Der Kiez ist plötzlich voll angesagt, die Schwaben kommen – wie das geht mit der Invasion im S-Bahn-Ring? In diesem kleinen Comic erfährt man das:
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Sozialklauselverordnung – kurz vor Toresschluss
Mittlerweile wird im Innenstadtbereich von Berlin wieder um Wohnraum gekämpft wie in den neunziger Jahren. In meiner Kanzlei kamen im Jahr 2011 exakt genau so viel Eigenbedarfskündigungen mit gerichtlicher Durchsetzung vor wie in den letzten fünf Jahren vorher. In allen Fällen ging es um preiswerten Wohnraum in guten Innenstadtlagen und so genannten Trend-Bezirken wie Kaskelviertel, Wrangelkiez oder der „Rote Insel“ in Berlin-Schöneberg.
Gerade noch rechtzeitig hatte in seiner Sitzung vom 05.07.2011 der Senat die so genannte „Sozialklauselverordnung“ verlängert und damit die längere Kündigungssperrfrist von sieben Jahren gemäß § 577 a Abs. 1 BGB für frisch umgewandelte Eigentumswohnungen weiter anwendbar gemacht. Geschützt sind die Berliner Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg. Die neue Verordnung tritt am 1. September 2011 in Kraft und verlängert die Kündigungs-Sperrfrist nach erstmaligen Verkauf der umgewandelten Eigentumswohnung von drei auf sieben Jahre.
Recht halbherzig liest sich die Begründung des Senats. Die Umwandlung ist in absoluten Zahlen seit 2000 rückläufig. Im Jahr 2010 wurden nur noch 4500 Wohnungen in ganz Berlin umgewandelt. Trotzdem ist die Sozialklauselverordnung eine wichtige Voraussetzung dafür, dass vor allem im momentan stark umkämpften Wohnungsmarkt der Berliner Innenstadt im Fall der Umwandlung in Wohnungseigentum nicht sofort flächendeckend alle Bestandsmieter gekündigt werden.
Wanderungsgewinne – +17.000
Im Schlösschen wohnt schon lange niemand mehr. Wie das Gentrification-Blog unter Berufung auf eine Pressemitteilung des Landesamts für Statistik meldet, hat Berlin im ersten Halbjahr 2011 einen wanderungsbedingten Bevölkerungszuwachs von etwa 17.000 Einwohnern erlebt. Da nennenswerter Neubau bereits seit Jahren nicht mehr stattfindet und auch durch die Modernisierung von Altbauten in der Regel eher kleinere Wohnungen vernichtet werden durch Zusammenlegung für vermeintlich attraktivere 3 – 4 Zimmer Wohnungen, ist die absolute Zahl der Wohneinheiten stark rückläufig. Dies verschärft die Wohnraumknappheit vor allem im Innenstadtbereich und innerhalb des S-Bahn Rings erheblich.
Berlin erlebt damit eine Wohnraumverknappung wie zuletzt in den Jahren zwischen 1990 und 2000, als es zu den üblichen Auswüchsen am Wohnungsmarkt kam: Kriminelle Weiterlesen
Marketing übernehmen Sie!
Wenn Marketing-Menschen so richtig kreativ werden, kommt eine Lange Nacht der Wohnungsbesichtigungen dabei heraus. Es ist nicht wirklich appetitlich, was hier betrieben wird. Denn im Gegensatz zu Bildung, Wissenschaften und Museen sind bezugsfreie Wohnungen private Vermögen und derzeit knapp in Berlin. Sie werden nach der umfangreichen Privatisierung der landeseigenen Wohnungsbestände auch nicht mehr durch das Land Berlin vorgehalten.
Berlin verliert die Hälfte seiner Sozialwohnungen
Wie die Berliner Morgenpost bereits im August meldete, verliert Berlin etwa die Hälfte seiner Sozialwohnungen. Von früher fast 200.000 Wohnungen mit Belegungsrechten für Geringverdiener werden 2020 nach Auskünften der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nur noch etwa 120.000 WE übrig sein. Selbst die CDU fordert eine Ausweitung der Belegungsrechte. Damit ist der soziale Wohnungsbau als Marktsegment in Berlin praktisch am Ende.
Wieder einmal zeigt die von der SPD politisch verantwortete Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dass man dort prozyklisch agiert und keine Antworten auf die langfristigen Bewegungen am Berliner Wohnungsmarkt hat. Man propagierte einen entspannten Wohnungsmarkt und kippte damit faktisch die Anwendung der Zweckentfremdungsverbote und des Wirtschaftsstrafgesetzes zu einem Zeitpunkt, als durch den Verkauf von landeseigenen Wohnungen in großem Stil bereits die Ursachen für die Erhitzung des Mietwohnungsmarktes angelegt wurden. Von ehemals fast 400.000 städtischen Wohnungen in 2001 (Beginn der rot-roten Koalition) blieben bis 2007 noch etwa 260.000 WE übrig und aktuell sind es nach Darstellung des Berliner Mietervereins noch rund 170.000 WE – Tendenz weiter fallend. Und jetzt wundern sich die Mietenversteher der SPD über extreme Preisausschläge, Wohnungsknappheit und steigende Kosten für Transferleistungen im Bereich Wohnen.
Umlageschlüssel für Sprengwasserabzug
Eine häufige Frage: Muss die Abrechnung der ersparten Entwässerungskosten für die Bewässerung des Mietergartens (Sprengwasserabzug) individuell für jeden Mieter erfolgen oder kann der Vermieter (wie meine Mandantin in diesem Fall) die Ermäßigung der Entwässerungskosten aus der Summe des Verbrauchs auf den Zählern für Sprengwasser ganz normal als (reduzierte-) Entwässerungskosten im Verhältnis der individuellen Verbräuche weiter geben. Frage verstanden? In Deutschland ist eben alles mit großer Gründlichkeit geregelt.
Räumungsklage ist nie zu früh
Eine gute Regel bei der Durchsetzung des Räumungsanspruchs gegenüber einem nicht vertragstreuen Mieter lautet, sofort Klage einzureichen, wenn die Vertragsverletzung offensichtlich und die freiwillige Räumung nicht absehbar ist. Zwar kann der Vermieter durchaus einmal die Kosten der erledigten Räumungsklage tragen, wenn er wie in dem vom LG Berlin entschiedenen Fall bei einer ordentlichen Kündigung vor Ablauf der Räumungsfrist klagt.
Jedoch steht sich der Vermieter in aller Regel wirtschaftlich besser, wenn er durch sofortige Einreichung der Räumungsklage nach Vorliegen der Voraussetzungen dafür sorgt, dass nicht die vielfach über 3 Monaten Dauer liegenden Bearbeitungszeiten der Gerichte dafür sorgen, dass der Mieter ein halbes Jahr oder länger „mietfrei“ wohnt. In meiner langjährigen Praxis mit der Durchsetzung von Räumungsansprüchen erinnere ich insgesamt nur drei (von mehreren hundert) Fälle, wo der Mieter nach Erhalt der fristlosen Kündigung tatsächlich „auf erste Anforderung“ ausgezogen ist. Und selbst in diesen wenigen Fällen entstand daraus kein wirtschaftlicher Schaden für den Vermieter. Also: Nicht auf die nächste fehlende Mietzahlung warten, sondern gleich vom Anwalt helfen lassen.
Müllschlucker müssen aussterben
Müllschlucker; Quelle: Wikipedia
Mit der bereits im Sommer 2010 beschlossenen Änderung der Berliner Bauordnung (BauO-Berlin) kommt das Ende der Abfallschächte, die landläufig auch Müllschlucker genannt werden. § 46 BauO-Berlin regelt, dass derartige Schächte (auf unserem Bild ein Müllschlucker aus einer Moskauer Wohnanlage) nicht mehr neu errichtet werden dürfen. Bestehende Anlagen sind bis zum 31.12.2013 außer Betrieb zu nehmen.
Dies betrifft vor allem die Eigentümer von Großwohnungsanlagen der 60er bis 80er Jahre, bei denen die Abfallschächte vielfach vorhanden sind. Beliebt sind die Schächte bei den Mieter. Nicht nur ältere Mieter schätzen den Komfort, der sich durch den direkten Abwurf des Hausmülls unmittelbar neben der Wohnungseingangstür ergibt. In der Wohnanlage einer Mandantin befinden sich die Öffnungen der Abwurfschächte sogar unmittelbar in der Küche, was an Komfort kaum noch zu überbieten ist. Ich erinnere sogar ein Verfahren aus den 90er Jahren, wo ich für die Mieter eines Hochhauses in Spandau erfolgreich gegen die Schließung der Müllabwurfanlage klagte.
Problem der Müllschlucker sind Brandschutz und Mülltrennung: Wie das MieterMagazin berichtete, kommt es nach Angaben der Berliner Feuerwehr jährlich zu etwa 10 Bränden durch schwelenden Hausmüll in den Abwurfanlagen. Dies stellt ein recht erhebliches Brandriskiko dar, auch weil derartige Brände schwer zu löschen sind. Hinzu kommt, dass eine mit deutscher Gründlichkeit betriebene Mülltrennung mit einer Müllabwurfanlage praktisch nicht funktioniert und zudem für das Abschieben der Müllcontainer (und das Nachsortieren) erhebliche Personalkosten entstehen.
Die durch die BauO-Berlin erzwungene Schließung bestehender Anlagen sollte bereits jetzt vorbereitet werden. Erforderlich ist derzeit bei bestehenden Mietverhältnissen noch die ausdrückliche (schriftliche-) Einverständniserklärung der nutzenden Mieter. Bei Abschluss neuer Mietverhältnisse empfiehlt sich die Aufnahme einer entsprechenden Klausel in den Vertrag. Mit den richtigen Argumenten, vor allem auch dem Hinweis auf Kosteneinsparungen, sollte sich so eine Umstellung auch schon jetzt vollziehen lassen. Sollte das nicht gelingen, wird es zum 01.01.2014 spannend: Kann der Vermieter die Schließung der Müllabwurfanlage auch gegen den Willen der Mieter durchsetzen (Achtung: Besitzstörung!) und wie sieht es mit einer Minderung nach dem erzwungenen Ende des Müllschluckers aus? Dies Fragen sollten Eigentümer bereits jetzt klären und sich entsprechend beraten lassen.
Berliner Mietspiegel 2011 erschienen
Ausschnitt Mietspiegel 2011
Soeben ist der Berliner Mietspiegel 2011 erschienen. Nach erster Durchsicht des Zahlenwerks (ein aktueller Mietspiegel ist in meiner Anwaltskanzlei ständiger Wandschmuck) kann ich feststellen, dass die wilden Gerüchte wie „rasante Mietsteigerungen“, „Luxusmiete“ u.v.a.m. sich in den nackten Zahlen nicht wiederspiegeln. Zwar ist ein den guten Wohnlagen, insbesondere den am Markt stark vertretenen Feldern für Altbauten bis 1949, durchweg ein Anstieg der Mittelwerte um bis zu 0,74 EUR/m² (Feld L 2 Altbau > 90 m² vor 1918) zu verzeichnen. Das sind die Bereiche des Marktes, die in der Praxis traditionell sehr stark nachgefragt sind.
Andererseits ist aber auch festzustellen, dass in absoluten Werten die im Mietspiegel 2011 ausgewiesenen Werte im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten immer noch moderat sind. Und vor allem auch in den weniger attraktiven Marktsegmenten immer noch am untersten Rand dessen liegen, was der Eigentümer einer Immobilie braucht, um neben einer kleinen Rendite auch noch Dinge wie Instandsetzung und energetische Verbesserung des Bestandes zu erwirtschaften. Mieten von weniger als 5,20 EUR/m² jedenfalls wie in ausnahmslos allen einfachen Wohnlagen (> 40 m² bis Baujahr 1972, Mittelwert) dürften nicht ausreichend sein, um mittelfristig auch nur einen Erhalt dieses Wohnungsbestandes zu ermöglichen.
Es zeichnen sich damit die Trends ab, welche ich in der täglichen Arbeit bereits seit Monaten beobachte:
- starker Nachfrageüberhang für große Altbauwohnungen in guten Wohnlagen
- Stagnation und eher schlechte Marktsituation in einfachen und teilweise mittleren Lagen
- teilweise enorme Quadratmetermieten für kleine- und Kleinstwohnungen
Und ich muss kein Prophet sein um vorauszusagen, dass sich diese Scherenbewegung (verbunden mit gravierenden Vertreibungsprozessen in begehrten Marktbereichen) in den nächsten Jahren fortsetzen und Anwälte von Mietern und Vermietern in fast vergessenen Tätigkeitsfeldern wie Modernisierung, Eigenbedarfskündigung und bei Mieterhöhungen aller Art erheblich beschäftigen wird.
Herd und Spüle Pflicht?
Immer wieder wird folgende Frage gestellt:
können Sie mir bitte die Verordnung o.ä. benennen, die in Berlin die Ausstattung von Wohnraum mit Herd und Spüle regelt?
Das ist nicht schwer: Einschlägig ist § 4 Abs. 2 Nr. 1 Wohnungsaufsichtsgesetz Berlin, der da sagt:
§ 4 Beseitigung mangelhafter Wohnverhältnisse
(1) Entspricht die bauliche Beschaffenheit von Wohnungen oder Wohnräumen nicht den
Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse, so kann die Wohnungsaufsichtsbehörde
anordnen, dass der Verfügungsberechtigte die Mängel beseitigt.
(2) Diesen Mindestanforderungen ist nicht genügt, wenn
1. innerhalb der Wohnung die Koch- und Heizungsmöglichkeit sowie Wasserversorgung und
Ausguss fehlen oder ungenügend sind,
Der Mieter könnte demnach theoretisch immer einen Mangel behaupten, wenn Spüle und Herd (Ausguss und Kochgelegenheit) fehlen.
Sinnvoll ist die Vermietung „mit“ aber vor allem, weil sonst negative Merkmale im Sinne der Spanneneinordnung vorliegen. Und dies freut den Vermieter spätestens bei der nächsten Mieterhöhung mit einer Begründung nach dem Berliner Mietspiegel nicht mehr…