Corona für Vermieter und Mieter

Durch die als Corona bekannte Pandemie, welche sich momentan rasend schnell in Mitteleuropa verbreitet, kommt es zu teilweise dramatischen Veränderungen auch für Wohnraum- und Gewerbemietverhältnisse. Ich will hier kurz darstellen, worauf sich insbesondere Vermieter in den nächsten Monaten einstellen müssen:

  1. Die Gerichte (jedenfalls in Berlin) stellen faktisch ihre Tätigkeit ein. Schon jetzt sind (wie mir betroffene Richter telefonisch mitteilen) die meisten Geschäftsstellen nicht mehr besetzt. Gerichtstermine finden nach vorläufiger Planung bis 19.04.2020 nicht statt. Bereits anberaumte Termine werden aufgehoben. Neue Termine werden voraussichtlich erst nach einem Anlaufen des Betriebes bei den Gerichten und Abarbeitung der massiven Rückstände ab Juni 2020 anberaumt werden. Faktisch haben wir uns daher auf einen vorübergehenden Stillstand der Rechtspflege einzustellen.
  2. Es wird zunächst bei den von Betriebsschließungen und Stilllegung Betroffenen Betrieben der Gastronomie und des Einzelhandels, später auch bei praktisch allen anderen Gewerbemietern zu massiven Zahlungsausfällen und Insolvenzen kommen. Wie ich soeben erfahre, gehen auch größere Hotelketten derzeit in die vollständige Betriebsschließung, hier wird es zu Insolvenzen kommen. Selbst bei großzügigen staatlichen Hilfen ist nicht davon auszugehen, dass für Tausende kleiner und mittlerer Gewerbebetriebe kurzfristig die für die Aufrechterhaltung der vertraglichen Verpflichtungen notwendigen Mittel bereitgestellt werden können. Hier wird es in den kommenden Monaten notwendig sein, dass entweder mit schließenden Mietern geklärt wird, ob eine sofortige Rückgabe des Objekts erfolgt oder ob dieses noch weiter bewirtschaftet wird. Denn ansonsten ist eine Objektbewachung oder Objektsicherung einzurichten – und das bedeutet weitere erhebliche Kosten.
  3. Mit kleineren Betrieben sollte unbürokratisch und direkt die Perspektive besprochen werden. Hier kommt eine teilweise Stundung, besser ein teilweiser Erlass der vereinbarten Miete in Betracht, wenn sich die Mieter im Gegenzug verpflichten, das Objekt sofort nach Ende der Schließung wieder zu eröffnen und in der Zwischenzeit zu bewirtschaften/bewachen. Sinnvoll erscheint nach dem derzeitigen Stand ein Zeitraum von drei bis 5 Monaten, also bis Juli/August.
  4. Ein vollständiger Stopp aller Mietzahlungen ist aus vielen Gründen nicht sinnvoll, auch nicht vorübergehend! Die meisten Gewerbetreibenden haben Rücklagen oder bekommen Überbrückungsgelder und staatliche Hilfen.
  5. Bei Wohnraummietern sollte vor allem Hektik vermieden werden. Hier wird es meist nicht sofort und nicht vollständig zu Zahlungsausfällen kommen. Bleiben einzelne Mieten aus, muss mit den Mietern persönlich und individuell geklärt werden, ob die Mietzahlungsfähigkeit nur vorübergehend beeinträchtigt ist und vor allem, ob staatliche Hilfen beantragt und zu erwarten sind. Die Mieter müssen/sollen schriftliche Belege/Unterlagen vorlegen! Ein vollständiger Stopp mit Mietzahlungen ist gerade bei Wohnraummietverhältnissen nicht akzeptabel! Keinesfalls sollte sofort und in jedem Fall Räumungsklage eingereicht werden.

Bedenken Sie: Die Weltwirtschaft steht nach Ansicht von Experten bereits jetzt in der vermutlich größten Krise aller Zeiten, denn eine komplett herunter gefahrene Wirtschaft lässt sich nur über Jahre wieder aufbauen. Versuchen wir, besonnen damit umzugehen!

Kleine Kneipe im Durchgang

Gastronomie im Hofdurchgang, Berlin Fuggerstraße

Wenn Sie bei einer Begehung des Objekts als Verwalter feststellen, dass Ihr Gewerbemieter seine Schankfläche mal eben auf den Durchgang ausgedehnt hat (wie hier im Bild in der Fuggerstraße zu sehen), dann ist eine energische Hand gefragt:

Nicht nur ist der Durchgang nicht gemietet, sondern hier droht auch von Lärmbeschwerden, verstellten Fluchtwegen und Ärger mit der Gaststättenaufsicht und dem Ordnungsamt vielfältiger Ärger. Geht überhaupt nicht.

Trotzdem muss der geschäftstüchtige Gastronom zunächst abgemahnt und zur Unterlassung mit kurzer Frist aufgefordert werden. Erst dann kann (und sollte) die Kündigung erfolgen.

Und wenn der Mieter (wie im Fall des bei mir anfragenden Verwalters) seine gewerblichen Aktivitäten im Hausdurchgang inzwischen schon wieder eingestellt hat, dann muss trotzdem noch (nachträglich) eine Abmahnung erfolgen. Sonst stehen Sie als Verwalter oder Eigentümer bei der nächsten Vertragsverletzung mit leeren Händen da.

Miete direkt vom Amt

Ein häufiges Problem bei der Vermietung von Wohnungen an Leistungsempfänger besteht darin, dass die Mieter sich Beihilfen zu den Unterkunftskosten direkt ausbezahlen lassen, diese jedoch nicht oder nicht vollständig an den Vermieter weiterleiten. Einziger Ausweg: Der Vermieter lässt sich Unterkunftsbeihilfen vom Leistungsträger direkt auszahlen. Dafür muss man aber rechtzeitig vorsorgen.

Die direkte Auszahlung von Unterkunftsbeihilfen war nach der früher geltenden Rechtslage weit gehend in das Ermessen des Leistungsträgers gestellt. Die direkte Auszahlung erfolgte in der Regel nur, wenn konkrete Anhaltspunkte für ein krankheits- oder suchtbedingtes Unvermögen der leistungsberechtigten Person bestehen, die Mittel zweckentsprechend zu verwenden oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die im Schuldnerverzeichnis eingetragene leistungsberechtigte Person die Mittel nicht zweckentsprechend verwendet. Beide Voraussetzungen lagen in der Praxis nur in wenigen Fällen vor, so dass nur in seltenen Fällen eine direkte Übernahme der Unterkunftsbeihilfen erfolgte. Zudem war die Entscheidung über eine direkte Übernahme weitergehend in das Ermessen des Sachbearbeiters beim Leistungsträger gestellt.

Seit der Änderung des § 22 Abs. 7 SGB II besteht die Möglichkeit, die direkte Auszahlung von Unterkunftsbeihilfen durch einen entsprechenden Antrag des Leistungsempfängers quasi zu erzwingen. Für den Vermieter besteht daher die Möglichkeit, bereits bei der Vertragsanbahnung den Mietinteressenten zur Übergabe eines entsprechend ausgefüllten und durch die Mietinteressenten unterschriebenen Antragsformulars anzuhalten. Liegt ein solcher fertiger Antrag bereits vor Mietvertragsabschluss vor, so kann der vorbereitete Antrag spätestens dann beim Leistungsträger eingereicht werden, wenn der Mieter und Leistungsempfänger seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Von dieser Möglichkeit sollte standardmäßig dann Gebrauch gemacht werden, wenn er die Vermietung an einen Leistungsempfänger erfolgt und der Leistungsbezug bereits bei Anbahnung des Mietverhältnisses offen gelegt wird.

Rechtsprechungsdatenbank der Gerichte in Berlin und Brandenburg

Juris umsonst, das ist doch was: Die kostenfreie Rechtsprechungsdatenbank der Gerichte in Berlin und Brandenburg bietet einen vollständigen Überblick auch über die unveröffentlichte Rechtsprechung Berliner Gerichte.

Durch die Zusammenarbeit mit Juris arbeitet die Technik fehlerfrei, die Abfrage ist sehr schnell. Eine gute Gelegenheit, um auch unveröffentlichte Entscheidungen beispielsweise zum “gestalteten Müllstandplatz” zu recherchieren und wenigstens mit Aktenzeichen und URL zu zitieren.