Gentrifizierung in Namen

Jedes Ding braucht seinen Namen und der Vorname des massenhaften Zuzugs von konservativ-bürgerlichen jungen Paaren nach Mitte hört sich an wie

Viktor Paul Theodor Graf von

weil ein Vorname bekanntlich nicht reicht. Es braucht deren mindestens zwei, besser sogar (wie im Beispiel des ersten Eintrags in diesem Taufbuch) drei.

Und das liest sich seltsam, wie Andrej Holm in seinem Blog richtig feststellt:

Die Taufliste der Evangelischen Gemeinde am Weinbergsweg (an der Schnittstelle von Mitte und Prenzlauer Berg) liest sich wie eine Mischung aus FDP-Wahlliste für das Europaparlament und dem Verzeichnis der höheren Beamten des Diplomatischen Dienstes.  Der Wortsinn der Gentrification – der ja auf die Wiederkehr des niederen Landadels (der Gentry) in den Städten anspielt – bekommt hier jedenfalls einen unerwarteten Realitätsgehalt.

Aus Ronny wurde Viktor Bla Bla Graf von und aus einem normalen Innenstadtbezirk ein Aufmarschgebiet für den Landadel und dessen Nachahmer. Schade eigentlich. Stadtentwicklung könnte ja auch Vielfalt fördern. Aber dies ist vermutlich die letzte Phase einer Entwicklung, die mit der zunehmenden Bekanntheit der Szene vom Prenzlauer Berg begann. Für mich ist der Bezirk in punkto Lebendigkeit und Vielfalt gestorben, seit einer von uns vertretenen Punkerin aus dem Stand 15.000 EUR Abfindung für ihre relativ schäbig gelegene 1 1/2 Zimmer Altbau-Mietwohnung geboten wurden. Welche Verwertungsketten das in Gang setzt und welche Viktors am Ende einer solchen Entwicklung stehen, kann ich mir leicht vorstellen.

Trainer Mietrechtsreform 2013

TrainerparkplatzMomentan sind andere Trainer (in München und Dortmund) populärer, aber ich hatte letzte Woche wieder das Vergnügen, einigen Verwaltern und Immobilienleuten aus dem Raum Hannover die Feinheiten der Mietrechtsreform 2013 nahe zu bringen. Und dabei wurde ich vom bemühten Hotel zum “Trainer” befördert. Jedenfalls auf dem Parkplatz. Selbst würde ich mich ja eher als Coach bezeichnen, aber der ist auch im Spiel dabei. Trainer passt also in diesem Fall doch. Erinnerungen an meine Zeit als Basketballtrainer kommen da natürlich sofort hoch.

Und: Es lohnt sich wirklich, die durchaus zahlreichen Neuerungen der Mietrechtsreform 2013 in einer Fortbildung oder einem Seminar wie hier beim Dashöfer Verlag zu trainieren. Bei Interesse kommt der Trainer auch zu Ihnen.

Verwunschene Immobilien

Wie ein Geisterschloss wirkt dieses turmartige Gebäude an der Spree in Oberschöneweite. Auf dem rund 40.000 qm großen Gelände wurden zuletzt Mitropa Kaffeemaschinen hergestellt.

Schöneweide 02

Der Grundstücksverkauf (ich war zur Vorbereitung der Übergabe an ein großes Berliner Wohnungsunternehmen angereist) wurde unter anderem schwierig durch große Bootsrümpfe aus Stahl und eine Slipanlage, die sich auch auf dem Gelände befanden. Was (außer der vertraglichen Regelung der Räumungsverpflichtung) noch ganz andere Probleme aufwerfen kann: Eine Steganlage genießt Bestandsschutz und sollte daher erhalten bleiben, auch wenn auf dem Grundstück zukünftig statt Kaffemaschinen “Latte-Mamis” zu Hause sind.

Marcel und die Schrottimmobilien

Wie die TAZ in der heutigen Ausgabe meldet, wurde am Mittwoch der Notar und Anwaltskollege Marcel E. verhaftet, Wohnung, Kanzlei und zwei weitere Objekte durchsucht. Die Staatsanwaltschaft teilt dazu mit, dass in 17 oder 18 Fällen von “banden- und gewerbsmäigem Betrug” ermittelt werde. Ein ausführlicherer Bericht findet sich in der Berliner Zeitung.

Mit dem Kollegen hatte ich in seiner neuen Rolle als Verbraucher- und Mieterschutzanwalt für einen aufstrebenden Spandauer Mieterverein häufiger zu tun. Ich musste nämlich immer die Betriebskostenabrechnungen einklagen, deren Daseinsberechtigung der Kollege dann mit seitenlangen Textbausteinen bestritt. Der Kollege war nach meiner Weiterlesen

Wanderungsgewinne – +17.000

Im Schlösschen wohnt schon lange niemand mehr. Wie das Gentrification-Blog unter Berufung auf eine Pressemitteilung des Landesamts für Statistik meldet, hat Berlin im ersten Halbjahr 2011 einen wanderungsbedingten Bevölkerungszuwachs von etwa 17.000 Einwohnern erlebt. Da nennenswerter Neubau bereits seit Jahren nicht mehr stattfindet und auch durch die Modernisierung von Altbauten in der Regel eher kleinere Wohnungen vernichtet werden durch Zusammenlegung für vermeintlich attraktivere 3 – 4 Zimmer Wohnungen, ist die absolute Zahl der Wohneinheiten stark rückläufig. Dies verschärft die Wohnraumknappheit vor allem im Innenstadtbereich und innerhalb des S-Bahn Rings erheblich.

Berlin erlebt damit eine Wohnraumverknappung wie zuletzt in den Jahren zwischen 1990 und 2000, als es zu den üblichen Auswüchsen am Wohnungsmarkt kam: Kriminelle Weiterlesen

Marketing übernehmen Sie!

Wenn Marketing-Menschen so richtig kreativ werden, kommt eine Lange Nacht der Wohnungsbesichtigungen dabei heraus. Es ist nicht wirklich appetitlich, was hier betrieben wird. Denn im Gegensatz zu Bildung, Wissenschaften und Museen sind bezugsfreie Wohnungen private Vermögen und derzeit knapp in Berlin. Sie werden nach der umfangreichen Privatisierung der landeseigenen Wohnungsbestände auch nicht mehr durch das Land Berlin vorgehalten.

Räumungsklage ist nie zu früh

Eine gute Regel bei der Durchsetzung des Räumungsanspruchs gegenüber einem nicht vertragstreuen Mieter lautet, sofort Klage einzureichen, wenn die Vertragsverletzung offensichtlich und die freiwillige Räumung nicht absehbar ist. Zwar kann der Vermieter durchaus einmal die Kosten der erledigten Räumungsklage tragen, wenn er wie in dem vom LG Berlin entschiedenen Fall bei einer ordentlichen Kündigung vor Ablauf der Räumungsfrist klagt.

Jedoch steht sich der Vermieter in aller Regel wirtschaftlich besser, wenn er durch sofortige Einreichung der Räumungsklage nach Vorliegen der Voraussetzungen dafür sorgt, dass nicht die vielfach über 3 Monaten Dauer liegenden Bearbeitungszeiten der Gerichte dafür sorgen, dass der Mieter ein halbes Jahr oder länger “mietfrei” wohnt. In meiner langjährigen Praxis mit der Durchsetzung von Räumungsansprüchen erinnere ich insgesamt nur drei (von mehreren hundert) Fälle, wo der Mieter nach Erhalt der fristlosen Kündigung tatsächlich “auf erste Anforderung” ausgezogen ist. Und selbst in diesen wenigen Fällen entstand daraus kein wirtschaftlicher Schaden für den Vermieter. Also: Nicht auf die nächste fehlende Mietzahlung warten, sondern gleich vom Anwalt helfen lassen.

Berliner Mietspiegel 2011 erschienen

Ausschnitt Mietspiegel 2011

Ausschnitt Mietspiegel 2011

Soeben ist der Berliner Mietspiegel 2011 erschienen. Nach erster Durchsicht des Zahlenwerks (ein aktueller Mietspiegel ist in meiner Anwaltskanzlei ständiger Wandschmuck) kann ich feststellen, dass die wilden Gerüchte wie “rasante Mietsteigerungen”, “Luxusmiete” u.v.a.m. sich in den nackten Zahlen nicht wiederspiegeln. Zwar ist ein den guten Wohnlagen, insbesondere den am Markt stark vertretenen Feldern für Altbauten bis 1949, durchweg ein Anstieg der Mittelwerte um bis zu 0,74 EUR/m² (Feld L 2 Altbau > 90 m² vor 1918) zu verzeichnen. Das sind die Bereiche des Marktes, die in der Praxis traditionell sehr stark nachgefragt sind.

Andererseits ist aber auch festzustellen, dass in absoluten Werten die im Mietspiegel 2011 ausgewiesenen Werte im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten immer noch moderat sind. Und vor allem auch in den weniger attraktiven Marktsegmenten immer noch am untersten Rand dessen liegen, was der Eigentümer einer Immobilie braucht, um neben einer kleinen Rendite auch noch Dinge wie Instandsetzung und energetische Verbesserung des Bestandes zu erwirtschaften. Mieten von weniger als 5,20 EUR/m² jedenfalls wie in ausnahmslos allen einfachen Wohnlagen (> 40 m² bis Baujahr 1972, Mittelwert) dürften nicht ausreichend sein, um mittelfristig auch nur einen Erhalt dieses Wohnungsbestandes zu ermöglichen.

Es zeichnen sich damit die Trends ab, welche ich in der täglichen Arbeit bereits seit Monaten beobachte:

  • starker Nachfrageüberhang für große Altbauwohnungen in guten Wohnlagen
  • Stagnation und eher schlechte Marktsituation in einfachen und teilweise mittleren Lagen
  • teilweise enorme Quadratmetermieten für kleine- und Kleinstwohnungen

Und ich muss kein Prophet sein um vorauszusagen, dass sich diese Scherenbewegung (verbunden mit gravierenden Vertreibungsprozessen in begehrten Marktbereichen)  in den nächsten Jahren fortsetzen und Anwälte von Mietern und Vermietern in fast vergessenen Tätigkeitsfeldern wie Modernisierung, Eigenbedarfskündigung und bei Mieterhöhungen aller Art erheblich beschäftigen wird.