Berliner Mietspiegel 2011 erschienen

Ausschnitt Mietspiegel 2011

Ausschnitt Mietspiegel 2011

Soeben ist der Berliner Mietspiegel 2011 erschienen. Nach erster Durchsicht des Zahlenwerks (ein aktueller Mietspiegel ist in meiner Anwaltskanzlei ständiger Wandschmuck) kann ich feststellen, dass die wilden Gerüchte wie “rasante Mietsteigerungen”, “Luxusmiete” u.v.a.m. sich in den nackten Zahlen nicht wiederspiegeln. Zwar ist ein den guten Wohnlagen, insbesondere den am Markt stark vertretenen Feldern für Altbauten bis 1949, durchweg ein Anstieg der Mittelwerte um bis zu 0,74 EUR/m² (Feld L 2 Altbau > 90 m² vor 1918) zu verzeichnen. Das sind die Bereiche des Marktes, die in der Praxis traditionell sehr stark nachgefragt sind.

Andererseits ist aber auch festzustellen, dass in absoluten Werten die im Mietspiegel 2011 ausgewiesenen Werte im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten immer noch moderat sind. Und vor allem auch in den weniger attraktiven Marktsegmenten immer noch am untersten Rand dessen liegen, was der Eigentümer einer Immobilie braucht, um neben einer kleinen Rendite auch noch Dinge wie Instandsetzung und energetische Verbesserung des Bestandes zu erwirtschaften. Mieten von weniger als 5,20 EUR/m² jedenfalls wie in ausnahmslos allen einfachen Wohnlagen (> 40 m² bis Baujahr 1972, Mittelwert) dürften nicht ausreichend sein, um mittelfristig auch nur einen Erhalt dieses Wohnungsbestandes zu ermöglichen.

Es zeichnen sich damit die Trends ab, welche ich in der täglichen Arbeit bereits seit Monaten beobachte:

  • starker Nachfrageüberhang für große Altbauwohnungen in guten Wohnlagen
  • Stagnation und eher schlechte Marktsituation in einfachen und teilweise mittleren Lagen
  • teilweise enorme Quadratmetermieten für kleine- und Kleinstwohnungen

Und ich muss kein Prophet sein um vorauszusagen, dass sich diese Scherenbewegung (verbunden mit gravierenden Vertreibungsprozessen in begehrten Marktbereichen)  in den nächsten Jahren fortsetzen und Anwälte von Mietern und Vermietern in fast vergessenen Tätigkeitsfeldern wie Modernisierung, Eigenbedarfskündigung und bei Mieterhöhungen aller Art erheblich beschäftigen wird.

Herd und Spüle Pflicht?

Immer wieder wird folgende Frage gestellt:

können Sie mir bitte die Verordnung o.ä. benennen, die in Berlin die Ausstattung von Wohnraum mit Herd und Spüle regelt?

Das ist nicht schwer: Einschlägig ist § 4 Abs. 2 Nr. 1 Wohnungsaufsichtsgesetz Berlin, der da sagt:

§ 4 Beseitigung mangelhafter Wohnverhältnisse
(1) Entspricht die bauliche Beschaffenheit von Wohnungen oder Wohnräumen nicht den
Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse, so kann die Wohnungsaufsichtsbehörde
anordnen, dass der Verfügungsberechtigte die Mängel beseitigt.
(2) Diesen Mindestanforderungen ist nicht genügt, wenn
1. innerhalb der Wohnung die Koch- und Heizungsmöglichkeit sowie Wasserversorgung und
Ausguss fehlen oder ungenügend sind,

Der Mieter könnte demnach theoretisch immer einen Mangel behaupten, wenn Spüle und Herd (Ausguss und Kochgelegenheit) fehlen.

Sinnvoll ist die Vermietung “mit” aber vor allem, weil sonst negative Merkmale im Sinne der Spanneneinordnung vorliegen. Und dies freut den Vermieter spätestens bei der nächsten Mieterhöhung mit einer Begründung nach dem Berliner Mietspiegel nicht mehr…

Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe und der Kaffeesatz

Wir haben Sie wieder, die Rechtsprechung zur Spanneneinordnung bzw. zur Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Jedenfalls für Juristen völlig unspannende Fragen wie

  • wann ist ein Bad “überwiegend gefliest”?
  • was ist ein vollwertiger “Fliesenspiegel” in der Küche?
  • ab wann sprechen wir von “unzureichenden Elektroinstallationen”?

werden durch die Instanzrechtsprechung liebevoll und detailfreudig entschieden.

Weiterlesen

Berliner Mietspiegel 2007 erschienen

Endlich ist er da, der Berliner Mietspiegel 2007! Wieder verweigerte der einflussreiche Berliner Mieterverein die Anerkennung – die so genannten “Ausreißerwerte” wurden nach Auffassung der Mietervertreter nicht ausreichend gekappt.

Wie von Insidern schon vorab zu hören war, sind die in einigen Marktbereichen stark gestiegenen Mieten wohl auch ein Verdienst der so genannten “Heuschrecken”.