Verwirrt sind viele Altbaumieter in Berlin-Friedrichshain, wenn Sie Post von Ihrem Vermieter bekommen. Unter Bezugnahme auf “Förderabbau” und “Veröffentlichung im Berliner Amtsblatt” wird da begründet, warum die Miete für die Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen in Altbauwohnungen, die mit öffentlichen Mitteln modernisiert wurden, ab 01.04.2008 auf 4,40 €/m² steigen soll.
Pünktlich zum 1. April 2007 berichtete seinerzeit das Berliner Grundeigentum (GE 2007, 468) über den “Entwurf eines Gesetzes zum erneuten Versuch einer vorläufigen weiteren Reparatur des Mietrechts (Zweites Mietrechtsreparaturgesetz – 2. MRepG) und stellte darin eine Neuregelung der “Zerrüttungskündigung” gemäß Â§ 542 BGB vor:
§ 542 BGB Ende des Mietverhältnisses
.. 3) Jedes Mietverhältnis endet ferner, wenn das Gericht dafürhält, dass das Mietverhältnis der Parteien ernsthaft und endgültig zerrüttet ist. Die Zerrüttung wird vermutet, wenn zwischen den Parteien innerhalb von zwei Jahren zwei Rechtsstreitigkeiten betreffend das Mietverhältnis rechtshängig waren. Wenn zwischen den Parteien im vorangegangenen Jahr ein weiterer Rechtsstreit betreffend das Mietverhältnis rechtshängig war, ist die Vermutung unwiderleglich.
In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, dessen Aktenzeichen und Rubrum ich auch auf Anfrage nicht mitteilen werde, beruft sich nun die anwaltliche Vertreterin einer im Ruhrgebiet wohnhaften Vermieterin auf genau diesen Gesetzentwurf, um eine etwas rustikale Räumungsklage weiter voran zu bringen. Die Kollegin führt dazu aus:
Außerdem weise ich auf das geplante Mietrechtsänderungsgesetz hin, wonach … . Dies muss zumindest im Rahmen der Abwägung der Interessen zugunsten der Klägerin mit berücksichtigt werden.
Ich bin froh, dass wenigstens nicht die gleichzeitig erklärte Prozesskündigung auf den Aprilscherz des Grundeigentums gestützt wurde. Wenn die Redakteure des Verlags wüssten, wie unglaublich ernst sie genommen werden.
Viele Vermieter von Altbauwohnungen, die mit öffentlichen Mitteln modernisiert wurden, erhöhen die Miete ganz pauschal durch Bezugnahme auf die entsprechenden Höchstsätze des Fördervertrags, die regelmäßig angepasst und im Amtsblatt veröffentlicht werden. Das ist unzulässig, weil es keine so genannte “WBS-Miete” gibt und immer das normale Verfahren einer Mieterhöhung im freifinanzierten Altbau einzuhalten ist.
Das AG Lichtenberg hat das in einer rechtskräftigen Entscheidung noch einmal ganz nachdrücklich klar gestellt.
Mit der genannten Schlagzeile, aber ohne das Fragezeichen wirbt der Berliner Seminarveranstalter Berliner Fachseminare für ein Seminar des ehemaligen Richters und jetzigen Rechtsanwalts Klaus Schach. Das ist mutig.
Hat doch der BGH in einer Fülle von Entscheidungen seit 2005 ausführlich begründet, dass der Vermieter mit Wärmecontracting in aller Regel nur Probleme und Forderungsausfälle bekommt. Wenn etwa die vertragliche Vereinbarung nicht passt, die Umstellung auf Wärmecontracting nachträglich ohne Zustimmung erfolgt und zuletzt auch noch mit der Höhe der geltend gemachten Kosten, wenn diese unwirtschaftlich sein sollten.
Bevor Sie also den Fachseminaren folgen, erkundigen Sie sich nach Risiken und Nebenwirkungen und fragen Sie nicht Ihren Arzt oder Apotheker, sondern uns.
Wenn langjährige Mieter im Ostteil Berlins ihre Wohnung kündigen und zurückgeben, können sie was erleben: Zwei, manchmal auch drei Außendienstmitarbeiter des Vermieters machen bei der Wohnungsrückgabe großen Alarm, erheben so manche Beanstandung und bauen sich dann fast drohend mit einem mehrseitigen “Zustandsbericht” vor dem Mieter auf – der Mieter soll unterschreiben. Und tut das auch. Und wird prompt auf Schadensersatz für eine Komplettrenovierung in Anspruch genommen.
Wir haben Sie wieder, die Rechtsprechung zur Spanneneinordnung bzw. zur Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Jedenfalls für Juristen völlig unspannende Fragen wie
werden durch die Instanzrechtsprechung liebevoll und detailfreudig entschieden.
Die Anhebung von üffentlich-rechtlichen Mietobergrenzen oder die Anpassung von Mietobergrenzen für mit öffentlicher Förderung modernisierten Altbau und deren Veröffentlichung im Amtsblatt gibt dem Vermieter kein Recht zu einseitigen Erhöhung der Miete. Entsprechende Mietvertragsklauseln sind unwirksam. Vielmehr richtet sich das Verfahren zur Durchführung von Mieterhöhungen auch in solchen Fällen ausschließlich nach den §§ 557, 558 BGB.
AG Lichtenberg, Urteil vom 29.08.2007 -3 C 183/07- in MM 2007, 335
Mit Urteil vom 18.04.2007 hat das OLG Karlsruhe – 7 U 186/06 - entschieden, dass ein Vermieter berechtigt ist, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen, wenn die Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist.
Diese Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Die Revision zum BGH wurde zugelassen (AZ: III ZR 118/07).
Es wird im Rahmen der Entscheidungsgründe umfassend auf die unterschiedlichen Meinungen innerhalb von Literatur und Rechtssprechung eingegangen, wobei die Berechtigung des Vermieters einen Zuschlag zu verlagen innerhalb der Rechtsprechung überwiegt.
Die Entscheidung dürfte für Wohnraummietverträge innerhalb Berlins besonders interessant sein,
“Geht (…) ein Mietspiegel von einer durch Mietvertrag vorgenommenen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus, enthält er keine Anteile für Schönheitsreparaturen. Verlangt in einem derartigen Fall der Vermieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der keine Werte für Schönheitsreparaturen enthält, Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist er berechtigt, zu den Werten des Mietspiegels einen Zuschlag hinzuzurechnen (…).”
Der Berliner Mietspiegel geht davon aus, dass die Schönheitsreparaturen wirksam durch eine vertragliche Regelung auf den Mieter übertragen worden sind, d. h. dass ein Zuschlag auf die – durch den Mietspiegel ermittelte – ortsübliche Vergleichsmiete möglich ist.
Zur Berechnung eines solchen Zuschlags wird § 28 IV 2 der II. BerechnungsVO entsprechend herangezogen:
8,50 Euro/m² und Jahr.
Beispiel: Bei einer Mietwohnung mit 60 m² macht dies einen monatlichen Zuschlag von 42,50 Euro aus.
Endlich ist er da, der Berliner Mietspiegel 2007! Wieder verweigerte der einflussreiche Berliner Mieterverein die Anerkennung – die so genannten “Ausreißerwerte” wurden nach Auffassung der Mietervertreter nicht ausreichend gekappt.
Wie von Insidern schon vorab zu hören war, sind die in einigen Marktbereichen stark gestiegenen Mieten wohl auch ein Verdienst der so genannten “Heuschrecken”.
Wie das Grundeigentum (GE 2007, 176) meldet, hat der Berliner Senat folgende- der 22 Sanierungsgebiete aus der Sanierung entlassen: