Prof. Lammel rächt Aprilscherz

Fehlte: Der Heizkostenverteiler

Manchmal kann sogar ich ein Schmunzeln nicht unterdrücken: Da bekam ich von der Vorsitzenden Richterin Regine Paschke und Ihrer Kammer im vergangenen Jahr pünktlich am ersten April ein Urteil um die Ohren gehauen ((LG Berlin, Urteil vom 01.04.2011 -63 S 409/10- in GE 2011, 612)) dessen Leitsätze ein Mietrechtler eigentlich nur als Aprilscherz empfinden kann. Mehrere- nein schon fast alle Todsünden des wohnraummietrechtlichen Berufungsgerichts (falsches Heranziehen nicht einschlägiger BGH-Rechtsprechung, unvollständige Sachverhaltserfassung, verdeckte Billigkeitserwägungen, eigenwillige Rechtsanwendung contra legem, Nichtzulassen der Revision trotz offensichtlicher Abweichung von höchstrichterlicher Rechtsprechung) fanden sich in einem Urteil, das offensichtlich nur vom Ergebnis her gedacht war nämlich (um es mal im Stile Paschkes auf balinerisch zu sagen)

wat willste denn, hast doch Heizung und Warmwasser verbraucht.

Und das ist wirklich keine gediegene Juristerei, sondern die von mir immer so sehr Weiterlesen

Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe und der Kaffeesatz

Wir haben Sie wieder, die Rechtsprechung zur Spanneneinordnung bzw. zur Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Jedenfalls für Juristen völlig unspannende Fragen wie

  • wann ist ein Bad „überwiegend gefliest“?
  • was ist ein vollwertiger „Fliesenspiegel“ in der Küche?
  • ab wann sprechen wir von „unzureichenden Elektroinstallationen“?

werden durch die Instanzrechtsprechung liebevoll und detailfreudig entschieden.

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Mietberufungskammer 63. des LG Berlin und das Verfassungsrecht

Der Verfassungsgerichtshof Berlin hat auf eine Beschwerde des Kollegen Gellwitzki ein Urteil der 63. Mietberufungskammer des LG Berlin aufgehoben, mit dem Beweisantritte zu hohen Temperaturen in einer Mietwohnung übergangen wurden. Wir Anwälte lieben solche Verfahren…

Mit dem Landgericht Berlin als Berufungsinstanz in Wohnraummietsachen hat wohl jeder in diesem Bereich tätige Anwalt schon seine kleinen und großen K(r)ämpfe gehabt. Erst recht mit der Zivilkammer 63. unter der Vorsitzenden Richterin Paschke, die für zupackenden Verhandlungsstil und schnelle Entscheidungen bekannt ist.

So hatte unsere Kanzlei bereits einen ähnlichen Fall durchstehen müssen, wo eine notwendige Beweiserhebung in der Berufungsinstanz schlicht und einfach unterblieb.

Dies wird mit Sicherheit nicht der letzte Fall dieser Art sein. Die letzte Tatsacheninstanz ist notorisch für solche (Vor)fälle.

Ich liebe dieses Rauschen im Blätterwald. Diverse Berliner Amtsgerichte haben mal wieder sehr unterschiedliche Ansichten zu einem nicht wesentlichen Thema. Während das AG Charlottenburg (GE 2006, 1619) meint, der Vermieter müsse die Lage der Wohnung im Klageantrag der Zustimmungsklage bezeichnen, begründet das AG Schöneberg in GE 2006, 1621 die andere Ansicht.

Wer hat Recht? Die bessere Begründung und wohl auch Recht hat das Amtsgericht Schöneberg. Die Verurteilung zur Zustimmung ist ein Gestaltungsurteil; gemäß § 894 ZPO findet eine Vollstreckung aus dem Urteil nicht statt.

Daher kommt es auf die Lage der Wohnung nur dann an, wenn

  • die Wohnung in der Klageschrift nirgends bezeichnet ist (auch nicht in der Klagebegründung) und
  • Verwechselungsgefahr besteht (weil der Mieter zwei oder mehr Wohnungen im selben Haus hat).

Wie sich aus der sorgfältigen Begründung des AG Schöneberg ergibt, hatte die in beiden Fällen klagende Deutsche Annington aber einen anderen Fehler gemacht. Es wurde im Klageantrag noch nicht einmal die Anschrift der Wohnung genannt.

Und DAS dürfte dann wirklich zu wenig sein. Denn es ist immerhin möglich, dass ein Mieter in Berlin oder im Bundesgebiet mehr als eine Wohnung hat, oder?

Während Bayern lange Zeit Spitze war im „Abmessern“ von Mietern (die erfolgreichen Kreuzzüge des Kollegen Luft aus Regensburg zum Bundesverfassungsgericht nach Karlsruhe sind mir in lebhafter Erinnerung) ist Berlin traditionell die Stadt, wo es Vermieter vor dem königlichen Amtsgericht schwer haben.

So auch der arme Berliner Vermieter, der es wagte, nach fristloser Kündigung einen Mietausfallschaden geltend zu machen und durch das Amtsgericht beschieden wurde, dann hätte er eben früher und vorher ordentlich kündigen müssen.

Solchen Unfug (wie etwa auch im Fall unserer Kanzlei eine bestrittene Eigenbedarfskündigung ohne Beweisaufnahme) macht der VerfGH Berlin nicht mit und hat (GE 2006, 1470) zur Begründung ausdrücklich den Ausdruck „objektiv willkürlich“ verwendet.

Nur zur Erinnerung: Der kühne Amtsrichter unterliegt bei juristischen Dingen keiner Dienstaufsicht, macht sich aber in Fällen der Rechtsbeugung und „objektiven Willkür“ möglicherweise persönlich schadensersatzpflichtig und strafbar.

Voraussichtlich zum Jahresende wird die Zivilkamer 64. des Landgerichts Berlin aufgelöst. Die Kammer war lange Jahre zuständig für Wohnraummiete (Berufungen) aus den West-Berliner Bezirken Neukölln und Spandau und damit auch recht gut ausgelastet. Dies hat sich aber offenbar mit der zunehmenden Verarmung beider Bezirke geändert, so dass der geringe Geschäftsanfall keine eigene Berufungskammer mehr rechtfertigt.

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Gewagt ist, was die Eigentümerin einer größeren Wohnanlage am Lützowplatz versucht. Hier wurden Kündigungen ausgesprochen um die Mieter zum Auszug zwecks Abriss zu bewegen. Dem vorausgegangen waren langwierige Auseinandersetzungen mit dem Bezirksamt Mitte um die notwendige Abrissgenehmigung.

Eine Sanierung der Wohnungen kommt nach den Planungen der Eigentümerin DIBAG nicht in Betracht. Dagegen loben die Mieter zweckmäßige Grundrisse, ruhige Lage (am Lützowplatz!), tolle Terrassen und hohen Wohnkomfort.

Die auf Hinderung wirtschaftlicher Verwertung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Kündigung ist für den Vermieter riskant. Letztlich wird „wirtschaftliche Verwertung“ bzw. deren Hinderung damit als Einbahnstraße Richtung Neubau verstanden.

Es bleibt abzuwarten, ob sich die Gerichte der Rechtansicht der Vermieterin anschließen werden. Immerhin hat bis heute in Berlin jedenfalls meines Wissens noch kein Vermieter diesen Kündigungsgrund mit Erfolg geltend gemacht. Versucht haben dies Einige….

Der Klavierlehrer wollte seinen Flügel in die (Privat-) wohnung bringen. Der Vermieter verhinderte das -offensichtlich mit Gewalt- und bekam (wegen der Gewalt zu Recht) eine einstweilige Verf?gung des LG Frankfurt aufgebrummt. So geht das nicht, lieber Vermieter (die Gewalt).

Anders dagegen die Rechtslage. So ein Urteil lädt doch zu Falschzitaten geradezu ein mit dem Leitsatz:

Der Mieter ist berechtigt, sein Klavier (Flügel) in die angemietete, statisch geeignete Wohnung zu verbringen. Das Musizieren schlie?t den Gebrauch des Instruments zur Unterrichtsvorbereitung, die der Mieter als Musiklehrer täglich ausübt ein.

Na klar. Statisch geeignet sollte die Wohnung schon sein. Wobei ein Konzertflügel mit ca. 800 kg auf vier Quadratmeter Gesamtfläche bei richtiger Aufstellung kein Problem sein sollte.

Aber: Der Herr Musiklehrer darf sich in der Wohnung nur vorbereiten, weil das häusliche Arbeit ist. Wenn er Unterricht gibt, stellt das m.E. klar eine nicht genehmigte gewerbliche Tätigkeit (Schüler kommen, Geld fließt) dar, die durch den Vermieter nicht hingenommen werden muss.

Da hätte der Vermieter besser warten sollen und dann abmahnen. Und die Ruhezeiten sind ohnehin zu beachten. Und (aus dem Kopf zitiert) mehr als vier Stunden täglich sind auch nicht angängig.