Auch in einem Markt mit Nachfrageüberhang wie momentan in Berlin gibt es reichlich Leerstand. Viele Eigentümer, ob groß oder klein, tun sich schwer mit der Vermietung. Sie warten auf den idealen Mieter, haben abgehobene Preisvorstellungen vor allem im Bereich Gewerbemieten und manche Eigentümer warten (selbst in Berlin heute) auf bessere Zeiten. Eine Klientin von mir ist aufgrund personeller Engpässe im Verwalterbereich nicht in der Lage, zeitnah zu vermieten, eine andere Hausverwaltung hat Schwierigkeiten mit ihren Kunden (Eigentümern), die keinesfalls für Makler oder Vermittlungsgebühren bei ImmoScout zahlen wollen. Was daraus folgt, ist Leerstand – mal Monate, mal Jahre.
Und das kostet richtig viel Geld, wie ich jetzt einmal an einem Beispiel ausrechnen musste:
Eine Wohnung steht seit Oktober 2015 leer und wird derzeit nicht vermietet. Die alte Miete war 4,44 €/m²/netto monatlich, demnach 117,57 * 4,44 = 522,01 € netto monatlich. Die Eigentümerin möchte vermeintlich maximalen Gewinn und daher eine Miete von 8.90 €/m² monatlich netto erzielen. Zwei Varianten:
a) neue Miete wäre ca. 8,00 €/m² netto, demnach 117,57 * 8,00 = 940,56 €/netto monatlich.
b) die Wohnung wird aber zunächst erfolglos für 8,90 €/m² monatlich netto angeboten (fiktives Beispiel)
Annahmen: Rentabilität auf Sicht 3 Jahre (Kappungsgrenze), Vermietungssituation unverändert. Die nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten (kalte Betriebskosten und Grundkosten Heizung/WW) belaufen sich auf ca. 2,00 €/m² monatlich.
- Variante a) Die Wohnung kann für 8,00 €/m² sofort (ab 11/2015) vermietet werden; Mehrerlös gegenüber Bestand bis 10/2018: 940,56 – 522,01 = 418,55 * 36,00 = 15.067,80 €
- Variante b) Die Wohnung kann nicht sofort vermietet werden; Leerstand bis 6/2016
Ertrag bis 10/2018 ist dann 117,57 * 8,90 = 1.046,37 * 28,00 = 29.298,36 € netto. Abzüglich ca. 2,00 €/m² monatlich uneinbringliche Nebenkosten für den Zeitraum 11/15 – 6/16, demnach 9,00 * 117,57 * 2,00 = 2.116,26 €.
Vergleich bis 10/2018 (also auf Sicht von drei Jahren):
Bestand: 36,00 * 522,01 = 18.792,36 €
8 €/m²: 35,00 * 940,56 = 32.919,60 €
8,90 €/m²: 28,00 * 1.046,37 = 29.298,36 € – 2.116,26 € = 27.182,10 €
Schlussfolgerungen:
- Man braucht im Beispielfall (bei vollständiger Vermietung und unveränderter Marktlage) ca. 45 Monate, um den Schaden aus dem Leerstand wegen einer Differenz von 0,90 €/m² wieder herein zu bekommen.
- Dabei ist nicht der Fakt berücksichtigt, dass auch eine etwas niedrigere Miete (beispielsweise 8,00 €/m²) nach drei Jahren angehoben werden kann.
- In der riskanten Vermietungsphase (=Leerstand) hat der Eigentümer bei Variante b) einen Einnahmeausfall, der sich auf 8.000 bis 10.000 € summiert. Der muss finanziert sein vor allem dann, wenn dies nicht der einzige Leerstand im Haus ist. Der Einnahmeausfall von heute ist der entgangene Gewinn von morgen (oder auch der Verlust).
- Nichts ist ewig, auch die marktübliche Miete nicht. Der Mieter in Variante b) wird später kommen und schneller kündigen als der Mieter in Variante a) – es droht also bei stagnierender oder nachlassender Marktmiete wieder Leerstand.
Zahlen lügen nicht. Liebe Eigentümer, spart nicht bei den Vermittlungskosten, erträumt Euch keine Phantasiemieten und vermietet Eure Bestände möglichst zügig.