Das Problem ist bekannt: Der Mieter hat eine Gasetagenheizung und soll eine Gaszentralheizung bekommen. Subventionen der Gasag machen es (nicht nur in Berlin) möglich. Ob das eine Modernisierung ist, war jedenfalls früher heftig umstritten. Die Zivilkammer 67. des LG Berlin hat in diesem Punkt offensichtlich ihre Meinung geändert:

In älteren Entscheidungen war die Kammer noch der Ansicht, allein der Austausch der Anlagentechnik (um nichts anderes handelt es sich hier) stelle noch keine Modernisierung dar. Anders jetzt.

Die Umstellung führe zu einer Energieeinsparung¹. Die Kammer hatte Beweis erhoben über die Energieverbräuche von Gasetagenheizungen zu einer modernen Gaszentralheizung. Der Gutachter ermittelte eine Energieeinsparung von 9,2 % auf der Basis von durchschnittlichen Benutzungswerten.

Die Entscheidung lässt außer Acht, dass bei einer Gasetagenheizung der Energieverbrauch individuell gesteuert und daher in besonderem Maße zu sparsamer Verwendung von Primärenergie motiviert wird. Das Problem scheint mir nicht zu sein, dass ein „objektiver“ Maßstab, also ein in jedem Fall durchschnittlicher Verbrauch des Mieters anzusetzen ist. Vielmehr ist allein die Option einer individuellen Steuerung des Verbrauchs eine objektive Möglichkeit zur Energieeinsparung. Die hat der einzelne Mieter hinter einer großen Gaszentralheizung mit einer gewissen Grundlast zweifelsohne nicht.

Fraglich erscheint auch, ob die lediglich geringfügige Energieeinsparung von rechnerisch 9,2 % eine nachhaltige Wertverbesserung darstellt. Vielmehr dürften derartig geringe Schwankungen und Unterschiede auf der Basis rein theoretischer Annahmen keine sichere Prognose über den Energieverbrauch ermöglichen.

1LG Berlin in MM 2005, 145

Nachdenklich stimmt eine neue Entscheidung des LG Berlin, wonach die Umstellung auf Fernwärme immer eine Modernisierung darstellt. Denn es würde das Fernwärmenetz überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärmekopplung gespeist. Der Mieter habe die Maßnahme daher auch dann zu dulden, wenn in der Wohnung eine Gasetagenheizung vorhanden ist. Auf das Gebot der Wirtschaftlichkeit komme es dabei nicht an.
Die Entscheidung ist von Eisenschmidt¹ kritisiert worden. Sie beruht zunächst auf der rein wirtschaftlichen Annahme, dass Kraft-Wärmekopplung durch besseren Wirkungsgrad zur Einsparung von Primärenergie führt.

Dies ist nicht der Fall. Es handelt sich vielmehr um eine rein betriebswirtschaftliche Kosteneinsparung beim Energieversorger bzw. beim Wärmeerzeuger (a.a.O. Seite 121).

Auch die Physik und Naturgesetze streiten nicht mit dieser Entscheidung. Wer einmal (beispielsweise im Winter am Schloss Charlottenburg) gesehen hat, wie die in etwa 1,5 Meter Tiefe verlegten Fernwärmeleitungen kilometerweit den Boden aufheizen und für schneefreie Trassen sorgen, mag den Spruch mit der sparsameren Wärmeerzeugung nicht glauben. Jedenfalls unter Einbeziehung der massiven Transportverluste geht jeder Gamat-Außenwandheizer schonender mit der Primärenergie um als ein Kraftwerk, das ausschließlich oder in Kraft-Wärme Kopplung Wärme erzeugt.

In tatsächlicher Hinsicht ist die Entscheidung kritikwürdig, da in Berlin ein erheblicher Teil der als Fernwärme bereit gestellten Energie eben nicht aus Anlagen der Kraft-Wärmekopplung, sondern aus reinen Heizkraftwerken vor allem auch im Ostteil Berlins kommt.

Dogmatisch entscheidend ist aber für Eisenschmidt, dass die Energieeinsparung bei einer Modernisierung nach dem Wortlaut des § 554 Abs. 2 BGB neuer Fassung beim Mieter (und nicht beim Energieversorger oder Produzenten der Energie) eintreten soll. Ist dies – wie bei der Fernwärmeversorgung – nicht der Fall, würde über die Zulassung einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung in derartigen Fällen der Energieversorger oder Wärmeproduzent unzulässigerweise quersubventioniert.

Jedenfalls in Berlin gibt es immer noch einige Heizkraftwerke, die nichts anderes tun als Fernwärme zu erzeugen und diese dann völlig unwirtschaftlich per Rohr über Kilometer zum Verbraucher zu liefern. Das heizt die Bürgersteige und ist vielleicht kostengünstig für die Bewag, jedoch keine Einsparung von Primärenergie.

1WuM 2006, 119