Kevin Kühnert, die SPD und die Wohnungen in Berlin

Kevin Kühnert, 32 Jahre jung und Generalsekretär der SPD, sucht eine Wohnung. Das wäre nicht weiter schlimm, aber er setzt damit den Blätterwald Deutschlands in Bewegung, und tremoliert, er würde seit einem Jahr erfolglos eine Wohnung suchen. Kein Angebot, nur möblierte Wohnungen, ausgehebelt… blabla. Kevin Kühnert ist mein Nachbar, wohnt im selben Quartier wie ich. Er sucht offenbar in der näheren Umgebung. Und wie bei vielen PolitikerInnen außerhalb ihrer Kernkompetenzen ist seine kleine Pressekampagne mehr Einbildung als Wirklichkeit. Daher ein paar unerbetene Ratschläge und Hinweise ohne Anspruch auf Vollständigkeit vom ImmoAdvo:

Screenshot Google-Suche vom 06.05.2022, az

Suche richtig, und nicht unter Deinem Einkommen!

Kevin Kühnert verdient als Bundestagsabgeordneter rund 180.000 € brutto jährlich, davon sind ca. 1/3 steuerfreie Aufwandsentschädigung, gedacht unter anderem für die „Berliner Wohnung“. Dies hat sein Amtsvorgänger Lars Klingbeil sehr anschaulich dargestellt. Sozialarbeiter, Mietervereine und auch Hausverwaltungen und deren Anwälte gehen davon aus, dass eine Mietbelastung von maximal 30 % des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens im Regelfall tragbar ist. Das ist auch als Faustregel die Grenze für eine finanzielle Härte bei der Prüfung einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung. Für kleinere Haushaltseinkommen (wozu dieses- mit Sicherheit nicht zählt) verschieben sich diese Grenzen brutal nach oben. Aber in solchen Fällen greifen andere Regeln und in vielen Fällen „Subjektförderung“, also individuelle staatliche Hilfen, die eine bedarfsorientierte Logik haben.

Vor weniger als 2 Monaten habe ich selbst die Suchmaschinen angeworfen. Umkreis etwa 4 km von meinem/Kevins Kiez. Da ich wie Kevin Kühnert keine finanziellen Sorgen habe, suchte ich für 2 Personen rund < 100 m² und Miete nach oben offen. Bingo! Ich hatte etwa 30 Treffer in unmittelbarer Umgebung. In den Alboingärten vermietet ein großer deutscher Vermieter komfortable Neubauwohnungen in verschiedenen Größen für ca. 18 bis 20 €/m² – vielleicht nicht die Top-Lage, aber sofort zu haben, hell, neu und in Schöneberg. In der Martin Luther Straße die typische „abgerockte“ Altbau-Großwohnung im 4 OG mit Blick auf den Park – zu haben! In der Leberstraße zwei Straßen weiter diverse DG-Ausbauten von 80 – 120 m² – alle diese Wohnungen sofort verfügbar und unter 2.500,00 € monatlich warm.

Das Problem von Kevin Kühnert scheint mir zu sein, dass er eine schöne Wohnung für ein Studenteneinkommen sucht. Und daher konkurriert er mit denen, die auf solche Wohnungen eigentlich angewiesen sind. Das ist nicht nur unsozial, sondern richtig selfish. Außerdem würde er sogar eine vermutlich preiswertere Wohnung in unserer Nachbarschaft frei machen, wenn er sich eine seinem Einkommen entsprechende Wohnung anmietet. In jedem Fall hat er keinen Grund zur Klage.

Die SPD ist schuld – na ja, teilweise

Die SPD hat den Berliner Wohnungsmarkt in den letzten 20 Jahren richtig aufgemischt. Nicht allein, aber auch:

Ex-Bürgermeister Klaus Wowereit propagierte „arm, aber sexy“ und sorgte mit einer gezielten „laissez faire“ Politik dafür, dass Berlin zur Welthauptstadt der von Billigfliegern mit jungen Touristen versorgten AirBnB-Wohnungen wurde. Also Wohnungen, die zweckentfremdet wurden als Hostels für „Billigtouristen“. Zweckentfremdung wurde zuerst nicht, seit der Wiedereinführung des Zweckentfremdungsrechts Mitte der 2000er Jahre nur halbherzig verfolgt. In Wohnungen untergebrachte Beherbergungsbetriebe durften auch ohne besonderen Brandschutz oder andere, für Hotels übliche staatliche Auflagen funktionierende Wohnungen dem Markt entziehen. Die Verbände der dadurch mit Konkurrenz im Niedrigpreissegment beeinträchtigten Hotellerie liefen damals erfolglos Sturm. Noch heute stöhnen engagierte Bezirksbeamte und -politikerInnen darüber, dass jeder Vorstoß gegen organisierte Wohnraumvernichtung durch „AirBnB“ und ähnliche Geschäftsmodelle auf Senatsebene verwässert oder abgeblockt wird. Mit dem Ergebnis, dass wir nach Schätzungen (genaue Zahlen gibt es nicht) 20.000 bis 80.000 zweckentfremdete Wohnungen haben, die dem Wohnungsmarkt fehlen.

Die Berliner SPD hat mit dem absurden „Mietendeckel“ den Mietspiegel zerstört. Und Mietspiegel sind (weil mehr als 90 % der Bestandsmieten mit ihrer Hilfe erhöht werden oder auch nicht) das wichtigste Instrument zur Deckelung der Bestandsmieten.

Die Bundes-SPD hat mit der Mietpreisbremse (das sind die im BGB verankerten Regelungen über die Begrenzung des Mietanstiegs bei Neuvermietungen) eigentlich alles richtig gemacht: Klare gesetzliche Regelung, verfassungsgemäß und flexibel durch Länder und Kommunen befristet anwendbar bei übergroßer Nachfrage nach Wohnraum. Aber die Regelung bevorzugt Neubauwohnungen (für die gilt die Mietpreisbremse nicht). Und Neubauwohnungen will der Generalsekretär der SPD offenbar nicht mieten, die sind ihm (Neubau kostet momentan so viel wie nie zuvor in Deutschland) zu teuer. Und es wurde „vergessen“, das Schlupfloch der möblierten Wohnungen zu schließen. Auch bei der Gesetzesnovelle. Dabei ist dieses Problem meinen KollegInnen und mir seit Jahren bekannt. Nur nicht der SPD? Hausaufgaben nicht gemacht, setzen!

Denke global!

In unserer Nachbarschaft gibt es sehr viele neue Familien und Single-Haushalte, die u.a. aus spanisch oder englisch sprechenden Ländern kommen. Die kamen nach der Finanzkrise 2008 auf der Suche nach Arbeit und Wohnraum nach Berlin. Denn da kosten die Wohnungen damals wie heute einen Bruchteil von dem, was in Madrid, Paris oder New York zu zahlen ist. Man nennt das Standortvorteil – Berliner Wohnungen sind zu billig! Das ist ja nicht falsch, aber wer zahlt das – immer nur die Vermieter mit gesetzlich verordnetem Renditedeckel? Wer in Berlin durch vergleichsweise preiswerten Wohnraum einen Nachfrageüberhang generiert, muss über die Folgen nicht weinen. Sondern sollte überlegen, ob zusätzliche Gesetze zur Deckelung von Bestandsmieten das richtige Instrument sind. Sind sie nicht, wenn dadurch zusätzlicher Druck auf den Markt ausgelöst wird. Genau das ist das Problem mit staatlichen Eingriffen zur Preisregulierung für lebensnotwendige Güter wie Wohnraum, wenn es keine Bedürfnisprüfung gibt. Denn eine Bedürfnisprüfung für eine besonders preiswerte Wohnung würde jedenfalls Kevin Kühnert nicht bestehen.

Denke antizyklisch!

In unserer Nachbarschaft gibt es ziemlich viele „Baby-Boomer“, Menschen, die wie ich selbst zwischen 55 und 70 Jahre alt sind. Die Geburtenrate ist stark rückläufig. Dies und der demographische Wandel werden dafür sorgen, dass unser Quartier in 5 bis 15 Jahren einen erheblichen Teil der Bewohner verliert. Dann gibt es auch hier wieder Wohnungen für Kevin. Dazu brauchen wir keine Kristallkugel. Ob es da richtig ist, mit massiver Verdichtung im Innenstadtbereich von Berlin Wohnungsneubau um jeden Preis zu wollen (den momentan ohnehin niemand bezahlen kann/will – auch Kevin Kühnert nicht)? Wohl kaum. Die heute gebauten Wohnungen sind – ich schweife ab – der Leerstand des Jahres 2035. Aber so langfristig denken Politiker wohl nicht.

You can’t beat the market!

Dieser Leitsatz „du kannst den Markt nicht schlagen“ gilt nicht nur für Börsenspekulanten, sondern vor allem auch für ein so wichtiges Gut wie Wohnraum. Wer künstlich die Preise drückt mit der absurden Deckelung von Bestandsmieten (Stichwort: „Mietendeckel“), verzerrt nur das Marktgeschehen, ohne dass dies irgend jemandem nützt. Berlin hat (auch das wohl eine Folge der vergleichsweise niedrigen Mieten), jahrzehntelang die niedrigsten Gehälter gehabt im Vergleich zu anderen europäischen oder deutschen Großstädten. Die Berliner Verwaltung zahlt Lehrern weniger als Brandenburg oder irgend jemand. Selbst Berlin hat mittlerweile gemerkt, dass diese Nummer des „arm, aber sexy“ auf Dauer nicht funktioniert. Frage mal jemand aus Köln, Düsseldorf oder München nach dem Verhältnis von Einkommen zu Warmmietbelastung.

Marktregulierung funktioniert nur in Kombination mit Zwangswirtschaft, konkret hier mit Wohnraumbewirtschatung. Wie in der ehemaligen DDR braucht es dafür eine staatliche Kontrolle der Wohnungsbelegung, Wohnraumzuweisung, Bedürfnisprüfung – das volle Programm. Das kann selbst ein ehemaliger JUSO Bundesvorsitzender nicht wollen. Und wenn doch, sollte er es offen sagen und dafür einstehen. Die Bedürfnisprüfung würde er aber auch hier nicht bestehen. Auch dieses maximal sozialistische System würde also Kevin Kühnert nicht seine 3-Zimmer Altbauwohnung für weniger als 1.200,00 € warm monatlich verschaffen. Also geh zurück zu Ratschlag # 1 und hör auf, öffentlich zu heulen.

Hausgemachte Verdrängung

Mail "Kotti& Co."Montag ist kein Schontag. Ich bekomme eine Spam-Mail von einer namentlich nicht gekennzeichneten Initiative „Kotti & Co.“, die zu einem Pressegespräch einlädt unter der Überschrift:

Hausgemachte Verdrängung!
Jetzt auch Mieterhöhungen im Sozialen Wohnungsbau bei einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft!

Unglaublicher Vorgang! Empörung! Mieterhöhungen werden nicht zurückgehalten, sondern sogar verschickt. Um 0,13 Eur/m² wegen planmäßigem Förderabbau. Wirklich unglaublich. Und die wirren, empörten Ausführungen auf den weiteren Zeilen der Presseerklärung zeigen, dass die namentlich nicht genannten Verfasser aber auch wirklich nichts verstanden haben. Zwar wurden die öffentlichen Mittel vorzeitig zurück gezahlt. Jedoch genießen die betroffenen Mietverhältnisse wegen der Nachwirkungsfristen 10 Jahre nach vorzeitiger Rückzahlung, längstens jedoch bis zum regulären Ablauf der öffentlichen Förderung, vollständigen Schutz vor übertriebenen Mieterhöhungen (§ 16 Abs. 1 WoBindG). Im konkreten Fall (eine geschwärzte Mieterhöhung ist beigefügt) läuft die Bindung noch bis 2022 und die Mieterhöhung beläuft sich auf 52,85 Euro monatlich. Für eine 103,39 m² große- und damit durchaus überdurchschnittliche und familiengerechte Wohnung. Dieses System gibt es übrigens seit den 50er Jahren. Und wo da der Aufreger sein soll, erschließt sich jedenfalls mir beim besten Willen nicht. Aber die selbst ernannten Ritter der Kokosnuss sind offenbar der Ansicht, dass jede Mieterhöhung böse ist. Und wollen wieder einen Wohnungsbestand wie in Berlin (West und Ost) der 80er Jahre, als wir hüben und drüben staatlich gedeckelte Mieten und als Folge einen spektakulär verrotteten Wohnungsbestand hatten.

 

Feiertage und Neujahr

Danke für die guten Wünsche, die hübschen und die herzlichen Karten

Weihnachtskarten 2016

und vor allem auch für die vielen persönlichen, nachdenklichen und sogar lyrischen (ja, liebe Frau R. – selbst gedichtet, das finde ich spannend) Nachrichten. 2016 war sicherlich nicht das beste aller Jahre, aber ich bin jetzt schon gespannt auf die Dinge, die uns und die Immobilien in 2017 erwarten.

Angespannter Wohnungsmarkt Berlin

Die IBB lieferte mit Ihrem jährlich erscheinenden Wohnungsmarktbarometer schon im November 2015 die Zahlen zum Untergang des „freien“ Wohnungsmarktes. Wie aus dem IBB Wohnungsmarktbarometer 2015 ersichtlich ist, übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum in allen Teilen der Stadt das Angebot dramatisch:

Quelle: IBB Berlin

Quelle: IBB Berlin

Dagegen bleibt der Nachfrageüberhang für Einfamilienhäuser auch auf Sicht von drei Jahren überschaubar. Im Stadtgebiet hat das in Flächenländern übliche Modell „Einfamilienhaus mit Garten, Carport und Auto“ ausgedient, was den Trend zur verkehrsgünstigen Stadtwohnung weiter verschärft.

Spandau bleibt anders

Beitrag BERDer in meinen Augen skurrilste Mieterverein Deutschlands ist der „Spandauer Mieterverein für Verbraucherschutz“, auf dessen Homepage man sich jetzt auch im Ton des empörten Steuerzahlers zum Flughafen BER zu Wort meldet. Verbunden mit dem seltsamen Vorschlag, den rührigen Herrn Troschitz (Präsident des Vereins) zum Aufsichtsratsvorsitzenden der BER Flughafengesellschaft zu küren.

Der Verein war mir in der Vergangenheit vor allem dadurch aufgefallen, dass er seine Mitglieder in eine Vielzahl von verlustreichen Prozessen um Nebenkostenabrechnungen einer Siedlung in Kladow verwickelte, die zum Teil auch aktiv durch jenen Herrn Weiterlesen

Wanderungsgewinne – +17.000

Im Schlösschen wohnt schon lange niemand mehr. Wie das Gentrification-Blog unter Berufung auf eine Pressemitteilung des Landesamts für Statistik meldet, hat Berlin im ersten Halbjahr 2011 einen wanderungsbedingten Bevölkerungszuwachs von etwa 17.000 Einwohnern erlebt. Da nennenswerter Neubau bereits seit Jahren nicht mehr stattfindet und auch durch die Modernisierung von Altbauten in der Regel eher kleinere Wohnungen vernichtet werden durch Zusammenlegung für vermeintlich attraktivere 3 – 4 Zimmer Wohnungen, ist die absolute Zahl der Wohneinheiten stark rückläufig. Dies verschärft die Wohnraumknappheit vor allem im Innenstadtbereich und innerhalb des S-Bahn Rings erheblich.

Berlin erlebt damit eine Wohnraumverknappung wie zuletzt in den Jahren zwischen 1990 und 2000, als es zu den üblichen Auswüchsen am Wohnungsmarkt kam: Kriminelle Weiterlesen

Berlin verliert die Hälfte seiner Sozialwohnungen

Wie die Berliner Morgenpost bereits im August meldete, verliert Berlin etwa die Hälfte seiner Sozialwohnungen. Von früher fast 200.000 Wohnungen mit Belegungsrechten für Geringverdiener werden 2020 nach Auskünften der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nur noch etwa 120.000 WE übrig sein. Selbst die CDU fordert eine Ausweitung der Belegungsrechte. Damit ist der soziale Wohnungsbau als Marktsegment in Berlin praktisch am Ende.

Wieder einmal zeigt die von der SPD politisch verantwortete Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dass man dort prozyklisch agiert und keine Antworten auf die langfristigen Bewegungen am Berliner Wohnungsmarkt hat. Man propagierte einen entspannten Wohnungsmarkt und kippte damit faktisch die Anwendung der Zweckentfremdungsverbote und des Wirtschaftsstrafgesetzes zu einem Zeitpunkt, als durch den Verkauf von landeseigenen Wohnungen in großem Stil bereits die Ursachen für die Erhitzung des Mietwohnungsmarktes angelegt wurden. Von ehemals fast 400.000 städtischen Wohnungen in 2001 (Beginn der rot-roten Koalition) blieben bis 2007 noch etwa 260.000 WE übrig und aktuell sind es nach Darstellung des Berliner Mietervereins noch rund 170.000 WE – Tendenz weiter fallend. Und jetzt wundern sich die Mietenversteher der SPD über extreme Preisausschläge, Wohnungsknappheit und steigende Kosten für Transferleistungen im Bereich Wohnen.

Berliner Mietspiegel 2011 erschienen

Ausschnitt Mietspiegel 2011

Ausschnitt Mietspiegel 2011

Soeben ist der Berliner Mietspiegel 2011 erschienen. Nach erster Durchsicht des Zahlenwerks (ein aktueller Mietspiegel ist in meiner Anwaltskanzlei ständiger Wandschmuck) kann ich feststellen, dass die wilden Gerüchte wie „rasante Mietsteigerungen“, „Luxusmiete“ u.v.a.m. sich in den nackten Zahlen nicht wiederspiegeln. Zwar ist ein den guten Wohnlagen, insbesondere den am Markt stark vertretenen Feldern für Altbauten bis 1949, durchweg ein Anstieg der Mittelwerte um bis zu 0,74 EUR/m² (Feld L 2 Altbau > 90 m² vor 1918) zu verzeichnen. Das sind die Bereiche des Marktes, die in der Praxis traditionell sehr stark nachgefragt sind.

Andererseits ist aber auch festzustellen, dass in absoluten Werten die im Mietspiegel 2011 ausgewiesenen Werte im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten immer noch moderat sind. Und vor allem auch in den weniger attraktiven Marktsegmenten immer noch am untersten Rand dessen liegen, was der Eigentümer einer Immobilie braucht, um neben einer kleinen Rendite auch noch Dinge wie Instandsetzung und energetische Verbesserung des Bestandes zu erwirtschaften. Mieten von weniger als 5,20 EUR/m² jedenfalls wie in ausnahmslos allen einfachen Wohnlagen (> 40 m² bis Baujahr 1972, Mittelwert) dürften nicht ausreichend sein, um mittelfristig auch nur einen Erhalt dieses Wohnungsbestandes zu ermöglichen.

Es zeichnen sich damit die Trends ab, welche ich in der täglichen Arbeit bereits seit Monaten beobachte:

  • starker Nachfrageüberhang für große Altbauwohnungen in guten Wohnlagen
  • Stagnation und eher schlechte Marktsituation in einfachen und teilweise mittleren Lagen
  • teilweise enorme Quadratmetermieten für kleine- und Kleinstwohnungen

Und ich muss kein Prophet sein um vorauszusagen, dass sich diese Scherenbewegung (verbunden mit gravierenden Vertreibungsprozessen in begehrten Marktbereichen)  in den nächsten Jahren fortsetzen und Anwälte von Mietern und Vermietern in fast vergessenen Tätigkeitsfeldern wie Modernisierung, Eigenbedarfskündigung und bei Mieterhöhungen aller Art erheblich beschäftigen wird.

Abnahmeprotokoll mit vorgehaltener Waffe?

Wenn langjährige Mieter im Ostteil Berlins ihre Wohnung kündigen und zurückgeben, können sie was erleben: Zwei, manchmal auch drei Außendienstmitarbeiter des Vermieters machen bei der Wohnungsrückgabe großen Alarm, erheben so manche Beanstandung und bauen sich dann fast drohend mit einem mehrseitigen „Zustandsbericht“ vor dem Mieter auf – der Mieter soll unterschreiben. Und tut das auch. Und wird prompt auf Schadensersatz für eine Komplettrenovierung in Anspruch genommen.

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