Mietnomaden erzeugen Verbandszwist

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Der Verband „Haus und Grund Deutschland“ (auf dem Bild der Vorstand Rolf Kornemann) ist bereits Anfang Januar aus dem Dachverband BSI der Immobilienwirtschaft ausgetreten. Wie das Berliner Mietermagazin (Mitgliederzeitung des Berliner Mieterverein e.V.) in der Aprilausgabe vermutet, gibt es im Verband intern sowie auch im Verhältnis zum BSI Meinungsverschiedenheiten.

Während Haus und Grund vehement gegen ein vermeintlich überbordendes Mietnomadentum vorgehen will (was jedenfalls in meiner gerichtlichen Praxis keine wesentliche Rolle spielt), kamen bereits im Januar aus dem Berliner Landesverband zu dieser Position kritische Töne. Dieter Blümmel, um eine eigene Meinung nie verlegener Sprecher von Haus und Grund Berlin gab gegenüber dem MieterMagazin zu Protokoll,

Mietnomaden sind so selten wie der Satanspilz

eine in meinen Augen durchaus realistische Einschätzung. Überhaupt scheinen die Verbandsvertreter von Haus und Grund mehr den klassischen Einzelhaus-Eigentümer und „Kleinvermieter“ mit seinen zwei für die Rente erworbenen und selbst verwalteten Mehrfamilienhäusern im Blick zu haben, während die Mitglieder des BSI mit ihrer eher professionellen Herangehensweise eventuell dank Schufa, Kreditreform und der inzwischen vom BGH kassierten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung weniger (Angst vor) Mietnomaden haben?

Wir dürfen gespannt sein, wie sich das Verhältnis der beiden Verbände zueinander zukünftig gestaltet.

Gesinnungsmietrecht

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Es gibt Kollegen, die tragen vor allem zu meiner Erheiterung bei. Im heutigen Posteingang hat ein um vollmundige Passagen nie verlegener Kollege das Gesinnungsmietrecht für sich und seine Mandantschaft neu erfunden:

Der Widerspruch ist absichtlich auf die fristlose Kündigung beschränkt worden, um die Klägerin an der Erhebung einer Klage auf zukünftige Räumung zu hindern.

..

Dieses fortgesetzte unseriöse Verhalten des Beklagten bzw. seines Rechtsvertreters lässt zudem die Gesinnung klar zutage treten, die bei ihnen – insbes. in Bezug auf den Mietvertrag zu der Klägerin – vorherrscht.

Solche Auführungen zeigen, dass den Kollegen ein Wort der deutschen Sprache fehlt. Gesinnung und Prozessrecht oder Prozesstaktik sind jedenfalls bei uns durchaus zwei verschiedene Schuhe.

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Wer wie ich solche Verfahren häufig auf Mieterseite durchgestanden hat, knirscht mit den Zähnen: Da kündigen die in Amerika lebenden Vermieter mehrfach (formell unwirksam sogar) wegen Eigenbedarf. Man wolle nach Berlin zurück ziehen und selbstverständlich kommt dafür nur das 1977 gemietete Haus mit dem Mieter in Frage.

Nachdem auch noch Schadensersatzansprüche angedroht werden, schließt der Mieter entnervt eine Aufhebungsvereinbarung und zieht aus.

Schön – freut sich der Vermieter und verkauft die Hütte.

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Mit dem Kopf durch die Wand

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Fogging in Zimmerecke (Quelle: Wikipedia)

Es gibt Fälle, da möchte man fast schon dem Kollegen auf der anderen Seite helfen. Der vom BGH bereits im März entschiedene Fall war so ein Fall. Der Mieter unserer Mandantin hatte auf Beseitigung von schwärzlichen Belägen geklagt, die sich aus seiner Sicht als Fogging darstellten. Und zwar gegen die frühere Vermieterin und nicht (wie es richtig gewesen wäre), deren Rechtsnachfolgerin.

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Kaution verjährt – Vorsicht Falle

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Der Anspruch des Vermieters auf Kautionsstellung verjährt (wie etwa der Anspruch auf Mietzahlung) in der kurzen Verjährungsfrist von 3 Jahren, wie das Kammergericht Berlin jüngst wieder entschieden hat. Mit der Folge, dass der Vermieter auch dann leer ausgeht, wenn er die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses „zieht“, also mit rückständigen Mieten oder ähnlichen Ansprüchen verrechnet. Läuft das Mietverhältnis danach noch Jahre weiter und entstehen (wie so oft) am Schluss des Mietverhältnisses neue Forderungen des Vermieters, geht er oft leer aus.

Eine Verrechnung laufender Forderungen mit der Kaution sollte daher in aller Regel erst dann erfolgen, wenn das Mietverhältnis beendet oder absehbar ist, dass weitere Forderungen ohnehin gerichtlich geltend gemacht werden können. So bequem es auch ist, die Kaution zu „ziehen“ – der Vermieter verliert sein Sicherungsmittel, die Bequemlichkeit führt später leicht zu Forderungsausfällen.

Der BGH hat zu tun

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Unter Mietrechtlern kursiert hartnäckig der Spruch, dass der unter anderem für Wohnraummietsachen zuständige 8. Senat des BGH geschlossen werden müsste, wenn es keine Berliner Mietrechtsprozesse gäbe. Wahr an dieser Anekdote ist eigentlich nur, dass ein erheblicher Anteil der beim 8. Senat eingehenden Verfahren aus Berlin kommt.

Wahr ist auch, dass unsere Kanzlei daran nicht ganz unbeteiligt ist. Allerdings habe ich es aufgegeben, wie früher die Verfahren und deren Ergebnis zu zählen.

Im kommenden Jahr erwarten wir allerdings mindestens vier weitere Entscheidungen des BGH:

In zwei Fällen beschweren sich unsere Prozessgegner darüber, dass ihre Verwertungskündigung wegen unzureichender Darlegung des Kündigungsgrundes abgewiesen wurde. Dies sind übrigens nicht die einzigen Verfahren dieses Vermieters, sondern nur die beiden Verfahren, welche unsere Kanzlei geführt hat. Völlig unabhängig von den Erfolgsaussichten dieser Nichtzulassungsbeschwerden habe ich den Eindruck, dass dieser Prozessgegner sehr von seinem Anliegen überzeugt ist.

In einem weiteren Fall hatte das Kammergericht über die Frage zu entscheiden, ob der langjährige Gewerbemieter die Kosten für Munitionsräumung in Millionenhöhe ersetzt verlangen kann. Kann er nicht, urteilte der 8. Senat des Kammergerichts in einer seiner letzten Sitzungen vor der Pensionierung seines langjährigen Vorsitzenden Hans-Jürgen Bieber. Dagegen die Nichtzulassungsbeschwerde des Prozessgegners, die nach dem sehr sorgfältig begründeten Urteil des Kammergerichts jedenfalls einige Hürden zu nehmen hat.

Aber nicht nur die Prozessgegner beschweren sich. Auch wir erwarten auf eine durch das LG Berlin zugelassene Revision eine Entscheidung zu der Frage, ob der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts verpflichtet ist, an den Gebäudeeigentümer Vorauszahlungen für die durch das dingliche Recht verursachten Betriebskosten zu leisten (so die einhellige Literaturmeinung) oder nicht (so das Landgericht Berlin).

Betreut werden diese Verfahren auf unserer Seite durch die Rechtsanwältin beim BGH Cornelie von Gierke, deren beruflicher Werdegang in diesem Artikel der FAZ dargestellt ist.

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Ich habe viel Verständnis für ältere Vermieter, die Ihre Häuser selbst verwalten. Immobilienwirtschaft ist heutzutage ein steiniges Brot und Hut ab vor jede/m, der oder die mit 60+ das eigene Mehrfamilienhaus noch selbst verwaltet.

Manchmal führt das aber auch zu seltsamen Effekten. Die Münchener Vermieterin hatte sich in diesem Fall bei der Besichtigung der bereits zurück gegebenen Wohnung selbst aus der eigenen Wohnung ausgeschlossen (!) und wollte dem ausgezogenen Mieter die Kosten für den Schlüsseldienst von der Miete abziehen. Das liest sich lustig und vollständig in diesem Vermieterschreiben.

Rechtsprechungsdatenbank der Gerichte in Berlin und Brandenburg

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Juris umsonst, das ist doch was: Die kostenfreie Rechtsprechungsdatenbank der Gerichte in Berlin und Brandenburg bietet einen vollständigen Überblick auch über die unveröffentlichte Rechtsprechung Berliner Gerichte.

Durch die Zusammenarbeit mit Juris arbeitet die Technik fehlerfrei, die Abfrage ist sehr schnell. Eine gute Gelegenheit, um auch unveröffentlichte Entscheidungen beispielsweise zum „gestalteten Müllstandplatz“ zu recherchieren und wenigstens mit Aktenzeichen und URL zu zitieren.

Richter B. und die bevorstehende Pensionierung

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Der Richter am Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg B. fiel während seiner langjährigen Tätigkeit seiner Berufungskammer und den vor seiner Abteilung tätigen Anwälten durch eine Vielzahl seltsam anmutender Marotten auf. Dazu gehörten unter anderem Urteile in Tabellenform, die wegen ihrer bunten Mischung aus Meinung, Fact und Fiction jedenfalls mich oft verwirrten. Dazu gehörten auch „frei gestellte Verhandlungstermine“, wo Anwälten und Parteien gleich mit der Ladung mitgeteilt wurde, dass die Verhandlung auch ohne sie stattfindet.

Offen gesagt war Herr B. auch in den bisherigen 20 Jahren meiner anwaltlichen Tätigkeit der einzige Richter, der mich so reizte, dass ich vor Gericht richtig lautstark wurde – keine Sternstunde des Anwalts, jedoch nach meiner Erinnerung auch wieder mal keine Sternstunde des Richters.

Überhaupt hatte ich bei diesem Richter immer etwas den Eindruck, dass seine durchaus umfangreiche Tätigkeit für den Grundeigentum-Verlag, wo er mehrere Bücher veröffentlichte und auch häufiger Seminare abhielt, zu einer gewissen Einseitigkeit im Mietrechtsverfahren führte. Wo immer es ein Argument für die Vermieterseite gab (für die ich auch recht häufig vor seiner Abteilung zu streiten hatte) – er fand es und stützte gern sein Urteil darauf.

Und weil nach meinem Eindruck viele Beamte kurz vor ihrer Pensionierung recht kühn werden, konnte und wollte Richter B., der kürzlich in den Ruhestand ging, auch dort hervortreten. Er verfasste ein Urteil, mit dem einem Mieter die Rechtswohltat des § 569 Abs. 3 BGB aberkannt wurde, weil am Ende der zwei Monate „Gnadenfrist“ auf dem Mietkonto 0,25 EUR fehlten:

Eine außerordentliche Kündigung wegen Mietrückstandes wird nur dann unwirksam, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist den gesamten Rückstand tilgt. Auch ein Rest von 0,25 Euro verhindert die Heilung. AG Tempelhof/Kreuzberg v. 19.7.2007 – 15 C 553/06 -, GE 2007, 1323

Man kann auch diese Rechtsansicht vertreten, wie so vieles im Leben.

Die Immobilien von Artur Brauner

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.. haben seit mehr als 10 Jahren Mietervereine, Anwälte und Gerichte intensiv beschäftigt: Fragwürdige Nebenkostenabrechnungen, Wärmedämmung mit Mietsteigerungen in dreistelliger Höhe und immer wieder Hausverwaltungen, mit denen sich Korrespondenz nur schwer sachgerecht führen ließ.

Nun meldet der Tagesspiegel, wie es um Artur Brauner’s Immobilienimperium steht. Und das ist nicht gut. Goldman-Sachs soll in großem Stil die Hypothekenkredite des hoch verschuldeten Brauner aufgekauft und jetzt die Daumenschrauben angesetzt haben. Drohung mit Zwangsversteigerung, Gehaltspfändungen bei den mit Brauner familiär verbundenen Geschäftsführern seiner Verwaltungsgesellschaften – was da gemeldet wird, sind wohl die Vorboten einer der größten Berliner Immobilienpleiten der letzten Jahre.

Spannend bleibt vor allem die Frage, wie die Übernahme der zahlreichen Immobilien Brauners durch Gläubiger und Banken technisch abgewickelt wird. Denn selbst größere institutionelle Anleger dürften mit diesem umfangreichen Immobilienbesitz und dessen über Jahrzehnte selbst gemachten Problemen überfordert sein.