Verwirrt sind viele Altbaumieter in Berlin-Friedrichshain, wenn Sie Post von Ihrem Vermieter bekommen. Unter Bezugnahme auf „Förderabbau“ und „Veröffentlichung im Berliner Amtsblatt“ wird da begründet, warum die Miete für die Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen in Altbauwohnungen, die mit öffentlichen Mitteln modernisiert wurden, ab 01.04.2008 auf 4,40 €/m² steigen soll.
Grundeigentum wird ernst genommen und zwar richtig
Pünktlich zum 1. April 2007 berichtete seinerzeit das Berliner Grundeigentum (GE 2007, 468) über den „Entwurf eines Gesetzes zum erneuten Versuch einer vorläufigen weiteren Reparatur des Mietrechts (Zweites Mietrechtsreparaturgesetz – 2. MRepG) und stellte darin eine Neuregelung der „Zerrüttungskündigung“ gemäß § 542 BGB vor:
§ 542 BGB Ende des Mietverhältnisses
.. 3) Jedes Mietverhältnis endet ferner, wenn das Gericht dafürhält, dass das Mietverhältnis der Parteien ernsthaft und endgültig zerrüttet ist. Die Zerrüttung wird vermutet, wenn zwischen den Parteien innerhalb von zwei Jahren zwei Rechtsstreitigkeiten betreffend das Mietverhältnis rechtshängig waren. Wenn zwischen den Parteien im vorangegangenen Jahr ein weiterer Rechtsstreit betreffend das Mietverhältnis rechtshängig war, ist die Vermutung unwiderleglich.
In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, dessen Aktenzeichen und Rubrum ich auch auf Anfrage nicht mitteilen werde, beruft sich nun die anwaltliche Vertreterin einer im Ruhrgebiet wohnhaften Vermieterin auf genau diesen Gesetzentwurf, um eine etwas rustikale Räumungsklage weiter voran zu bringen. Die Kollegin führt dazu aus:
Außerdem weise ich auf das geplante Mietrechtsänderungsgesetz hin, wonach … . Dies muss zumindest im Rahmen der Abwägung der Interessen zugunsten der Klägerin mit berücksichtigt werden.
Ich bin froh, dass wenigstens nicht die gleichzeitig erklärte Prozesskündigung auf den Aprilscherz des Grundeigentums gestützt wurde. Wenn die Redakteure des Verlags wüssten, wie unglaublich ernst sie genommen werden.
Friedrichshain friert
Es ist der offenbar die neueste Mode bei dubiosen Modernisierungs-Vermietern, den Mietern das Gas abzudrehen. Das ist nicht schwer:
Man macht einfach eine Druckprüfung. Dem hält die marode Gasverteilung des Hauses nicht stand und dann kommt die Gasag und stellt das Gas ab. Instandsetzung der Gasverteilung? Fehlanzeige!
So frieren zur Zeit etwa 40 Mietparteien in Friedrichshain in der Simon-Dach-Straße 7, in der Krossener Straße und in der Warschauer Straße leise vor sich hin. Alle drei Häuser sind oder waren organisatorisch verbunden mit der in Friedrichshain häufig als Sanierer auftretenden „Unternehmensgruppe Padovicz“. Offenbar wird dort neuerdings gern zu härteren Mitteln gegriffen. Einfach nur unappetitlich meiner Meinung nach!
Es wird Weihnachten
Die Feiertage stehen bevor. Im Eingang zu unseren Büroräumen am Schulenburgring wacht schon seit einer Woche ein kleiner Goldengel. Und der wünscht Ihnen schöne Feiertage, viel Schnee und Eis um Weihnachten herum und möge auch im neuen Jahr die Macht mit Ihnen und Ihren Lieben sein!
Und wenn ich persönlich noch einen Wunsch an den Weihnachtsmann haben dürfte:
Dass die Mieter in Friedrichshain nicht mehr frieren müssen.
Mit der genannten Schlagzeile, aber ohne das Fragezeichen wirbt der Berliner Seminarveranstalter Berliner Fachseminare für ein Seminar des ehemaligen Richters und jetzigen Rechtsanwalts Klaus Schach. Das ist mutig.
Hat doch der BGH in einer Fülle von Entscheidungen seit 2005 ausführlich begründet, dass der Vermieter mit Wärmecontracting in aller Regel nur Probleme und Forderungsausfälle bekommt. Wenn etwa die vertragliche Vereinbarung nicht passt, die Umstellung auf Wärmecontracting nachträglich ohne Zustimmung erfolgt und zuletzt auch noch mit der Höhe der geltend gemachten Kosten, wenn diese unwirtschaftlich sein sollten.
Bevor Sie also den Fachseminaren folgen, erkundigen Sie sich nach Risiken und Nebenwirkungen und fragen Sie nicht Ihren Arzt oder Apotheker, sondern uns.
Abnahmeprotokoll mit vorgehaltener Waffe?
Wenn langjährige Mieter im Ostteil Berlins ihre Wohnung kündigen und zurückgeben, können sie was erleben: Zwei, manchmal auch drei Außendienstmitarbeiter des Vermieters machen bei der Wohnungsrückgabe großen Alarm, erheben so manche Beanstandung und bauen sich dann fast drohend mit einem mehrseitigen „Zustandsbericht“ vor dem Mieter auf – der Mieter soll unterschreiben. Und tut das auch. Und wird prompt auf Schadensersatz für eine Komplettrenovierung in Anspruch genommen.
Berliner Mietspiegel, Orientierungshilfe und der Kaffeesatz
Wir haben Sie wieder, die Rechtsprechung zur Spanneneinordnung bzw. zur Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. Jedenfalls für Juristen völlig unspannende Fragen wie
- wann ist ein Bad „überwiegend gefliest“?
- was ist ein vollwertiger „Fliesenspiegel“ in der Küche?
- ab wann sprechen wir von „unzureichenden Elektroinstallationen“?
werden durch die Instanzrechtsprechung liebevoll und detailfreudig entschieden.
Concierge, aber richtig
Wie das AG Charlottenburg in einer jetzt veröffentlichten Entscheidung zu Recht klarstellt, reicht eine mietvertragliche Vereinbarung über „Pförtnerkosten“ oder neudeutsch „Concierge“ nicht aus, um die Kosten für einen Wachschutz im Rahmen der Betriebskosten umzulegen.
Da fällt mir immer diese nette ältere Dame aus einem hohen Hochhaus in Ostberlin ein: Obdachlose im Treppenhaus, Kothaufen im Fahrstuhl und alle genervten Mieter erklären sich bereit, die Kosten für einen Pförtnerdienst einschließlich Brötchenholen, Paketannahme und ähnlicher Leistungen im Rahmen der Betriebskosten zu übernehmen. Alles wird gut und die Brötchen sind frisch.
Doch dann kommen die Heuschrecken und wohnungswirtschaftlichen Kostendrücker, feuern die Pförtner und beauftragen statt dessen eine Wachschutzfirma. Große Enttäuschung und geht so nicht, wie die ältere Dame und ich damals in der Mieterberatung gemeinsam beschlossen.
Also liebe Vermieter: Pförtner ja, aber Wachschutz ist es nicht!
Rechtsanwalt Frank Müller neue Anschrift
Rechtsanwalt Frank Müller, der immerhin seit 1999 unserer Kanzlei verbunden war, hat seit dem 01.09.2007 eine neue Kanzleianschrift:
Frank Müller, Rechtsanwalt
Paetschstr. 25, 12307 Berlin
FON: (030) 74079119
Wenn Sie also einen guten Scheidungsanwalt oder Familienrechtler brauchen, wenden Sie sich bitte direkt an den Kollegen Müller, den wir hier sehr vermissen werden.
Mit Urteil vom 18.04.2007 hat das OLG Karlsruhe – 7 U 186/06 – entschieden, dass ein Vermieter berechtigt ist, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen, wenn die Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist.
Diese Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Die Revision zum BGH wurde zugelassen (AZ: III ZR 118/07).
Es wird im Rahmen der Entscheidungsgründe umfassend auf die unterschiedlichen Meinungen innerhalb von Literatur und Rechtssprechung eingegangen, wobei die Berechtigung des Vermieters einen Zuschlag zu verlagen innerhalb der Rechtsprechung überwiegt.
Die Entscheidung dürfte für Wohnraummietverträge innerhalb Berlins besonders interessant sein,
„Geht (…) ein Mietspiegel von einer durch Mietvertrag vorgenommenen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus, enthält er keine Anteile für Schönheitsreparaturen. Verlangt in einem derartigen Fall der Vermieter unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der keine Werte für Schönheitsreparaturen enthält, Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ist er berechtigt, zu den Werten des Mietspiegels einen Zuschlag hinzuzurechnen (…).“
Der Berliner Mietspiegel geht davon aus, dass die Schönheitsreparaturen wirksam durch eine vertragliche Regelung auf den Mieter übertragen worden sind, d. h. dass ein Zuschlag auf die – durch den Mietspiegel ermittelte – ortsübliche Vergleichsmiete möglich ist.
Zur Berechnung eines solchen Zuschlags wird § 28 IV 2 der II. BerechnungsVO entsprechend herangezogen:
8,50 Euro/m² und Jahr.
Beispiel: Bei einer Mietwohnung mit 60 m² macht dies einen monatlichen Zuschlag von 42,50 Euro aus.