseite beteiligt und ärgerte sich erheblich darüber, dass der betroffene Mieter diese Ansprüche nicht bereits 1999 geltend gemacht hatte, was nach der damaligen Rechtsprechung der für Charlottenburg zuständigen Mietberufungskammer 61. mit dem inzwischen jung und tragisch verstorbenen Vorsitzenden Siegfried kein Problem gewesen wäre.

Witziges Detail am Rande: Der in diesem Verfahren für den Vermieter als Privatgutachter tätige Berliner Sachverständige Dr. Ing. Keunecke soll nicht nur mit dem Vermieter befreundet gewesen sein. Der Sachverständige sieht sich (ähnlich wie manche Anwälte beim Bundesgerichtshof, deren Kanzleien streng genommen wegen Reichtum geschlossen sein sollen) mittlerweile wegen “starker Arbeitsüberlastung” auch außer Stande, popelige Miethöhegutachten anzufertigen und reicht derartige Gutachtenaufträge an ehemalige Mitarbeiter wie die Sachverständigen Jansen und Bachmann weiter.